나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6457 [3] 경상남도 진주시 충무공동 277-7 진주혁신도시아슬란스포츠몰 1층씨109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 부동산은 경상남도 진주시 충무공동 소재 "진양고등학교" 남측 인근에 위치하고, 주위는 대단지 아파트, 근린생활시설, 단독주택등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 양호한 상황임.

건물의 구조

일련번호(1,2,3)건물 : 철근콘크리트구조(철근)콘크리트슬라브지붕 지하1층-지상5층건중 사용승인일은 2018.05.16인 단위구분건물인 107호, 108호, 109호이고

외벽 : 치장석 붙임, 페어글라스창호 붙임.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등
바닥 : 타일 등
창호 : 페어그라스 창호 마감임.

이용상태

일련번호(1,2,3) : 근린생활시설(공실)임.

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 천정형 시스템에어컨 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 제형의 토지가 지반평탄하게 조성되어 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측 및 서측으로 각각 중로에 접하는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-12-14) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(소-특-1-39)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(중-집-1-67)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-23)(가람별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진양고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(충무공초등학교(설립예정지))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(진양고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

107호,108호,109호는 경계벽을 제거후 일괄하여 이용중인상태이고, 실지조사일 현재 이해관계인부재로 임대관계 및 기타는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 107호, 108호, 109호는 경계벽을 제거 후 일괄하여 이용중인 상태임
- 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경6457 (3)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 277-7, 진주혁신도시아슬란스포츠몰 1층 씨109호

용도: 근린상가

감정가: 645,000,000원

토지면적: 37.33㎡ (약 11.3평)

토지지분: 37.326㎡ (약 11.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.00㎡ (약 15.4평)

건물지분: 51㎡ (약 15.4평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2018년 05월 16일

2.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

평가대상 부동산은 경상남도 진주시 충무공동 소재 "진양고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대단지 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 양호한 상황입니다.

* 인접 도로상태

본건의 북측 및 서측으로 각각 중로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로1류, 중로1류에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(가람별유치원, 문산중학교, 진양고등학교, 충무공초등학교(설립예정지)), 절대보호구역(진양고등학교)으로 지정되어 있으며, 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

3.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 지상권의 구체적인 내용이나 존속 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 06월 23일자 하나은행의 근저당권(금2,184,000,000원)입니다.

* 주요 등기 내용

- 2020년 11월 09일: 공유자전원지분전부 이전 (주식회사한에스비)

- 2021년 04월 26일: 소유권이전 (주식회사잭슨파이브, 매매)

- 2021년 04월 26일: 소유권이전 6번 신탁등기 말소 (주식회사한에스비)

- 2023년 06월 23일: 근저당권 (하나은행, 금2,184,000,000원) - 말소기준권리

- 2024년 02월 19일: 압류 (국민건강보험공단, 말소)

- 2024년 09월 11일: 가압류 (아슬란몰, 금5,442,480원, 말소)

- 2024년 11월 27일: 임의경매 (하나은행, 금1,813,747,051원, 말소)

* 등기부채권 총액: 2,189,442,480원

* 임차인 현황

인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다 (합계 0원).

본 물건은 현재 공실 상태입니다.

이해관계인 부재로 인해 정확한 임대 관계 및 기타 사항은 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 정확한 현황 파악을 위해 현장 조사 및 관계자 면담이 필수적입니다.

4.

1.3. 상권분석

* 주변 환경은 대단지 아파트와 근린생활시설, 단독주택이 혼재되어 있어 상업시설 이용에 대한 기본적인 수요가 존재합니다.

* 본 물건은 진주혁신도시아슬란스포츠몰 내 1층에 위치한 근린상가입니다.

* 특이사항으로 107호, 108호, 109호가 경계벽을 제거 후 일괄하여 이용 중인 상태입니다. 이는 넓은 면적을 활용할 수 있는 장점이 될 수 있으나, 향후 재분할 또는 구조 변경 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주변에 진양고등학교가 위치해 있습니다.

5.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 주변 대규모 아파트 단지가 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 편의시설: 상업시설 밀집 지역으로 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 진양고등학교, 문산중학교, 가람별유치원, 충무공초등학교(설립예정지) 등이 인근에 위치하거나 예정되어 있습니다. 다만, 다수의 보호구역 지정은 특정 업종 선택에 제한이 될 수 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 양호합니다. 차량을 이용한 접근도 용이합니다.

6.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 공실로 운영 중이므로, 향후 공실 발생 위험 및 임차인 확보 전략 수립이 필요합니다.

* 일괄 사용: 3개 호실을 통합하여 사용 중인 관계로, 향후 임대 시 본래의 호실 구분 또는 사용 목적 변경에 따른 구조 변경 비용이 발생할 수 있습니다.

* 업종 제한: 토지이용계획 상 다수의 교육 관련 보호구역이 지정되어 있어, 특정 업종(예: 유흥업소, 유해시설 등)의 입점이 제한될 수 있습니다.

* 권리관계 복잡성: 말소기준권리 이외의 채권(압류, 가압류)들이 존재하였으며, 매각으로 인해 대부분 말소될 예정이지만, 경매 절차 진행 중 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

7.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주혁신도시에 위치한 근린상가로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 107호, 108호, 109호를 일괄 사용하며 현재 공실 상태인 점은 향후 투자 수익률에 중요한 변수가 될 것입니다. 주변 아파트 단지 및 상업시설과의 연계성은 긍정적이나, 다수의 보호구역 지정은 업종 선택에 있어 신중한 검토를 요구합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 채권들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 인수되는 권리는 없어 보입니다 (지상권 제외). 전반적으로 안정적인 상권 내에서의 투자 가치를 지니고 있으나, 공실 관리 및 임대 수익 창출 계획이 성공의 관건이 될 것입니다.

8.

1.7. 투자 포인트

* 진주혁신도시 내 입지: 개발 진행 중인 혁신도시 내 상가로, 향후 지역 가치 상승 및 상권 활성화에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 통합 사용 공간: 107호, 108호, 109호를 일괄하여 넓은 전용 면적(약 51㎡)을 활용할 수 있어, 병원, 학원, 교육 관련 시설, 대형 사무실 등 다양한 업종 유치에 유리합니다.

* 우수한 접근성: 중로에 접하고 버스정류장이 인근에 위치하여 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

9.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 645,000,000원입니다.

인수되는 임차인 보증금은 0원으로 파악되었습니다.

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 공실 상태임을 감안하여, 향후 예상 임대료 및 공실률을 고려한 수익률 분석이 필수적입니다.

* 주변 유사 상가의 실제 거래 사례 및 임대 시세 조사를 통해 적정 가치를 파악해야 합니다.

* 107호, 108호, 109호의 일괄 사용 상태가 향후 어떻게 활용될지에 따른 투자 가치 변화를 예측해야 합니다.

* 다수의 보호구역 지정으로 인한 업종 제한 가능성을 충분히 검토해야 합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 상권 심층 분석, 경쟁 입찰자 동향 파악 등 추가적인 정밀 조사가 필요합니다.

따라서, 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 단정하기 어려우며, 상기 고려사항들을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.