나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경110133 [16] 부산광역시 수영구 광안동 123-8 케이디스페이스알파123 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2023.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(1)-(30)은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "광안초등학교" 북측 인근에 위치하는 케이디스페이스알파123 2층 201호 - 6층 606호로 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 "광안역"에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2021년 06월 17일 준공되었으며
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건 내 제2층 제201호 내지 제6층 제606호로
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인트 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형토지로 공동주택 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.
매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경110133 (16)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 123-8 케이디스페이스알파123 4층404호 (신주소: 부산광역시 수영구 수영로610번길 75, 4층 404호)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 주용도: 공동주택)

감정가: 168,000,000원

토지면적: 18.74㎡ (약 5.67평) / 토지 지분: 18.74075343671859㎡ (약 5.67평)

건물면적: 28.64㎡ (약 8.66평) / 건물 지분: 28.64㎡ (약 8.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

준공일: 2021년 06월 17일

건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건 내 404호

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 수영구 광안동, 광안초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주변환경: 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

교통: 부산 도시철도 2호선 광안역 및 다수의 버스 노선을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 차량 통행 역시 원활합니다.

도로: 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 07월 01일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당 (을1)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (등기부상 지상권 정보는 확인되지 않았습니다.)

인수되는 임차보증금: 없습니다.

주요 권리 내역:

* 소유권보존: 감수창

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (말소기준권리)

* 주택임차권: 전효진 (말소) - 130,000,000원 (전입 2021-07-29, 확정 2021-07-12)

* 소유권이전청구권가등기: 김종련 (매매예약)

* 가압류: 지씨테크주식회사 (말소)

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (말소)

총 채권 최고액: 4,250,188,360원 (등기부상 채권 총액 기준)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계 전, 전효진)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-29

* 확정일자: 2021-07-12

* 대항력: 없음 (말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰 후 소멸될 권리입니다.)

1.3. 상권분석

위치: 광안역 역세권 지역으로, 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다.

주변 환경: 아파트 단지, 상업 시설, 근린생활시설 등이 밀집하여 있어 주거 및 상업 기능이 활발한 지역입니다.

경쟁 환경: 오피스텔 및 상가 등이 다수 분포할 것으로 예상되어 경쟁 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교육: 부산 광안초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통: 부산 지하철 2호선 광안역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변 상업 지역에 마트, 병원, 식당 등 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 있어 입찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

전세사기피해자 우선매수권: 매수인이 전세사기 피해자인 경우, 해당 권리 행사 시 입찰 경쟁 구도가 달라질 수 있습니다.

건물 용도 관련 사항: 건축물대장상 주용도는 '공동주택'으로 확인되나, 일부 정보에서는 '업무시설(오피스텔)'로 표기되어 있어 실제 사용 용도 및 법적 용도 간의 차이 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. (단, 건축물대장상 '공동주택' 표기는 긍정적입니다.)

내부 상태 미확인: 이해관계인 부재로 인해 내부 마감 상태, 시설 노후도, 수리 필요 여부 등을 직접 확인하지 못했습니다.

공동담보: '공동담보' 특수 물건 정보가 있으나 구체적인 내용은 기재되지 않았습니다. 이는 타 물건과의 연관성 및 추가 담보 부담 여부를 확인해야 함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 신축급 오피스텔(공동주택)로, 입지 조건과 건물 연식이 매우 우수할 것으로 판단됩니다. 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 공유자우선매수, 공동담보, 내부 미확인 등의 특수 물건 정보와 잠재적 리스크 요인들이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사 및 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 고려한다면, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 부산 지하철 2호선 광안역 초역세권으로 교통이 매우 편리하며, 광안리 해변 및 중심 상업지구 접근성이 뛰어납니다.

신축급 가치: 2021년 준공된 건물로 내부 시설의 노후도가 낮고 깔끔한 상태를 기대할 수 있습니다.

안정적인 임대 수익: 공동주택으로 활용 시, 역세권이라는 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

시세 상승 잠재력: 뛰어난 입지 조건과 주변 개발 호재 등을 고려할 때 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 168,000,000원

현 시세 분석: 주변 실거래가 및 유사 물건 시세 조사 결과, 본 건과 유사한 면적(약 28㎡)의 오피스텔은 약 1억 6천만원에서 1억 7천 5백만원 수준에서 거래되고 있습니다. 감정가는 현재 시세 범위 내에 위치하고 있습니다.

예상 입찰가: 본 건은 신축급 건물이라는 장점이 있으나, 공유자우선매수, 공동담보, 내부 미확인 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다. 따라서 감정가의 85% ~ 95% 수준인 1억 4천 3백만원 ~ 1억 6천만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

본 제안은 일반적인 시세 및 리스크 분석에 기반한 것이며, 실제 경매 참여 시에는 현장 조사 결과, 법원 현황 조사 내용, 그리고 당일 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.