나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경110133 [14] 부산광역시 수영구 광안동 123-8 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2023.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(1)-(30)은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "광안초등학교" 북측 인근에 위치하는 케이디스페이스알파123 2층 201호 - 6층 606호로 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 "광안역"에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2021년 06월 17일 준공되었으며
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건 내 제2층 제201호 내지 제6층 제606호로
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인트 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형토지로 공동주택 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.
매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 수영구 광안동 123-8에 소재한 오피스텔로, 부산동부지원 2023타경110133 (14) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 171,000,000원이며, 토지 면적은 18.74㎡(약 5.67평), 건물 면적은 28.64㎡(약 8.66평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 실제 용도는 주거용으로 이용 중입니다.

건물은 2021년 06월 17일 준공된 케이디스페이스알파123 오피스텔이며, 본건은 2층 201호부터 6층 606호까지의 범위를 포함합니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "광안초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통 여건은 차량 통행이 용이하며, 노선버스정류소 및 부산 도시철도 2호선 "광안역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 남측 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 07월 01일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 3,720,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 등기 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 감수창 (2021-07-01)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2021-07-01, 3,720,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 최예린 (2021-08-17 전입, 2021-07-13 확정, 보증금 135,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음, 말소 예정)

* 소유권이전청구권가등기: 김종련 (2023-09-12)

* 가압류: 지씨테크주식회사 (2023-10-11, 400,188,360원, 말소 예정)

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (2023-11-16, 3,157,097,294원, 말소 예정)

총 등기부 채권액은 4,255,188,360원입니다.

확인된 임차인 최예린은 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금을 우선 변제받을 예정이므로 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 광안동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 광안역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 아파트 단지와 주택가가 밀집해 있어 기본적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

2021년 준공된 신축 오피스텔로, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 용도에 적합하며, 향후 지역 개발 가능성도 잠재하고 있습니다.

주변에 광안초등학교가 위치하여 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 2호선 광안역을 도보로 이용할 수 있는 역세권으로 교통이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. 마트, 병원, 식당 등을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 건축물: 철근콘크리트구조로 6층 건물이며, 본건은 2층부터 6층까지 다양한 호수에 걸쳐 있습니다. 난방, 급배수위생, 승강기, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주거 환경: 아파트, 단독주택과 함께 오피스텔이 혼재하여 주거 환경이 다채롭습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 실제 용도 불일치: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 주거용으로 이용 중이므로, 향후 행정적인 문제나 규제 발생 가능성이 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 등기부 채권액이 42억 원 이상으로 감정가 대비 매우 높아, 경매 진행 과정에서 채권자의 취하나 변경 가능성 또는 높은 유찰 가능성을 고려해야 합니다.

* 공유자 우선매수신고: 본건에 대해 공유자 우선매수 신고가 접수된 이력이 있어, 낙찰 후 공유자와의 관계 또는 우선매수권 행사 여부에 따른 변동 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 내부 상태 확인이나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 본건의 최예린 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없습니다.)

* 전세사기 피해자 우선매수권 제한: 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권 행사가 1회로 제한됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 2호선 광안역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 2021년 준공되어 비교적 새 건물이며, 실거주 또는 임대 수익 창출이 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나, 공부상 용도와 실제 용도 불일치, 매우 높은 채권 총액, 공유자 우선매수 신고 이력 등 주의가 필요한 사항들이 존재합니다. 특히 채권 총액이 높은 점은 경매 절차의 불확실성을 높이는 요인입니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으나, 입찰 전 현장 조사를 통해 내부 상태 및 점유 관계를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광안역 역세권의 편리한 교통망과 우수한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 2021년 준공된 신축 오피스텔로, 현대적인 시설과 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 주거용으로 이용 중이므로, 실거주 목적의 수요자에게 매력적일 수 있으며, 임대 수익 또한 기대할 수 있습니다.

* 감정가가 현 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 책정되어, 경매를 통한 시세 차익의 기회를 노릴 수 있습니다. (단, 경쟁 상태에 따라 달라짐)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 171,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사한 면적(전용 27~29㎡)의 오피스텔 매매가는 현재 약 170,000,000원에서 180,000,000원 선으로 파악됩니다.

본 물건은 감정가가 현 시세 범위와 거의 일치합니다.

인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 높은 채권 총액과 공유자 우선매수 신고 이력을 고려할 때, 1차 경매에서 유찰될 가능성도 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가보다 낮은 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

따라서, 현 시세와 유찰 가능성을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 155,000,000원에서 165,000,000원 사이로 판단됩니다.

추가적인 유찰 시 입찰가가 낮아질 수 있으므로, 경매 진행 상황을 주시하며 신중하게 결정하시기 바랍니다.

본 물건 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.