나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50713 [1] 경기도 광주시 삼동 234-4 라팰리스 108동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 지하철 경강선 "삼동역" 남서측 근거리에 위치하며, 본건 주위에는 본건 유사 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 소재하며 주거지로의 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 소재하고 근거리에 지하철 경강선"삼동역"이 소재하며, 노선버스의 운행빈도 등을 고려할 때 제반 대중교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사)지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서,
(2016.06.27. 사용승인)
외벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등.
내벽 : 시멘트몰탈 및 석고보드 위 벽지도배, 타일 및 목재 붙임 등 마감.
창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(자세한 구조는 후면 내부구조도 참조바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 이용 개별 난방설비, 엘리베이터, 화재탐지설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 완경사지를 평탄하게 조성하였으며, 주거용 건부지 상태임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6M 이상 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 외부 목측 상 4층 상부에 다락 소재하여 다락층의 건축물현황도 첨부하였으며 다락층 포함 일괄 평가하였음.
- 내부구조는 집합건축물대장 현황도면을 기준으로 작성하였는바, 실제와 상이할 수 있으니(다락 및 내부 통로 부분 등) 별도 확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 다세대 주택으로 이용중임.
2. 본건 건물 4층 상부에 다락이 소재하며 다락층 포함하여 일괄 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경50713 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 광주시 삼동 234-4 라팰리스 108동 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사)지붕 4층 건물 내 제4층 제401호 (2016.06.27. 사용승인)

* 감정가: 330,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 66.50㎡ (약 20.11평)

* 토지지분: 66.5㎡ (약 20.11평)

* 건물면적: 57.95㎡ (약 17.53평)

* 건물지분: 57.95㎡ (약 17.53평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

* 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 광주시 삼동 소재 지하철 경강선 "삼동역" 남서측 근거리에 위치함.

* 주위에는 본건과 유사한 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 소재하며 주거지로의 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철 경강선 "삼동역"이 위치함.

* 노선버스의 운행 빈도 등을 고려할 때 제반 대중교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

* 본건 북서측으로 노폭 약 6M 이상 포장도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리구역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(신정희) (신 )

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-15

* 확정일자: 2021-02-26

* 배당신고일자: 2023-04-04

* 대항력: 없음 (주의: 물건명세서상 을구 3번 주택임차권등기 존재하며, 매수인에게 대항 가능하나 HUG 인수조건확약서에 따라 매수인이 인수하지 않을 조건임. 상세 내용은 물건명세서 참고)

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 갑4 압류)

* 갑2: 소유권이전 (2016-08-04) - 변혜미

* 을3: 주택임차권 (2023-04-04, 330,000,000원) - 신정희 (등기부상 말소 예정이나, 물건명세서상 대항력 존재 가능성 있음)

* 갑3: 소유권이전 (2021-03-15, 330,000,000원) - 강정철 (매매)

* 갑4: 압류 (2021-08-09) - 국민건강보험공단 (말소기준권리)

* 갑5: 가압류 (2021-12-09, 14,590,827원) - 제이티친애저축은행

* 갑6: 가압류 (2022-02-22, 11,821,410원) - 서민금융진흥원

* 갑9: 압류 (2023-10-06) - 국민건강보험공단

* 갑10: 강제경매 (2025-01-14, 330,000,000원) - 주택도시보증공사 (본건 경매개시결정)

* 등기부채권 총액: 356,412,237원

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (단, 을구 3번 주택임차권등기는 매수인에게 대항 가능하나, HUG 인수조건확약서 제출로 인해 매수인이 인수하지 않는 조건으로 판단됨. 임차보증금 전액이 배당되지 아니할 경우 잔액은 매수인이 인수할 수 있으나, HUG의 조건부 동의로 인해 실제 인수 의무는 없을 것으로 예상됨.)

4. 상권분석

* 본건이 위치한 경기도 광주시 삼동 일대는 지하철 경강선 삼동역을 중심으로 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 주거 지역임.

* 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능이 이루어지고 있음.

