나이스옥션 법원경매 성남 2022타경4474 [6] 경기도 광주시 문형동 600 오포문형양우내안애아파트 101동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 대지권 미등기이며 대지권유무는 알수 없음. 최저매각가격에 대지권 포함하여 평가함.
2. 2025.08.20.자 양우건설 주식회사로부터 공사대금 124,486,489,954원(2025년7월31일 기준)의 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보 (Property Basic Information)

* Case Number: Seongnam Branch Court 2022 Tattat 4474 (6)

* Location: 101 Dong, 15th Floor, Unit 1503, Opo Munhyeong Yangwoo Naean Apartment, 600 Munhyeong-dong, Gwangju-si, Gyeonggi-do

* Property Type: Apartment

* Appraised Value: 468,000,000 KRW

* Land Area: 0.00㎡ (This typically means the land rights are not individually assessed or registered for this unit, common in apartment complexes where land is shared).

* Building Area (Exclusive Use): 85.00㎡ (approx. 25.7 pyong)

* Sale Target: Land/Building combined sale

* Auction Type: Real Estate Compulsory Auction

* Creditor: HaeOOOOOOOOOO (Likely HaeGanga General Construction, based on later mentions of liens)

* Apartment Name: Opo Munhyeong Yangwoo Naean Apartment

* Year Built: 2018 (Completion date: 2018-10-12)

* Unit Details: 101 Dong, 15th Floor, Unit 1503

* Building Size (Total Complex): 1028 households, 15 buildings. Total land area of complex approx. 160,243㎡.

* Building Structure: Reinforced Concrete

* Floors: 23 floors above ground, 3 underground (complex), 18 floors above ground, 1 below (for 101 Dong).

* Parking: 1350 spaces (Total for complex)

2. 입지조건 (Location Conditions)

* Transportation:

* Described as having "slightly lower public transportation accessibility".

* "Convenient transportation conditions" are mentioned, with planned improvements like the extension of Taejae-ro allowing quick access to Bundang and Seoul.

* Proximity to expressways like the Seoul-Sejong Expressway (2nd Gyeongbu Expressway) and Seongnam-Janghowon National Road is noted.

* Bus routes to Seoul, Bundang, and Suwon pass by the complex.

* However, one source notes a lack of convenient public transport access for public transit users.

* Schools:

* Multiple sources mention a lack of nearby schools. One source explicitly states "no nearby elementary schools" and "no nearby middle schools".

* Shuttle buses were operated for Neungwon Elementary, Opo Elementary, and Gwangmyeong Elementary. This indicates a reliance on school buses rather than walking distance schools.

* A City News article (Dec 10, 2024) highlights that Munhyeong-dong is the only area in Opo-gwon lacking schools, government offices, and cultural facilities.

* Amenities/Living Environment:

* The apartment complex offers a good living environment with amenities such as a management office, senior center, childcare facility, library, community facilities, playground, rest area, kindergarten, community space, and bicycle storage [provided data, 5, 8, 10, 12].

* The complex is described as having a car-free central plaza, good sunlight exposure, and spacious inter-building spacing, contributing to a pleasant living environment and privacy.

* It's situated in a planned development area with potential for future value appreciation.

* Proximity to Bundang life zone amenities like shopping malls (Bundang AK Plaza, Lotte Department Store, E-Mart) and hospitals (Bundang Seoul National University Hospital) is a benefit.

* However, one source mentions concerns about environmental issues due to nearby factories.

* Offensive Facilities (혐오시설):

* Search results indicate that Gwangju City is actively pursuing the construction of a new waste incineration plant (resource recovery facility) with a target completion of 2029.

* While the apartment complex itself is not directly stated to be adjacent to such facilities, the broader area of Gwangju City is discussing the placement of these facilities, which can be perceived as offensive.

* However, recent articles suggest a shift from NIMBY (Not In My Backyard) to PIMFY (Please In Front Of My House) due to economic incentives and modern infrastructure. Specific sites being considered include Mae-wol-dong (Seo-gu), Jang-deung-dong (Buk-gu), and Samgeo-dong/Samdo-dong (Gwangsan-gu).

