나이스옥션 법원경매 포항 2024타경37101 [2] 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 1566 힐스테이트포항 302동 1층 102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2024.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 소재 "원용교사거리" 북서측 인근에 위치하는 "힐스테이트포항 제302동 제1층 제101호 외 구분건물"로서, 부근일대는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1)-6) 공히 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물 내 구분건물로서
- 외 벽 : 대리석 및 일부 판넬 마감 등
- 내 벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 및 타일 마감 등
- 바 닥 : 시멘트 몰탈위 페인트 및 타일 마감 등
- 창 호 : 강화유리 등임.

이용상태

1)-6) 공히 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 주거용 건부지로서, 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지임.

인접 도로상태등

단지 주변으로 도로가 개설되어 있어 본건 출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법
기호 2) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 대로2류(폭 30m-35m)(대로 2-10)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 포항지원 2024타경37101 (2)

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 1566 힐스테이트포항 302동 1층 102호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 282,000,000원

* 토지면적: 36.53㎡ (약 11.05평)

* 건물면적: 38.88㎡ (약 11.76평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 오OOOOOOO

2. 물건기본정보2.1.입지조건

* 본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리에 위치한 힐스테이트포항 아파트 단지 내 근린상가입니다.

* "원용교사거리" 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다 [provided info].

* 단지 주변으로 도로가 잘 개설되어 있어 차량 진입 및 출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성 또한 보통 수준입니다 [provided info].

* 토지이용계획상 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 대로1류, 중로2류 등의 도로에 접하고 있습니다 [provided info].

* 다만, 가축사육제한구역 및 비행안전제5구역(전술)에 해당합니다 [provided info].

* 힐스테이트포항 단지는 2023년 4월경 준공된 신축 아파트로, 총 1,717세대 규모를 갖추고 있습니다.

2.2. 권리분석

* 본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2023년 11월 23일 접수된 오천농업협동조합의 근저당권(을1, 248,000,000원)입니다 [provided info].

* 이 외 등기된 권리로는 소유권이전 1번신탁등기말소(갑2), 인천신용보증재단의 가압류(갑3), 오천농업협동조합의 임의경매(갑4)가 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸됩니다 [provided info].

* 등기부채권 총액은 267,136,000원입니다 [provided info].

* 임차인 현황 상 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (합계 0원) [provided info].

* 매각으로 소멸되지 않는 권리사항 및 지상권은 없습니다 [provided info].

2.3. 상권분석

* 본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치한 근린상가로서, 단지 내 거주민을 주요 고객층으로 하는 업종에 적합할 것으로 보입니다.

* 포항시 남구 오천읍은 과거 해병대와 포스코 철강산업의 배후 주거지로서 활발한 상권을 형성해왔습니다.

* 최근 철강 경기 침체로 인해 일부 지역 상권에 어려움이 있다는 분석도 있으나, 오천읍은 포항 남부권의 핵심 생활권이자 대표적인 베드타운 역할을 수행하고 있습니다.

* 특히 힐스테이트포항 단지 자체의 규모를 고려할 때, 고정적인 배후 수요를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 지역에는 전통적인 오천시장이 있으며, 최근에는 AI 데이터센터 등 첨단 산업 단지 조성 움직임도 있어 지역 경제 변화 가능성도 존재합니다.

2.4. 생활정보

* 힐스테이트포항 단지는 1,717세대의 대규모 아파트로, 주변 지역은 주거 밀집 지역입니다.

* 차량 진입이 용이하며, 아파트 단지 내 상가로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 포항 남부권의 핵심 생활권으로, 공단 근로자 및 군인가족 등 다양한 외부 유입 인구가 거주하는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

* 대중교통 이용 및 주변 지역 이동에 대한 정보는 추가 확인이 필요하나, 통상 대규모 아파트 단지 인근에는 버스 정류장 등 대중교통 시설이 마련되어 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

* 주변 지역(오천읍)에서는 과거 음식물 처리 시설 등으로 인한 악취 문제가 제기된 바 있으며, 주민들의 우려가 존재합니다. 본건 물건 자체의 직접적인 영향은 파악되지 않으나, 지역 전반의 환경 이슈로 고려될 수 있습니다.

* 최근 철강 경기 침체로 인한 지역 상권 전반의 매출 감소 우려가 제기되고 있어, 상권 활성화 정도에 따라 수익성에 영향을 받을 수 있습니다.

* 근린상가의 특성상 업종 선택 및 운영에 따라 공실 리스크가 발생할 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 대규모 신축 아파트 단지 내 1층 근린상가로서, 고정적인 배후 수요를 바탕으로 안정적인 운영이 기대되는 입지입니다. 힐스테이트포항 단지의 규모와 신축성을 고려할 때, 단지 내 상가로서의 가치는 높다고 판단됩니다. 다만, 포항 오천 지역의 전반적인 상권 경기 상황, 과거 제기되었던 환경 문제, 그리고 특정 업종에 따른 공실 리스크 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

2.7. 투자 포인트

* 대단지 아파트(힐스테이트포항) 내 1층 상가로 고정 배후 수요 확보 유리.

* 신축 아파트 단지에 속해 있어 비교적 깔끔하고 현대적인 상가 환경.

* 포항 남부권의 주요 주거 및 상업 중심지 내 위치.

2.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사, 주변 상가 매매 및 임대 사례 분석, 업종별 수익성 검토 등을 통해 산정되어야 합니다. 인수할 보증금이 없는 관계로, 감정가(282,000,000원)를 기준으로 시장 상황, 물건의 가치, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 낙찰가율을 산정하는 것이 중요합니다. 본 보고서에서는 상세한 시장 조사 없이는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.