나이스옥션 법원경매 밀양 2022타경10847 [1] 경상남도 창녕군 유어면 대대리 501-1 대지 경매
매각기일: 2026-01-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 밀양 2022타경10847 [1] 경상남도 창녕군 유어면 대대리 501-1 대지 경매
- 사건번호: 2022타경10847
- 주소: 경상남도 창녕군 유어면 대대리 501-1
- 용도: 대지
밀양지원 경매2계 2022타경10847 | 소재지: 경상남도 창녕군 유어면 대대리 501-1 | 감정가: 21,819,000원 | 최저가: 17,455,000원 | 용도: 대지
1. 밀양지원 2022타경10847 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 밀양지원 2022타경10847 (1)
소재지: 경상남도 창녕군 유어면 대대리 501-1
용도: 대지
감정가: 21,819,000원
최저매각가격: 21,819,000원
토지면적: 319.00㎡ (약 96.5평)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 0.00㎡
건물 제시외면적: 42.60㎡
매각대상: 토지매각
경매구분: 부동산임의경매
소유자: 빈OO
채무자: 권OO
채권자: 금OO
특이사항: 법정지상권 성립 가능성 있음.
주의사항: 제시외 건물(1-1)은 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격은 제시외 건물로 인해 영향을 받은 가격입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으니 권리분석 시 유의해야 합니다.
1.2. 감정평가서 요약
토지감정요항표
위치 및 주위환경:
본 물건은 경상남도 창녕군 유어면 대대리 소재 "우포늪" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 마을 취락과 농경지가 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.
교통상황:
창녕군 관내 대중교통 사정을 고려할 때, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
형태 및 이용상태:
본 건은 기호 ①의 경우 완경사 지세 내의 부정형 토지로, 현재 "단독주택 건부지" 상태입니다.
기호 ②, ④, ⑥은 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로, "전" 및 일부 "도로, 구거" 상태입니다.
기호 ⑤는 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로, "전" 상태입니다.
인접 도로상태:
기호 ①: 본건 북서측으로 차량 출입 가능한 아스콘 포장도로가 소재합니다.
기호 ②: 지적도상 맹지이나, 본건 남측으로 차량 출입 가능한 콘크리트 포장도로가 소재합니다.
기호 ③: 지적도상 맹지입니다.
기호 ④, ⑤, ⑥: 본건 남동측으로 차량 출입 가능한 콘크리트 포장도로가 소재합니다.
토지이용계획 및 제한상태:
기호 ①: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.
기호 ②-⑥: 보전관리지역, 생태계보호지구, 가축사육제한구역(소, 말, 사슴, 양 사육 가능), 현상변경허가 대상구역(창녕 우포늪 천연보호구역), 습지보호지역에 해당합니다.
제시외 물건:
기호 ① 토지 지상에 제시외 건물이 소재하여 평가되었습니다. 다만, 이 제시외 건물은 경매 대상에서 제외되며, 토지 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.
공부와의 차이:
기호 ②, ④, ⑥은 공부상 지목이 "답"이나 현황은 "전" 및 일부 "도로, 구거" 상태입니다.
기호 ⑤는 공부상 지목이 "답"이나 현황은 "전" 상태입니다.
기타 참고사항:
임대 관계는 미상입니다.
기호 ②, ④, ⑥은 현황 일부 "도로, 구거" 상태로 추정되어 이에 감안하여 평가되었습니다.
기호 ①-⑥ 토지의 지적 경계가 인접 토지와 다소 불분명하므로, 정확한 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 필요할 수 있습니다.
1.2. 1.입지조건
본 물건은 천혜의 자연환경을 자랑하는 우포늪 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 마을 취락과 농경지가 분포하고 있어 전원적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 개발이 제한되는 자연환경보전지역 및 습지보호지역에 해당하는 구역이 있어 개발 가치 측면에서는 신중한 접근이 요구됩니다. 차량을 이용한 접근은 비교적 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.