* The apartment complex is located in Munhyeong-dong. Based on the search results, there is no direct mention of the apartment complex being immediately next to a proposed or existing waste incineration facility. However, the general discussion about such facilities in Gwangju City is relevant context for the broader region's development. The article mentions "large logistics and funeral facilities" near Munhyeong-dong, but not specifically offensive facilities like incineration plants in immediate proximity.

3. 권리분석 (Rights Analysis)

* Deletion Standard Right : The deletion standard right is the provisional attachment (가압류) registered on September 16, 2019, by Yangwoo Construction Co., Ltd. (Amount: 130,000,000 KRW) [Provided Data].

* Other Registered Rights :

* Ownership Preservation: Opo Munhyeong Regional Housing Cooperative (Registered Nov 26, 2018)

* Provisional Attachments (가압류):

* Yangwoo Construction Co., Ltd. (Sep 16, 2019, 130,000,000 KRW) - Deletion Standard Right

* Yangwoo Construction Co., Ltd. (Oct 23, 2019, 100,000,000 KRW)

* SK Construction (Feb 12, 2020, 1,917,000,000 KRW)

* Yangwoo Construction Co., Ltd. (Aug 21, 2020, 70,000,000 KRW)

* Yangwoo Construction Co., Ltd. (Nov 23, 2020, 2,600,000,000 KRW)

* Compulsory Auctions (강제경매):

* HaeGanga General Construction (Nov 25, 2022, 585,636,570 KRW) - This is the current auction case (2022 Tattat 4474).

* SK Eco Plant Co., Ltd. (Oct 11, 2023) - Linked case (2023 Tattat 62422)

* Kim Sun-ju et al. (Dec 18, 2023) - Linked case (2023 Tattat 68253)

* Total Encumbrance Amount : The total amount of registered debts is 4,817,000,000 KRW.

* Tenant Status : There are no tenants whose deposits need to be assumed by the buyer ("인수 보증금 합계: 0원").

4. 상권분석 (Commercial Area Analysis)

* Recent Sales (June 2026) :

* June 17, 2026: 315,000,000 KRW (11th floor, 84.9961㎡)

* June 12, 2026: 340,000,000 KRW (9th floor, 84.9961㎡)

* June 5, 2026: 319,000,000 KRW (11th floor, 84.9961㎡)

* Recent Lease (May 2026) :

* May 4, 2026: Deposit 1,000,000 KRW, Monthly Rent 130,000 KRW (15th floor)

* May 10, 2026: Deposit 22,050,000 KRW, Monthly Rent 0 KRW (13th floor)

* May 6, 2026: Deposit 22,050,000 KRW, Monthly Rent 0 KRW (10th floor)

* Market Trend :

* The average price for the 84㎡ unit based on recent sales in June 2026 is approximately 324,666,667 KRW.

* The auctioned unit is on the 15th floor, which is higher than most recent sales (9th and 11th floors), potentially commanding a slightly higher value.

* The appraised value is 468,000,000 KRW, which is significantly higher (approx. 44% higher) than the highest recent market sale (340,000,000 KRW). This suggests a potential overvaluation or that the appraisal was done before recent market shifts.

* The apartment complex is relatively new (built in 2018) and has a good reputation for its amenities and living environment. However, the "low inventory suggests high market demand" might refer to the overall area or a specific market condition not fully detailed.

* The area is described as having a general lack of new apartment supply, making existing ones potentially more desirable.

5. 생활정보 (Living Information)

* Apartment Name: Opo Munhyeong Yangwoo Naean Apartment

* Management Office Contact: TEL 031-768-9137

* Completion Date (Use Apr Day): 2018-10-12 [Provided Data]

* Complex Amenities: Management office, senior center, childcare facility, library, community facilities, playground, rest area, kindergarten, community space, bicycle storage [Provided Data, 5, 8, 10].

* Parking: Total 1350 spaces for the complex (1247 indoor automated, 103 outdoor automated).

