나이스옥션 법원경매 대구 2024타경129573 [1] 경상북도 칠곡군 기산면 영리 301-5 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이도 · 평가일 2025.01.14

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 칠곡군 기산면 영리 소재 '기산농공단지' 동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공장, 임야 및 농경지등으로 형성되어 있습니다.

토지의 상황

1) 교통상황 차량 출입이 가능하며 제반교통사정은 보통시됩니다. 2) 형상 및 이용상황 공히 부정형의 토지로 남동측 하향 완경사지에 평탄하게 조성되어 있으며 기호1)은 '도로', 기호2)는 '공업용 건부지'로 이용중입니다. 3) 도로상태 기호1) 대상토지가 폭 8미터의 포장도로임. 기호2) 남서측으로 폭 약8미터 및 남동측으로 폭 약6미터의 포장도로와 접함니다. 4) 토지이용계획 기호1) 계획관리지역 , 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(2020-04-17)(일부제한지역_800m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법> 기호2) 계획관리지역 , 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한지역_800m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>입니다. 5) 제시목록 외의 물건 없습니다. 6) 공부와의 차이 없습니다.

건물의 구조 및 현상

가,나) 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서, (사용승인일자 : 2020.12.29) 벽체 : 난연판넬 잇기 바닥 : 칼라하드너 마감 창호 : 샤시창호입니다. 천정 : 철골트러스 노출 공장으로 이용중입니다. 다) 일반철골구조 판넬지붕 2층건으로서, (사용승인일자 : 2020.12.29) 외벽 : 난연판넬 잇기 내벽 : 석고보드위 벽지 및 타일 등 마감 바닥 : 아스타일 타일등 마감 천정 : 아스칼텍스 및 천정지 등 마감 창호 : 샤시창호 1층 사무실, 2층 기숙사로 이용중입니다. 1층 일부 및 2층은 전기판넬에 의한 난방설비 되어 있습니다.

기계/기구의 현상

PE 모노 방사정경와인더설비, 수전설비, OVER HEAD CRANE으로서 기준시점 현재 가동되지 않고 있으며 가동가능여부는 미상이며, 입찰시 각 구성품의 망실여부를 재확인 하시기 바랍니다.

공작물의 현상

없습니다.

기타참고사항

1) 본건 기호(가,나)건물은 별개의 동으로 되어 있으나 현황 하나의 동으로 사용중입니다. 2) 본건 기호(가,나,다)건물 지상에 태양광설비가 소재하니 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 목록1은 지분매각임.
- 목록3, 4는 공부상 2개의 동이나 실제 하나의 동으로 이용 중.
- 목록3, 4, 5 건물 각 지붕에 소재하는 태양광설비는 매각 제외.
- 최저매각가격은 각 건물 지붕에 소재하는 태양광설비로 인해 제한받는 가격임.
- 공장 및 광업재단저당법 제6조에 의한 각 기계기구 매각에 포함하나, 감정평가서의 기계기구(공작물) 감정평가명세표상 기호1은 소재불명으로 매각에서 제외함(매각대상인 기계기구 위치는 감정평가서상 기계배치도를 참조하기 바람).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경129573 (1)

소재지: 경상북도 칠곡군 기산면 영리 301-5 (신주소: 경상북도 칠곡군 주산로 1039-11)

용도: 공장

감정가: 3,099,301,080원

토지면적: 5,406.00㎡ (약 1,635.29평)

토지 지분: 4,961㎡

건물면적: 1,975.96㎡ (약 597.73평)

건물 지분: 1,975.96㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에이치케이제육차유동화전문

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 칠곡군 기산면 영리 소재 '기산농공단지' 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 중소규모 공장, 임야 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통 및 도로

차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 대상 토지는 폭 8미터의 포장도로에 접해 있으며, 다른 토지 역시 폭 약 8미터 및 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지로 지정되어 있습니다.

주변 시설

일반적인 지도 검색으로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않았으며, 산업단지 및 농경지가 혼재된 지역의 특성을 보입니다.

3. 권리분석

등기부상 현황

소유권은 주식회사 선화 외 1명으로부터 주식회사 부경씨제이케이 등으로 이전되었으며, 토지 등기부상 현재 소유권 지분이 분할되어 있는 것으로 파악됩니다. (목록1 지분매각 해당)

말소기준권리는 2022년 1월 20일자 국민은행 근저당(을7)입니다.

