나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6457 [2] 경상남도 진주시 충무공동 277-7 진주혁신도시아슬란스포츠몰 1층씨108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 부동산은 경상남도 진주시 충무공동 소재 "진양고등학교" 남측 인근에 위치하고, 주위는 대단지 아파트, 근린생활시설, 단독주택등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 양호한 상황임.

건물의 구조

일련번호(1,2,3)건물 : 철근콘크리트구조(철근)콘크리트슬라브지붕 지하1층-지상5층건중 사용승인일은 2018.05.16인 단위구분건물인 107호, 108호, 109호이고

외벽 : 치장석 붙임, 페어글라스창호 붙임.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등
바닥 : 타일 등
창호 : 페어그라스 창호 마감임.

이용상태

일련번호(1,2,3) : 근린생활시설(공실)임.

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 천정형 시스템에어컨 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 제형의 토지가 지반평탄하게 조성되어 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측 및 서측으로 각각 중로에 접하는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-12-14) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(소-특-1-39)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(중-집-1-67)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-23)(가람별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진양고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(충무공초등학교(설립예정지))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(진양고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

107호,108호,109호는 경계벽을 제거후 일괄하여 이용중인상태이고, 실지조사일 현재 이해관계인부재로 임대관계 및 기타는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 107호, 108호, 109호는 경계벽을 제거 후 일괄하여 이용중인 상태임
- 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 진주지원 2024타경6457 (2)

* 소재지: 경상남도 진주시 충무공동 277-7, 진주혁신도시아슬란스포츠몰 1층 씨108호

* 건물명: 진주혁신도시아슬란스포츠몰

* 용도: 근린상가

* 경매구분: 부동산임의경매

* 임의경매 신청 채권자: 하나은행 (등기부요약 참조)

1.2. 면적 및 건물 정보

* 토지면적: 49.09㎡ (약 14.85평)

* 토지 지분: 49.094㎡

* 건물면적: 67.08㎡ (약 20.29평)

* 건물 지분: 67.08㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2018년 5월 16일

* 건물 층수: 지하 1층, 지상 5층 중 1층 (A108호)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 865,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 확인되지 않음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 물건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 "진양고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 대단지 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 지역 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

* 차량의 진출입이 가능하며, 본건까지 접근성이 양호합니다.

* 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건 토지는 북측 및 서측으로 각각 중로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역

* 도로: 소로 1류(폭 10m-12m), 중로 1류(폭 20m-25m)에 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(가람별유치원, 문산중학교, 진양고등학교, 충무공초등학교(설립예정지)), 절대보호구역(진양고등학교), 혁신도시개발예정지구

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 소멸/인수 권리)

* 본 건의 말소기준권리는 2023년 6월 23일자 하나은행 근저당(을5, 채권금액 2,184,000,000원)입니다.

* 본 경매는 하나은행의 임의경매개시결정(갑15, 채권금액 1,813,747,051원)에 의해 진행되었습니다.

* 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액 합계는 2,189,442,480원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 실제 조사일 현재 이해관계인 부재로 인해 임대관계 및 기타 사항은 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 세부적인 현황 파악이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 진주혁신도시아슬란스포츠몰 내 1층 상가로, 유동인구 확보에 유리한 입지에 있습니다.

* 주변에 대단지 아파트가 다수 위치하여 상가 이용객 및 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 현재 107호, 108호, 109호가 경계벽 제거 후 일괄하여 이용 중인 상태로, 약 67.08㎡ (약 20.29평)의 넓은 면적을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 건물명에 "스포츠몰"이 포함되어 있지만, 본건 용도는 근린상가이며, JSON 정보상 주용도는 운동시설로도 분류되어 있어 다양한 업종으로의 활용 가능성을 시사합니다.

* 현재 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보 시 즉시 수익 창출이 가능합니다.

5. 생활정보

* 본 건물은 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 건물 내에는 위생, 급배수, 승강기, 소화전 설비 등이 설치되어 있으며, 천정형 시스템 에어컨도 갖추고 있습니다.

* 교육 시설로는 진양고등학교, 문산중학교, 가람별유치원, 충무공초등학교(설립예정지) 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통이 편리하고, 주변 상업시설 이용이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현재 공실 상태이므로, 적극적인 임차인 확보 노력이 필요하며 공실 장기화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 107호, 108호, 109호가 일괄 이용 중인 상태로, 향후 분할 또는 개별 활용 시 명도 및 재구성 과정에 변수가 발생할 수 있습니다.

* 채권 총액이 상당하여, 입찰 시 경쟁 구도 및 시세 대비 적정가 판단이 중요합니다.

* 지역별 토지 이용 계획상 제한사항(보호구역 등)이 있으나, 현재 상가 용도 활용에는 큰 지장이 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 진주혁신도시 내 신축 상가 건물로, 1층의 접근성과 넓은 면적을 활용할 수 있다는 점에서 매력적인 투자 대상으로 판단됩니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수할 부담이 없으며, 주변 배후 수요가 풍부하여 공실 해소 시 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

* 다만, 높은 감정가와 현재 공실 상태를 고려하여 신중한 접근이 필요하며, 현장 방문을 통한 면밀한 상권 분석 및 임대 시세 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 진주혁신도시의 성장 잠재력과 함께 1층 코너 상가로서의 가치 상승 기대

* 107, 108, 109호 통합 사용으로 인한 약 60평 규모의 넓은 공간 활용

* 2018년 준공된 신축 건물로 건물 노후화 관련 부담 적음

* 풍부한 아파트 단지 배후 수요를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 가능성

9. 예상 입찰가

* 감정가: 865,000,000원

* 본 건은 현재 공실 상태이며, 권리상 인수할 부담이 없는 깔끔한 물건입니다.

* 예상 입찰가는 시장 상황, 임대 시세, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 일반적인 경매 투자 전략에 따라 감정가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 본 물건의 구체적인 적정 입찰가는 별도의 심층적인 현장 조사 및 상권 분석을 통해 산정해야 합니다.

* 따라서 본 보고서에서는 정확한 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.