* Overall, the complex is described as well-equipped and suitable for family living.

6. 잠재적 리스크 (Potential Risks)

* Duplicate Cases (중복사건) : The property is involved in multiple auction cases (2022 Tattat 4474, 2023 Tattat 62422, 2023 Tattat 68253), indicating complex legal proceedings.

* Lien (유치권) by Yangwoo Construction : Yangwoo Construction Co., Ltd. has filed a lien for construction costs amounting to 124,486,489,954 KRW as of July 31, 2025. The validity of this lien is explicitly stated as unclear ("성립 여부는 불분명함") [Provided Data]. This is a significant risk, as a valid lien could drastically impact the sale or require substantial payment.

* Undeclared Land Rights (대지권미등기) : The land rights for the unit are not registered. The appraisal included the land value, but its existence and extent are unknown ("대지권유무는 알수 없음") [Provided Data]. This is a major concern, as it directly affects ownership of the land associated with the apartment and could lead to future complications or legal disputes. News articles also mention issues with land registration and delayed full completion approval for this apartment complex due to unresolved infrastructure projects like bridges and sound barriers.

* High Encumbrance Amount : The total registered debt (over 4.8 billion KRW) significantly exceeds the appraised value, indicating high leverage and potential for creditors to be unsatisfied.

* Lack of Local Infrastructure : Munhyeong-dong itself is noted for a lack of basic infrastructure like schools, government offices, and cultural facilities, despite population growth.

* Appraised Value vs. Market Price : The appraised value (468,000,000 KRW) is substantially higher than recent market sales (approx. 315,000,000 - 340,000,000 KRW), suggesting a potential for the property to remain unsold at the minimum bid price or for a buyer to pay a premium over current market rates.

7. 종합 의견 (Overall Opinion)

This property is a relatively new apartment complex (built in 2018) with good internal amenities and potential for convenience due to its location within the broader Bundang/Pangyo region's infrastructure access. However, it is severely overshadowed by significant legal and property-related risks. The primary concerns are the undeclared land rights, which cast doubt on the completeness of ownership, and the massive lien filed by Yangwoo Construction with questionable validity. These issues, coupled with multiple overlapping auction cases and a high appraised value significantly above current market rates, present a high-risk investment scenario. The lack of basic infrastructure directly within Munhyeong-dong further adds to the property's challenges, despite its connectivity to surrounding areas.

8. 투자 포인트 (Investment Points)

* New Apartment : The property is relatively new (built in 2018), which is generally a positive factor for long-term value.

* Desirable Unit : The unit is on the 15th floor, which is often preferred for views and natural light.

* Potential for Value Recovery : If the significant liens and land rights issues can be resolved favorably (e.g., lien invalidated, land rights clarified), and the property is acquired at a price significantly below market value, there could be potential for capital appreciation.

* Access to Bundang/Pangyo Infrastructure : While local infrastructure in Munhyeong-dong is lacking, the property benefits from access to the amenities and job markets of nearby Bundang and Pangyo.

9. 예상 입찰가 (Estimated Bid Price)

The appraised value is 468,000,000 KRW, but recent market sales for similar units are in the range of 315,000,000 to 340,000,000 KRW. Given the significant risks, particularly the undeclared land rights and the substantial lien with unclear validity, bidding close to the appraised value is highly inadvisable. A prudent investor would need to account for potential legal costs, the risk of the lien being upheld, and the uncertainty surrounding land ownership.

Considering the market comparables and the severe risks, a bid should be significantly discounted. Targeting a price slightly above the higher end of recent sales, but with a substantial buffer for risk, might be a strategy.

* Recent Sales Range: 315,000,000 KRW - 340,000,000 KRW

* Appraised Value: 468,000,000 KRW

A highly cautious approach would suggest bidding around the upper end of the current market value, or even slightly below, to compensate for the extreme uncertainties. For example, a bid in the range of 300,000,000 KRW to 350,000,000 KRW could be considered, with a strong emphasis on thorough due diligence regarding the lien and land rights before committing to any bid. However, given the severity of the risks, a more conservative bid in the lower end of the recent sales range might be appropriate.

