나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경18 [1] 경상남도 창녕군 대지면 용소리 956 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경18 [1] 경상남도 창녕군 대지면 용소리 956 공장 경매

• 사건번호: 2025타경18
• 주소: 경상남도 창녕군 대지면 학성세거리길 179
• 용도: 공장

밀양지원 경매2계 2025타경18 | 소재지: 경상남도 창녕군 대지면 학성세거리길 179 | 감정가: 799,206,600원 | 최저가: 274,128,000원 | 용도: 공장

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2025타경18 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 대지면 용소리 956

용도: 제2종근린생활시설(제조업소) 및 창고

감정가: 799,206,600원

토지면적: 4460.00㎡ (약 1349.35평)

토지 지분율: 446000 (제공된 정보 그대로 기재)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (감정평가서 기준)

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 190.50㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

소유자: 황OOOOOOOOO

채무자: 황OOOOOOOOO

채권자: 중OOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(1-1 ~ 1-3)은 매각에서 제외되나, 이로 인해 최저매각가격에 영향을 받음. 토지 지상에 컨테이너 1동이 소재하나 이동 용이하여 평가 외 처리되었으며, 잡자재 및 폐기물이 적재되어 있음. 본건 건물(제조업소 및 창고)은 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있음.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창녕군 대지면 용소리에 위치하고 있으며, 주변으로는 농경지, 주택 및 공장 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 2필지로 이루어져 있으며, 대체로 평탄한 부정형의 자체 지반을 가진 토지입니다. 제2종근린생활시설(제조업소) 및 창고 용도로 이용 중입니다. 지적도상 북동측으로 도로와 접하고 있으며, 현황 또한 북동측으로 포장된 도로가 있어 차량 접근이 용이한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건의 가장 중요한 권리상 특이사항은 '법정지상권'입니다. 법정지상권은 토지 소유자와 건물 소유자가 달라질 경우, 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있는 법률상 권리입니다. 이는 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있으며, 경매 취득 후에도 건물 철거를 요구하기 어렵거나 지료를 지급해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 자세한 법정지상권의 성립 여부 및 범위는 별도의 면밀한 조사가 필요합니다. 또한, 건물에 '위반건축물'로 등재된 사항은 행정처분(이행강제금 부과 등)의 대상이 될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 창녕군 대지면 용소리는 농경지와 주택, 그리고 소규모 공장들이 혼재된 전형적인 농촌 및 생산 지역의 특성을 보입니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 번화한 도심 상권은 형성되어 있지 않습니다. 제2종근린생활시설(제조업소) 및 창고로의 이용 현황을 고려할 때, 지역 내 소규모 생산 활동이나 물류 거점으로서의 기능이 예상됩니다. 검색 결과, 창녕군 지역에는 군에서 운영하는 체육관, 생태체험장, 추모공원 등 주민 편의 및 문화 시설이 있으나, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 농경지가 많은 지역의 특성상 농업 관련 시설이나 축사 등이 산재해 있을 가능성은 있습니다.

1.5. 생활정보

물건지 주변은 주로 농지와 주택, 그리고 공장으로 이루어져 있어, 한적한 전원생활 또는 생산 활동에 적합한 환경을 제공합니다. 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동을 통해 인근 읍면 지역으로 나가야 이용 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가되며, 자가용 이용 시 접근성은 양호합니다. 현재 임대 관계는 미상으로, 인수 후 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

1. 법정지상권: 토지 소유권과 건물 소유권이 분리될 경우, 건물 소유자가 토지를 사용할 권리를 갖게 되어 토지 이용에 제약이 발생합니다. 이는 건물 철거가 어렵거나 지료 지급 의무가 발생할 수 있습니다.

2. 위반건축물: 건물 일부 또는 전부가 건축법을 위반하여 등재되어 있어, 원상복구 명령, 이행강제금 부과, 영업 허가 제한 등의 행정적 불이익이 발생할 수 있습니다.

3. 제시외 건물 및 적재물: 비록 매각에서 제외되는 제시외 건물이 있지만, 이로 인해 최저매각가격이 영향을 받았음을 인지해야 합니다. 또한, 토지 지상에 적재된 잡자재 및 폐기물은 정리 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 경계 불분명: 토지의 정확한 위치 및 경계 확인을 위한 지적 측량이 필요하며, 측량 결과 이용 현황 등이 다소 상이할 수 있습니다.

5. 임대 관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 그 조건은 어떠한지 확인되지 않아 인수 후 명도 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 창녕군 대지면 용소리에 위치한 토지 및 건물(공장, 창고)입니다. 농경지, 주택, 공장이 혼재된 지역적 특성을 가지며, 제반 교통 사정은 보통입니다. 그러나 '법정지상권'과 '위반건축물'이라는 중대한 권리 및 행정적 이슈가 존재하여, 취득 후 상당한 주의와 추가적인 법률적, 행정적 검토가 필수적입니다. 특히 법정지상권은 토지 소유권의 완전한 행사를 제약할 수 있는 핵심적인 위험 요소이며, 위반건축물은 이행강제금 등의 금전적 부담을 야기할 수 있습니다. 토지 지상에 잡자재와 폐기물이 적재되어 있어 정리 부담도 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 심각한 잠재적 리스크를 동반하고 있으므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

1. 잠재적 개발 가치: 만약 법정지상권 및 위반건축물 관련 문제가 해결될 수 있다면, 토지 자체의 가치나 지역 산업 수요에 부합하는 용도로 활용할 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

2. 저가 매수의 기회: 위와 같은 리스크 때문에 일반적인 시장가치보다 낮은 금액으로 취득할 기회가 될 수도 있습니다. 다만, 이를 위해서는 리스크 해소 방안에 대한 면밀한 사전 분석과 충분한 자금 및 시간을 투자할 준비가 되어 있어야 합니다.

투자 시에는 반드시 전문가와 상담하여 법정지상권 성립 여부, 위반건축물 관련 이행강제금 규모 및 복구 방안, 제시외 건물 및 적재물 처리 방안 등에 대한 철저한 사전 조사를 진행하시기 바랍니다.

법원 정보

밀양지원 경매2계