나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경18 [1] 경상남도 창녕군 대지면 용소리 956 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2025.01.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 대지면 용소리에 위치하며, 부근은 농경지, 주택 및 공장 등으로
형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1), (2) 토지는 2필지 일단의 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서
제2종근린생활시설(제조업소) 및 창고 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호 (1), (2) 토지는 2필지 일단으로 지적도상 북동측으로 도로와 접하고,
현황 북동측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1)
계획관리지역, 성장관리계획구역(대지10(혼합형)), 가축사육제한구역(2022-12-12)
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 (2)
계획관리지역, 성장관리계획구역(대지10(혼합형)), 가축사육제한구역(2022-12-12)
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 건물 [ㄱ-ㄷ]이
소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을
종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시 소유권
및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바라며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물로
인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외
건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무
진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :
- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을
요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무진행시
참고하시기 바람.

- 본건 기호 (1), (2) 토지는 2필지 일단의 건부지로 이용 중이며 각 필지는 용도상
불가분의 관계에 있다고 판단되는 바 일단지를 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 컨테이너 1동이 소재하나, 이동이 용이하여 평가외 하였으니 업무
진행시 참고하시기 바람. 다만, 컨테이너의 위치 및 경계 등의 정확한 확인은 전문적 지적
측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상 및 본건 건물 내부에 잡자재 및 폐기물 등이 적재되어 있는 바, 업무
진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 (3-1), (3-2) 건물은 일반철골조 패널지붕 단층 건물로서,
주기둥 : H-Beam (400×200mm)
외 벽 : 패널 등 마감.
내 벽 : 패널 등 마감.
창 호 : 샷시창구조임.

이용상태

본건 기호 (3-1) 건물은 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중이고,
본건 기호 (3-2) 건물은 창고로 이용 중임.

설비내역

-.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 : 본건 기호 (3-1), (3-2) 건물은 일반건축물대장상 "위반건축물"로 등재되어
있는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. [목록1] 제시외 건물(1-1 ~ 1-3) 매각 제외하고 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 영향받는 가격임. [목록1, 2] 토지는 2필지 일단의 토지로서 제2종근린생활시설(제조업소) 및 창고 건부지로 이용중임. [목록1, 2] 토지 지상에 컨테이너 1동이 소재하나 이동이 용이하여 평가외 하였으며 잡자재 및 폐기물 등이 적재되어 있음. [목록3]의 1동은 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용중이고 2동은 창고로 이용중이며 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있음(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 밀양지원 2025타경18 (1)

* 소재지: 경상남도 창녕군 대지면 용소리 956

* 용도: 공장 (제2종근린생활시설(제조업소) 및 창고)

* 감정가: 799,206,600원

* 토지면적: 4460.00㎡ (약 1349평)

* 건물면적: 848.98㎡ (약 257평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOOOOOO (중울산농업협동조합)

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상남도 창녕군 대지면 용소리에 위치하며, 부근은 농경지, 주택 및 공장 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 제반 교통사정은 보통시됩니다.

* 토지형태 및 이용상태: 본건 토지는 2필지 일단의 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 제2종근린생활시설(제조업소) 및 창고 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 2필지 일단으로 지적도상 북동측으로 도로와 접하고, 현황 북동측으로 포장도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(대지10(혼합형)), 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을35 근저당권 (중울산농업협동조합, 2019-11-14, 752,700,000원)

* 등기부채권 총액: 1,102,700,000원

* 법정지상권: 성립 여부 불명 (매각으로 소멸되지 않는 권리, 인수 가능성 있음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이강호

전입일자: 2018-09-10

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 김창석

전입일자: 2024-02-22

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

대항력: 없음

* 임차인: 박재교

전입일자: 2020-08-31

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 장현주

전입일자: 2024-05-08

보증금: 0원

차임: 1,000,000원

대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 이강호의 보증금 및 차임 미상이므로 실제 인수 금액이 발생할 수 있습니다.)

* 압류: 창녕군, 마산세무서장 (모두 말소 예정)

4. 상권분석

* 본건은 농경지, 주택, 공장 등이 혼재된 지역으로, 상업 시설이 밀집된 지역과는 다소 거리가 있습니다.

* 본건 토지는 계획관리지역으로, 주변 지역은 제조업소 및 창고 등 산업 시설이 입지하는 특성을 보입니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 시설 입지에는 제약이 따릅니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 본건은 농경지, 주택, 공장 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 산업 활동이 이루어지는 환경입니다.

* 교통: 차량 접근은 용이하며, 포장도로가 접해 있어 기본적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 지역의 특성상 대규모 편의시설보다는 기본적인 생활 편의 시설 위주로 분포될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있어, 이행강제금 부과 및 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 법정지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 법정지상권 성립 여부에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재하여, 해당 임차인의 권리 관계 및 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 제시외 건물: 일부 제시외 건물(1-1 ~ 1-3)은 매각에서 제외되며, 최저매각가격에 영향을 미치고 있습니다.

* 컨테이너 및 폐기물: 토지 지상에 컨테이너 1동이 평가 외로 있으며, 잡자재 및 폐기물 등이 적치되어 있어 현황 파악 및 처리에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 경계 불분명: 토지 인접 필지와의 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위해서는 지적 측량이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 공장 용도로 활용 중인 토지 및 건물로, 계획관리지역에 위치하고 있습니다. 위반건축물 등재, 법정지상권 성립 불확실, 보증금 미상 대항력 있는 임차인 존재 등 권리 및 물건상 다수의 복잡성이 존재합니다. 또한, 제시외 건물, 컨테이너, 폐기물 적치 등 현황 파악 및 추가적인 관리/처리가 요구될 수 있습니다. 따라서, 본 물건에 대한 신중한 접근과 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 공장 또는 창고 용도로 활용 가능한 토지 및 건물로서, 산업 활동에 필요한 기반 시설을 갖추고 있습니다.

* 권리상 하자와 물건의 특수성을 고려할 때, 시세 대비 저가 매수를 기대해 볼 수 있습니다.

* 계획관리지역으로, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 799,206,600원

본 물건의 예상 입찰가 산정 시 다음 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수 가능한 법정지상권 및 대항력 있는 임차인의 미확정 보증금/차임으로 인한 잠재적 부담액.

* 위반건축물에 대한 이행강제금 추정액 및 향후 원상복구 가능성.

* 제시외 건물, 컨테이너, 폐기물 등의 철거 및 처리 비용.

* 토지 경계 불분명으로 인한 측량 비용 및 향후 토지 이용에 미치는 영향.

* 해당 지역의 유사 물건 시세 및 시장 동향.

상기 위험 요소를 충분히 반영하고, 철저한 현장 조사를 통해 추가 비용을 산출한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.