Estimated Bid Price Range : 280,000,000 KRW - 330,000,000 KRW.

A final bid should only be determined after a comprehensive investigation into the validity of the lien and the status of the land rights. The potential for acquisition at a significantly reduced price exists if the risks are managed effectively, but the downside risk is also substantial.

Now I will compile this into the requested format.1.물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2022타경4474 (6)

소재지: 경기도 광주시 문형동 600 오포문형양우내안애아파트 101동 15층 1503호

용도: 아파트

감정가: 468,000,000원

건물면적 (전용면적): 85.00㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 해OOOOOOOOOO (해강종합건설 추정)

아파트명: 오포문형 양우내안애 아파트

사용승인일: 2018년 10월 12일

건물구조: 철근콘크리트구조

층수: 지상 15층 (총 23층)

주차대수: 총 1350대 (단지 내)

2. 입지조건

교통:

* 대중교통 접근성이 다소 낮은 편이며, 대중교통 이용자에게는 불편할 수 있습니다.

* 태재로 연장, 성남~세종 고속도로 등 교통망 개선 예정으로 분당, 서울 접근성이 향후 좋아질 것으로 기대됩니다.

* 서울, 분당, 수원 등으로 가는 광역버스 노선이 운행 중입니다.

학교:

* 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 부족한 것으로 파악됩니다.

* 과거에는 능원초, 오포초, 광명초 등으로 가는 셔틀버스를 자체 운영했습니다.

* 문형동 자체에는 학교, 관공서, 문화시설 등 생활기반시설이 전무한 상태입니다.

생활환경:

* 아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 도서관, 커뮤니티 시설, 놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거 보관소 등 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 남향 위주 배치, 넓은 동간 간격, 차 없는 중앙 광장 등으로 쾌적하고 안전한 주거 환경을 제공합니다.

* 분당 AK플라자, 롯데백화점, 이마트 등 쇼핑시설과 분당서울대병원 등 분당 생활권의 인프라를 공유할 수 있습니다.

* 일부 지역 분석에서는 단지 주변 공장으로 인한 환경 문제 우려가 제기되었습니다.

* 광주시에서는 소각장 건설을 추진 중이나, 해당 아파트 단지와의 직접적인 연관성은 현재까지 명확히 나타나지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 2019년 9월 16일, 양우건설 주식회사 앞으로 설정된 가압류 (130,000,000원)가 말소기준권리가 됩니다.

등기 현황:

* 소유권보존: 오포문형지역주택조합 (2018-11-26)

* 가압류: 양우건설 주식회사 (2019-09-16, 130,000,000원), 양우건설 주식회사 (2019-10-23, 100,000,000원), 에스케이건설 (2020-02-12, 1,917,000,000원), 양우건설 주식회사 (2020-08-21, 70,000,000원), 양우건설 주식회사 (2020-11-23, 2,600,000,000원)

* 강제경매: 해강종합건설 (2022-11-25, 585,636,570원, 본 경매 사건), 에스케이에코플랜트 주식회사 (2023-10-11), 김선주 외 9명 (2023-12-18)

총등기부채권액: 4,817,000,000원

임차인 현황:

* 인수할 보증금 합계: 0원. 현재 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례 (2026년 6월):

* 84.9961㎡ (전용면적): 3.15억원 (11층), 3.40억원 (9층), 3.19억원 (11층)

* 평균 거래가: 약 3.25억원

최근 전월세 사례 (2026년 5월):

* 보증금 100만원 / 월세 13만원 (15층)

* 보증금 2,205만원 / 월세 0원 (13층, 10층)

시세 분석:

* 최근 실거래가 기준, 해당 면적의 시세는 약 3.15억원 ~ 3.40억원 수준입니다.

* 감정가(4.68억원)가 최근 시세보다 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 물건의 특수성이나 향후 가치 상승 가능성 등을 반영한 것으로 보이나, 현재 시장가와는 괴리가 있습니다.

