나이스옥션 법원경매 수원 2024타경93369 [2] 경기도 화성시 오산동 1040-1 베라프라자 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경93369 [2] 경기도 화성시 오산동 1040-1 베라프라자 1층106호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경93369
• 주소: 경기도 화성시 동탄신리천로 268, 1층106호 (오산동,베라프라자)
• 용도: 근린상가

수원지방법원 경매15계 2024타경93369 | 소재지: 경기도 화성시 동탄신리천로 268, 1층106호 (오산동,베라프라자) | 감정가: 1,693,000,000원 | 최저가: 580,699,000원 | 용도: 근린상가

1.1. 수원지방법원 2024타경93369 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경93369 (2)

소재지: 경기도 화성시 오산동 1040-1 베라프라자 1층 106호

용도: 근린생활시설 (현재 음식점)

감정가: 1,693,000,000원

토지면적: 50.93㎡ (약 15.41평)

토지 지분율: 5093 (감정평가 요약표 기준, 상세 지분율은 별도 확인 필요)

건물면적: 124.32㎡ (약 37.60평)

건물 지분율: 12432 (감정평가 요약표 기준, 상세 지분율은 별도 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 주OOOOOO

채무자: 주OOOOOO

채권자: 푸OOOOOO

특이사항: 임대중으로 탐문되나 임대내역 등은 미상임. 2층 룸 중 2개는 창고로 사용 중. 덤웨이터 설치.

주의사항: 상세 권리분석 및 현장 확인 필수.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 오산동에 위치하며, "리베라CC" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 아파트, 단독주택, 다른 근린생활시설, 골프장, 공원 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 북동측으로 대로, 북서측 및 남서측으로 중로인 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성은 좋습니다. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 속하며, 다양한 도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자이자 채무자인 주OOOOOO에 대한 푸OOOOOO의 채권에 의해 경매가 개시되었습니다. 임의경매의 경우, 채권자의 담보권 실행으로 인한 강제 경매와 달리 담보권 자체의 소멸을 목적으로 하는 경매입니다. 등기부상 권리관계는 낙찰과 함께 소멸하는 것이 일반적이나, 말소기준권리보다 선순위의 권리 존재 여부, 유치권, 법정지상권 등 특수 권리관계가 있는지에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 완벽한 권리분석이 어려우므로, 상세 권리분석 보고서 확인 및 전문가 상담을 강력히 권고합니다.

4. 상권분석

본건은 근린생활시설로, 현재 음식점(중화요리, 해장국)으로 이용 중이며, "판롱 및 판롱 목동점"이라는 상호가 외부 및 내부에 표시되어 있습니다. 복수의 룸을 갖춘 구조로 내부 이용이 용이하며, 덤웨이터 설비는 음식점 운영에 효율성을 더할 수 있습니다. 주변에 아파트 단지, 골프장, 공원 등이 있어 배후 수요 및 유동 인구 확보 가능성이 있습니다. 상권은 준주거지역 내 위치하며, 다양한 근린생활시설과 함께 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 화성시 오산동 일대는 아파트, 단독주택 등 주거시설과 상업시설, 공원, 골프장 등이 조화롭게 분포하고 있어 주거 및 생활 편의성이 갖추어진 지역입니다. 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 차량 이동이 편리합니다. 교육환경 보호구역에 해당되는 점은 참고할 만합니다.

6. 토지 및 건물 현황

토지는 인접 토지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 정방형에 유사한 형상으로, 제1종 및 제2종 근린생활시설 용도의 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 5층, 지하 2층 건물 내 1층 106호에 해당하며, 외벽은 석재, 드라이비트 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지, 타일, 페인팅 등으로 마감되었습니다. 바닥은 타일, 에폭시 등이며, 창호는 새시 창호 등을 사용하였습니다. 공부상 용도는 일반음식점(기호1-4) 및 소매점(기호5-6)이나, 현재는 음식점으로 이용 중입니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 화재 경보, 소화전, 승강기, 도시가스, 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임대 중인 것으로 탐문되나 정확한 임대내역이 파악되지 않는다는 점입니다. 낙찰 후에도 임차인과의 명도 문제가 발생할 수 있으며, 이 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, 현재 음식점으로 이용 중이나 향후 업종 변경 시 예상치 못한 건축 규제나 인테리어 비용이 발생할 수 있습니다. 토지이용계획에 가축사육제한구역, 성장관리권역 등 환경 관련 규제가 포함되어 있어, 신축이나 대수선 시 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 오산동의 우수한 입지에 위치한 근린생활시설로, 넓은 면적과 함께 현재 음식점으로 활발히 운영 중인 것으로 보입니다. 골프장 및 주거 단지와 인접하여 잠재적 고객 확보에 유리하며, 대로 및 중로에 접한 좋은 도로 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 임대차 현황 미확인으로 인한 명도 리스크, 건물 관리 상태 및 향후 업종 변경 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다. 감정가는 16억 9천 3백만원으로, 시세 및 향후 시장 전망을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

- 리베라CC 및 주변 주거 단지를 배후로 하는 안정적인 상권 잠재력.

- "판롱 및 판롱 목동점" 운영 중인 점포로, 즉시 영업 재개 또는 현 상태 유지 시 빠른 수익 실현 가능성.

- 내부 룸 구성 및 덤웨이터 설치로 음식점 운영에 최적화된 내부 구조.

- 대로와 중로에 접한 우수한 접근성 및 가시성.

- 향후 지역 개발 및 인구 유입에 따른 지가 상승 및 상권 활성화 기대.

주변 시설 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매15계