나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경12304 [2] 경상남도 창녕군 장마면 신구리 40 전 경매

매각기일: 2026-03-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경12304 [2] 경상남도 창녕군 장마면 신구리 40 전 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매2계 2024타경12304 | 소재지: 경상남도 창녕군 장마면 신구리 40 | 감정가: 12,264,000원 | 최저가: 8,585,000원 | 용도: 전

1. 밀양지원 2024타경12304 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경12304 (2)

소재지: 경상남도 창녕군 장마면 신구리 40

용도: 전 (밭)

감정가: 12,264,000원

토지면적: 1779.00㎡ (약 538.15평)

토지 지분율: 29655.93 (※ 해당 수치는 일반적인 지분율 표기와 다르므로, 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 신OOOOO

1.2. 입지조건

본건 토지는 경상남도 창녕군 장마면 신구리 소재 '신구저수지' 남동측 및 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주택과 농경지가 형성되어 있으며, 마을 주변 농경지대임을 알 수 있습니다. 차량 접근성은 일부 토지는 가능하나 일부는 불가능하며, 간선도로 및 대중교통과의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다. 도로 상태는 지적도상 맹지인 필지가 있어 인접지 통행로를 이용해야 하며, 일부 필지는 약 3미터 내외의 도로에 접하거나 도로 자체에 속해 있습니다. 토지 이용 계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역(장마6)이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 일부 보전관리지역도 포함됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 토지 일부 지분에 대한 매각으로, 공유자는 매각기일까지 보증금을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있는 '공유자 우선매수권'이 있습니다. 이 권리는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 농지이므로 '농지취득자격증명' 제출이 필수이며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 토지상에는 3기의 분묘(봉분 2기, 평장 1기)가 소재하고 있어 '분묘기지권'이 성립될 수 있습니다. 이는 토지 사용에 제약을 줄 수 있는 사항이며, 감정평가 시 이를 고려하였습니다. 공부상 지목과 현황이 다른 경우가 있으며, 지적 경계가 불분명할 수 있어 전문적인 측량이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 창녕군 장마면의 농촌 지역에 위치한 전(밭)입니다. 주변 지역은 주로 농경지와 주택으로 구성되어 있어 상업적인 기능보다는 농업 활동 중심의 지역입니다. 따라서 직접적인 상업 시설과의 연계성은 낮을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

신구저수지가 인근에 있어 자연 환경은 비교적 양호할 수 있습니다. 그러나 생활 편의 시설은 가까운 마을이나 읍내까지 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 토지에 분묘가 소재하고 있다는 점은 해당 토지의 환경적 특성을 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 잠재적 리스크

지분 매각으로 인해 향후 공유자 간 토지 이용, 관리, 처분 과정에서 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 농지 취득 자격 증명 미비 시 입찰 보증금 몰수 위험이 존재합니다. 분묘기지권으로 인한 토지 사용 제약 및 재산권 행사에 관한 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다. 일부 맹지이거나 접한 도로가 협소하여 통행상의 불편이 발생하거나 민원이 제기될 수 있습니다. 공부상 지목과 현황의 차이, 불분명한 지적 경계 등은 재산권 행사에 어려움을 줄 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 활용에 제한이 있습니다. 현황 도로로 이용되는 부분이 있으나, 그 면적이 작아 토지 가치에 미치는 영향은 미미하다고 평가되었으나, 향후 도로 관련 민원 발생 가능성도 존재합니다. 최근 창녕군 장마면 산지리 일대에 대규모 산업폐기물 처리시설 계획이 추진되고 있는 것으로 알려져, 해당 지역의 환경 변화 및 주민 반발 동향을 주시할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 장마면에 위치한 농지 지분 매각 건으로, 농업 경영을 목적으로 하는 실수요자 또는 해당 토지의 기존 공유자에게 적합할 수 있습니다. 농지 취득 자격 증명, 분묘기지권, 지분 매각 등 복합적인 법적, 실무적 고려사항이 많으므로, 투자 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 감정가는 현황 및 제반 사항을 종합적으로 고려하여 산정된 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

농업 경영을 통한 실익 추구 목적을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다. 해당 토지의 기존 공유자가 지분을 취득하여 소유권을 확보하는 전략도 고려할 수 있습니다. 농촌 지역 토지의 장기적인 가치 상승 가능성을 염두에 둔 투자도 가능하나, 지역 개발 상황 등을 면밀히 분석해야 합니다.

법원 정보

밀양지원 경매2계