* 아파트 자체는 2018년 준공으로 비교적 신축이며, 단지 내 시설이나 주변 인프라 접근성 측면에서 강점을 가집니다.

* 다만, 문형동 자체의 생활기반시설 부족 문제는 장기적인 가치 상승에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

아파트 단지 정보:

* 오포문형 양우내안애 아파트는 총 1028세대로 구성된 대단지입니다.

* 단지 내에는 피트니스 센터, GX룸, 골프연습장 등 다양한 커뮤니티 시설이 마련되어 있습니다.

* 녹지 공간과 산책로가 잘 조성되어 쾌적한 환경을 자랑합니다.

* 1030대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

관리사무소 연락처: 031-768-9137

6. 잠재적 리스크

중복 사건:

* 본 건은 2022타경4474 외에도 2023타경62422, 2023타경68253 등 다수의 강제경매 사건과 연관되어 있어 법적 절차가 복잡할 수 있습니다.

유치권 (양우건설 주식회사):

* 2025년 8월 20일, 양우건설 주식회사로부터 총 1,244억 8,648만 9,954원(2025년 7월 31일 기준)의 공사대금에 대한 유치권 신고서가 제출되었습니다.

* 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하여, 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 이는 가장 큰 위험 요소 중 하나입니다.

대지권 미등기:

* 해당 물건의 대지권이 미등기 상태이며, 대지권 유무 및 정확한 면적은 알 수 없습니다.

* 최저매각가격에는 대지권이 포함되어 평가되었으나, 향후 소유권 행사 및 재산권 행사에 문제가 발생할 수 있습니다.

* 관련 기사에서도 아파트의 토지 미등기 상태 및 준공 승인 지연 문제가 언급되었습니다.

높은 등기부채권 총액:

* 총 등기부채권액이 약 48.17억원에 달하여, 채권자 간 배당 문제가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 높습니다.

낙찰가 대비 높은 감정가:

* 감정가(4.68억원)가 최근 시세(약 3.15억~3.40억원)보다 현저히 높아, 유찰 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축 아파트로서 단지 내 시설이 우수하고 분당, 판교 등 주변 생활권 인프라 접근성이 좋다는 장점이 있습니다. 그러나, 양우건설의 대규모 유치권 신고 및 그 성립 여부 불분명, 대지권 미등기 상태 등 심각한 법적, 권리적 하자를 안고 있습니다. 또한, 다수의 중복 경매 사건과 높은 총 등기부채권액, 최근 시세 대비 높은 감정가 등 투자에 신중을 기해야 할 요소가 많습니다. 문형동 자체의 생활기반시설 부족 문제 또한 고려해야 할 부분입니다. 따라서 철저한 법률 검토와 실사 없이는 투자가 어려운 물건입니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트: 2018년 준공으로 비교적 최신 건축물입니다.

우수한 단지 환경: 잘 갖춰진 커뮤니티 시설과 쾌적한 조경, 넓은 동간 간격 등을 갖추고 있습니다.

잠재적 시세 상승 가능성: 만약 유치권 및 대지권 문제가 원만히 해결되고, 현재 시세보다 저렴하게 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

분당/판교 생활권 접근성: 인접 지역의 풍부한 생활 편의시설 및 비즈니스 인프라를 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세는 약 3.15억원 ~ 3.40억원으로 파악됩니다. 감정가 4.68억원은 최근 시세와 괴리가 크며, 특히 유치권 및 대지권 미등기라는 중대한 리스크를 고려할 때, 감정가에 근접한 입찰은 매우 위험합니다.

투자자는 유치권의 성립 여부, 대지권의 법적 효력 및 확보 방안, 관련 소송 결과 등을 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 불확실성을 감안하여, 최근 거래 사례 가격을 기준으로 하되, 리스크 프리미엄을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 330,000,000원

최종 입찰가는 해당 물건의 리스크 요인에 대한 심층적인 법률 및 권리 분석을 마친 후, 낙찰 후 예상되는 추가 비용(법률 자문, 소송 비용 등)과 투자 수익률을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.