나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6457 [1] 경상남도 진주시 충무공동 277-7 진주혁신도시아슬란스포츠몰 1층씨107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 부동산은 경상남도 진주시 충무공동 소재 "진양고등학교" 남측 인근에 위치하고, 주위는 대단지 아파트, 근린생활시설, 단독주택등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 양호한 상황임.

건물의 구조

일련번호(1,2,3)건물 : 철근콘크리트구조(철근)콘크리트슬라브지붕 지하1층-지상5층건중 사용승인일은 2018.05.16인 단위구분건물인 107호, 108호, 109호이고

외벽 : 치장석 붙임, 페어글라스창호 붙임.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등
바닥 : 타일 등
창호 : 페어그라스 창호 마감임.

이용상태

일련번호(1,2,3) : 근린생활시설(공실)임.

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 천정형 시스템에어컨 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 제형의 토지가 지반평탄하게 조성되어 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측 및 서측으로 각각 중로에 접하는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-12-14) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(소-특-1-39)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(중-집-1-67)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-23)(가람별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진양고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(충무공초등학교(설립예정지))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(진양고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

107호,108호,109호는 경계벽을 제거후 일괄하여 이용중인상태이고, 실지조사일 현재 이해관계인부재로 임대관계 및 기타는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 107호, 108호, 109호는 경계벽을 제거 후 일괄하여 이용중인 상태임
- 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 현황

사건번호: 진주지원 2024타경6457 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

소재지: 경상남도 진주시 충의로 119 (충무공동, 진주혁신도시아슬란스포츠몰 1층 C107호)

용도: 근린상가

감정가: 832,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건. 107호, 108호, 109호는 경계벽을 제거 후 일괄하여 이용 중인 상태임. 현재 공실임.

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 47.21㎡ (약 14.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.50㎡ (약 19.51평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 사용승인일: 2018.05.16

건축물대장상 주용도: 운동시설

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

위치: 경상남도 진주시 충무공동 소재 "진양고등학교" 남측 인근에 위치함.

주위 환경: 대단지 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

교통 상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 양호한 상황임.

도로 상태: 본건의 북측 및 서측으로 각각 중로에 접하는 상태임.

2.2. 토지 이용계획 및 제한사항

용도지역: 준주거지역 (2015-12-14)

지구단위계획구역

도로: 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m)

제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(가람별유치원, 문산중학교, 진양고등학교, 충무공초등학교(설립예정지)), 절대보호구역(진양고등학교), 혁신도시개발예정지구

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을5. 하나은행 근저당 (2023-06-23, 2,184,000,000원).

권리 총액: 2,204,601,560원.

주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (갑7, 갑9, 갑10)

* 근저당 (을5, 하나은행, 말소기준권리)

* 압류 (갑12, 국민건강보험공단, 말소)

* 가압류 (갑14, 아슬란몰, 말소)

* 가압류 (갑15, 근로복지공단, 말소)

* 임의경매 개시결정 (갑16, 하나은행, 말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음).

모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

파악된 임차인 현황: 실지조사일 현재 이해관계인 부재로 임대관계 및 기타는 미상임.

주의사항: 인수되는 보증금 합계는 0원으로 확인되나, 현장 조사 시 임대차 관계 및 점유 현황을 면밀히 재확인하여 예상치 못한 인수 부담이 없는지 점검해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 업종 및 특징

진주혁신도시아슬란스포츠몰 내에 위치하며, 1층 C107호는 108호, 109호와 통합되어 약 19.51평 규모로 활용 중임.

건물명 '아슬란스포츠몰'은 문화·체육시설 및 근린생활시설을 갖춘 복합 시설임.

다양한 상가(학원, 서점, 미용실, 식당, 편의점 등)가 입점 예정이었으며, 넓은 주차 공간을 확보하여 이용 편의를 높였음.

주변 지역은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택이 혼재되어 있어 배후 주거 수요가 풍부함.

건축물대장상 주용도는 '운동시설'으로 되어 있으나, 본건의 용도는 '근린상가'로 표시되어 있어 실제 이용 용도와 건축물대장상 용도 간의 차이가 있을 수 있으며, 이에 대한 확인이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육시설

교육시설: 가람별유치원, 문산중학교, 진양고등학교, 충무공초등학교(설립예정지)가 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있음.

주요 시설: 진주종합경기장, 한국토지주택공사, 국방기술품질원 등 다수의 공공기관이 혁신도시에 이전하여 자리 잡고 있음.

기타 시설: 쇼핑몰 내 롯데마트, 롯데시네마, 키즈카페, 볼링장, 스포츠시설 등이 입점하여 있으며, 주변에 바람모아공원과 같은 수변 공간도 조성되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* 현재 공실 상태로, 공실 장기화 시 임대 수익 발생 지연 가능성이 있음.

* 건축물대장상 주용도가 '운동시설'이나, 실제 용도는 '근린상가'로 표시되어 있어, 향후 용도 변경 또는 합법적 사용에 대한 추가 확인 및 비용 발생 가능성이 있음.

* 107~109호를 통합하여 사용 중이나, 추후 공간 분할 시 별도의 공사 비용이 발생할 수 있음.

* 진주혁신도시의 공공기관 이전 후 인구 감소 및 이전 기관 통폐합 관련 이슈는 지역 상권 활성화에 잠재적 영향을 미칠 수 있음.

* 별도의 혐오시설 정보는 검색되지 않았으나, 진주시 내 다른 지역에서는 쓰레기 매립장, 소각장, 가축분뇨 처리 시설 설치 관련 주민 반대 사례가 보고된 바 있음. (본건 지역과는 무관)

7. 종합 의견

본건은 진주혁신도시 내에 위치한 근린상가로, 주변 대단지 아파트 등 풍부한 배후 수요를 기반으로 한 잠재력을 지니고 있습니다. 107호부터 109호까지 통합되어 넓은 면적을 활용할 수 있다는 장점이 있으나, 현재 공실 상태이며 건축물대장상 주용도와 실제 용도 간의 불일치 가능성에 대한 확인이 필수적입니다. 권리 관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되어 명확하나, 유동화 물건이라는 점과 공실 상태를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 진주혁신도시의 안정적인 주거 배후 수요.

* 1~3개 호실 통합으로 넓은 공간 활용 가능 (약 19.51평).

* 혁신도시 내 상권 활성화에 따른 시세 차익 및 임대 수익 기대.

* 주변 편의시설(쇼핑몰, 영화관, 공원 등) 및 교통 인프라 이용 용이.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 832,000,000원을 기준으로, 추가적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 경쟁 입찰자 동향 파악 등을 통해 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 낙찰가율은 물건의 특성, 시장 상황, 입찰 참여자들의 전략 등에 따라 달라지며, 일반적인 범위(예: 70~90%) 내에서 형성될 수 있습니다. 입찰 전 충분한 시장 조사와 전문가의 상담을 통해 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.