인수되는 권리

* 을구 2번 지상권 설정 (왜관새마을금고, 2020년 10월 29일 등기)은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 본 지상권은 건물, 공작물, 수목의 소유를 목적으로 토지 전부(30년 존속)에 설정되어 있습니다.

말소되는 권리

이 외 을구 7번 근저당 외 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

총 채권액 (등기부 기재 기준)

* 토지 등기부 채권 총액: 약 9,160,000,000원

* 건물 등기부 채권 총액: 약 3,804,394,266원

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-19

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없는 임차인으로, 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

지역 산업 환경

본 물건은 경상북도 칠곡군 기산면의 산업단지 인근에 위치하며, 주변 지역은 공장 및 농경지 등이 혼재된 산업 활동 지역입니다. 기산농공단지와의 인접성은 사업 운영에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

개발 가능성

토지가 계획관리지역 및 성장관리구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

공장 밀집 지역의 특성상 주거 편의시설이나 상업 시설은 제한적일 수 있으나, 공장 운영에 필요한 기본적인 인프라는 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

건물 내부 시설

건물 일부는 사무실 및 기숙사로 이용되고 있으며, 전기판넬 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

지상권 인수 부담

본건 토지에는 30년간 존속하는 지상권이 설정되어 있으며, 이는 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리입니다. 지상권으로 인해 향후 토지 활용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

지분 매각의 복잡성

'목록1은 지분매각임'이라는 표기는 소유권 지분이 분할되어 매각된다는 의미입니다. 이는 소유권 관계를 복잡하게 하며, 전체 부동산을 단독으로 소유하지 못할 수 있습니다.

태양광 설비 제외

건물 지붕의 태양광 설비는 매각 대상에서 제외됩니다. 이로 인해 물건의 가치가 제한적으로 평가되었으며, 최저매각가격에도 영향을 미쳤습니다.

기계기구 일부 소재불명

매각에 포함되는 기계기구 중 일부(감정평가서상 기호1)는 소재를 알 수 없어 매각 대상에서 제외됩니다.

높은 채권 총액

등기부상 기재된 채권 총액이 매우 높아, 채권 관계가 복잡하고 채무 규모가 상당함을 시사합니다.

건물 이용 현황

목록 3, 4 건물은 공부상 2개 동이나 실제로는 1개 동으로 이용 중이며, 목록 가, 나 건물 역시 별개 동이나 현황상 하나로 사용 중이라는 점을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 칠곡군 기산면 영리에 위치한 공장으로, 기산농공단지 인근에 자리하고 있어 산업 활동 지역으로서의 이점을 가지고 있습니다. 비교적 최근인 2020년에 사용승인된 건물이지만, 말소되지 않는 30년의 지상권이 토지 전체에 설정되어 있다는 점과 소유권 지분 매각이라는 점은 본 건의 가장 큰 부담 요인입니다. 태양광 설비가 매각에서 제외되고 일부 기계기구가 소재 불명이라는 특이사항도 존재합니다. 대항력 없는 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 없어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 복잡한 권리관계와 인수 부담으로 인해 신중한 접근과 철저한 현장 조사가 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 연식의 건물: 2020년 사용승인으로 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 산업단지 인근 입지: 기산농공단지 인근에 위치하여 산업 활동에 유리한 조건입니다.

* 계획관리지역: 토지가 계획관리지역에 속하여 향후 개발 가능성이 존재합니다.

* 넓은 토지 면적: 5,406㎡ (약 1,635평)의 넓은 대지 면적을 확보하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 3,099,301,080원 대비 복잡한 권리관계(특히 30년 존속의 지상권 인수) 및 지분 매각이라는 특수성으로 인해 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 태양광 설비 제외로 인해 최저매각가격이 제한되어 있으나, 인수되는 지상권의 가치 하락분, 지분 매각으로 인한 향후 이용의 제약 등을 종합적으로 고려할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 어려운 바, 보수적인 관점에서 감정가의 60~70% 수준 (약 18.6억원 ~ 21.7억원)을 시작점으로 하여, 현장 답사를 통한 건물 상태 점검, 지상권의 실질적 영향 분석, 인근 유사 물건 시세 조사 등을 거쳐 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.