* 주거지로서의 가치를 가지는 지역이며, 배후 수요가 있는 편임.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 경강선 삼동역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 주변 지역으로의 접근성이 양호함.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교육: 인근에 학교 등 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역 내 일반적인 수준으로 예상됨.

* 환경: 임야 등 자연녹지가 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 관련 조건: 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 존재하며, 임차보증금 330,000,000원이 배당되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 비록 HUG 인수조건확약서에 따라 대항력은 포기하고 말소에 동의한다는 내용이 있으나, 배당 절차 및 HUG의 최종 처리 과정에 따라 추가 확인 및 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 다락층 존재: 본건 건물 4층 상부에 다락이 소재하며, 다락층 포함 일괄 평가되었음. 건축물 현황도면과 실제 내부 구조가 상이할 수 있으므로, 현장 방문 시 별도 확인이 필요합니다.

* 감정가와 주변 시세의 괴리: 감정가(330,000,000원) 대비 제공된 주변 시세 자료(최근 매매 JSON 정보)의 금액대가 상당히 낮아(최대 19,800만원), 시장 가치 재평가가 필요할 수 있습니다. (이는 제공된 JSON 데이터에 기반한 분석이며, 실제 시장 상황과 다를 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 삼동역 인근에 위치한 신축(2016년 준공) 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 감정가는 330,000,000원으로 책정되었으나, 제공된 주변 시세 자료들을 보면 감정가 대비 현저히 낮은 거래가액을 보입니다. 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인과 관련된 HUG 인수조건 변경 건으로, HUG의 확약서 내용상 매수인이 임차보증금을 인수하지 않을 것으로 예상되나, 배당 결과에 따른 잠재적 리스크는 존재합니다. 신축 연식 및 입지를 고려할 때, 감정가와 주변 시세의 괴리를 면밀히 분석하여 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연식: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 건물 노후도가 적습니다.

* 역세권 입지: 지하철 경강선 삼동역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* HUG 조건부 위험 완화: 대항력 있는 임차인의 보증금 330,000,000원이 HUG의 확약서에 따라 매수인이 인수하지 않을 조건으로, 인수 부담이 제거되었습니다.

* 다락 공간: 별도의 다락 공간이 있어 실제 사용 면적 대비 공간 활용도를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보의 경우, 본건과 직접적으로 동일한 단지("라팰리스")의 최신 시세 자료가 아니며, 거래 연식 또한 상이한 점을 감안해야 합니다.

* 최근 매매 JSON 정보 분석 (2026년 5월 기준):

* 삼성하이빌2동(243-6) 53.91㎡: 19,800만원 (약 367만원/㎡)

* 삼성하이츠(나동)(310-19) 79.94㎡: 13,000만원 (약 163만원/㎡) - (금액/면적 오류 가능성 있음)

* 삼보그린빌103동(122-2) 73.96㎡: 10,500만원 (약 142만원/㎡)

이 자료들은 본건(57.95㎡)의 시세 범위를 약 1.05억 ~ 2.13억 수준으로 제시하고 있습니다.

* 감정가: 330,000,000원

* 임차인 보증금(인수 조건 없음): 330,000,000원

제공된 JSON 데이터를 기반으로 계산한 ㎡당 단가(약 367만원/㎡)를 본건 건물 면적(57.95㎡)에 적용하면 약 21,277만원이 산출됩니다. 이는 감정가 330,000,000원과 상당한 차이를 보입니다.

단, 본건은 2016년 준공으로 제공된 비교 사례들보다 신축 연식이 좋습니다. 또한, 경매 시 감정가는 최소 입찰 가격의 기준이 됩니다. 임차인 보증금 330,000,000원을 인수하지 않는다는 점은 상당한 이점이나, HUG 인수조건 변경에도 불구하고 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 제공된 JSON 데이터 상의 시세는 본건의 감정가와 큰 차이를 보이므로, 경매 참여 시에는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 감정가의 90% 수준인 약 297,000,000원을 고려해볼 수 있습니다. 이는 제공된 JSON 시세와 감정가의 괴리, 그리고 임차인 관련 조건으로 인한 변동성을 반영한 보수적인 접근입니다.

* 예상 입찰가: 약 297,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.