1.2. 2.권리분석
본건의 가장 큰 권리분석상 특징은 '법정지상권' 성립 가능성과 '대항력 있는 임차인'의 존재 가능성입니다. 법정지상권은 타인의 토지에 건물 등 소유자가 존재할 경우 해당 토지에 대한 사용권을 인정하는 권리로, 추후 건물 철거 등에 어려움이 발생할 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 있다면 경락인에게 인수될 수 있으므로, 반드시 임차인 현황 및 대항력 유무를 철저히 조사해야 합니다. 채권자(금OO)에 의한 임의경매로 진행되므로, 근저당 등 담보권은 소멸될 가능성이 높습니다.
1.2. 3.상권분석
본 물건은 우포늪 인근의 농경지 및 마을 취락 지역에 위치하여 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 지역의 특색을 살린 관광 연계 시설이나 전원생활 관련 시설로서의 잠재력에 초점을 맞추어야 합니다. 인근의 자연 생태 공원 등을 고려한 주말 농장, 체험 시설, 또는 조용한 전원주택 부지로의 활용 가능성을 검토할 수 있습니다.
1.2. 4.생활정보
주변 생활 편의 시설은 창녕군 읍내 지역으로 이동해야 이용 가능하며, 대중교통보다는 자가용 이용이 필수적입니다. 다만, 우포늪이라는 천혜의 자연환경은 쾌적한 자연 속에서의 생활을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 낚시, 생태 체험 등 자연을 즐기기에는 좋은 환경입니다.
1.2. 5.잠재적 리스크
1. 법정지상권: 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우 법정지상권이 성립하여 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.
2. 대항력 있는 임차인: 임차인이 존재하고 대항력이 있을 경우, 인수 부담이 발생할 수 있습니다.
3. 개발 제한: 보전관리지역, 생태계보호지구, 습지보호지역 등 다수의 환경 관련 규제로 인해 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.
4. 제시외 건물: 매각 제외된 제시외 건물이 토지의 이용에 영향을 줄 수 있으며, 철거 등 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.
5. 지적 경계 불분명: 측량을 통해 정확한 경계를 확인해야 하며, 이에 따라 실제 이용 면적이나 가치에 변동이 있을 수 있습니다.
1.2. 6.종합 의견
본 물건은 천혜의 자연환경을 품고 있는 우포늪 인근의 토지로서, 자연 친화적인 입지를 가지고 있습니다. 그러나 법정지상권 및 대항력 있는 임차인 존재 가능성, 엄격한 개발 제한 구역 지정 등 여러 권리적, 법규적 제약 사항을 안고 있어 투자는 신중하게 접근해야 합니다. 제시외 건물이 매각 제외됨에도 불구하고 토지 가격에 영향을 미친다는 점도 고려해야 할 부분입니다. 전원생활, 주말 농장, 혹은 자연을 활용한 소규모 시설 등을 계획하는 투자자라면 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 파악하고 투자 여부를 결정해야 할 것입니다.
1.2. 7.투자 포인트
1. 우수한 자연 환경: 우포늪이라는 국가적으로 중요한 생태 관광 자원과의 인접성을 활용한 투자 가능성.
2. 저평가 가능성: 권리상의 복잡성 및 개발 제한으로 인해 시장 가치가 낮게 평가될 수 있으나, 향후 정책 변화 또는 특정 목적(체험 시설 등)에 부합할 경우 가치 상승 기대.
3. 자연 친화적 개발 잠재력: 전원주택, 주말 농장, 소규모 힐링 쉼터 등 자연 친화적 목적의 활용 방안 모색.
주변 시설 검색 결과:
주변 시설 검색 결과, 본 건 토지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 우포늪 주변으로는 자연환경보전 및 생태계 보호를 위한 규제가 다수 적용되고 있으며, 이는 개발에 있어 중요한 제한 요소가 될 수 있습니다. 또한, 농경지 및 취락 지역 특성상 대규모 상업 시설이나 문화 시설보다는 자연과 관련된 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.
법원 정보
밀양지원 경매2계