나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경110133 [6] 부산광역시 수영구 광안동 123-8 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2023.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(1)-(30)은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "광안초등학교" 북측 인근에 위치하는 케이디스페이스알파123 2층 201호 - 6층 606호로 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 "광안역"에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2021년 06월 17일 준공되었으며
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건 내 제2층 제201호 내지 제6층 제606호로
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인트 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형토지로 공동주택 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.
매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경110133 (6)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 123-8 (신주소: 부산광역시 수영구 수영로610번길 75)

용도: 오피스텔 (실제 용도: 주거용)

감정가: 218,000,000원

토지 면적: 24.83㎡ (약 7.52평)

건물 면적: 37.95㎡ (약 11.48평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부산농업협동조합

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 일부

준공일: 2021년 06월 17일

전유부 정보: 2층 201호 ~ 6층 606호 (총 6개 층, 30개 호실 중 일부, 건물 총 18세대)

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 수영구 광안동 소재 "케이디스페이스알파123" 건물 내 물건

주변 환경: "광안초등학교" 북측 인근에 위치하며, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역

교통: 차량 통행이 용이하며, 노선버스정류소 및 지하철 2호선 "광안역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리

도로: 건물은 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 7월 1일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)

후순위 권리:

* 2025년 1월 20일 접수된 권기수 소유 주택임차권 (을2) - 매각으로 소멸 예정

* 2023년 9월 12일 접수된 김종련 소유 소유권이전청구권가등기 (갑2) - 말소되지 않음

* 2023년 10월 11일 접수된 지씨테크주식회사의 가압류 (갑3) - 매각으로 소멸 예정

* 2023년 11월 16일 접수된 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정 (갑4) - 매각으로 소멸 예정

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부상 지상권은 없는 것으로 확인됨)

인수되는 임차보증금: 0원

총 채무 총액: 약 4,270,188,360원

임차인 현황:

* 임차인: 권기수 (권 )

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 30,000원

* 전입일자: 2021-08-06

* 확정일자: 2021-07-20

* 배당신고일자: 2023-12-22

* 대항력: 없음 (주택임차권 등기가 말소 예정되어 있어 대항력 없음)

참고: 임차인 권기수는 대항력이 없으므로 보증금 인수 대상은 아닙니다. 다만, 권리분석 상 특이사항은 없으나, 실제 거주 현황 및 추가 권리 관계 등은 면밀히 확인 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업 시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

교통망: 광안역과 버스정류장이 근거리에 있어 유동인구 확보 및 접근성이 우수합니다.

주변 환경: 아파트, 단독주택과 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 공존하는 지역입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 광안리 해변 등 레저 활동 인프라 접근도 용이합니다.

교육시설: 단지 북측에 광안초등학교가 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

의료시설: 주변 병원 등 의료 시설 접근성 확인 필요.

1.5. 잠재적 리스크

실제 용도: 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 관련 세금 및 법적 해석에 영향을 줄 수 있습니다.

공유자 우선매수: 공유자 우선매수 신고가 접수되어 있어, 낙찰 시 공유자가 우선하여 매수할 가능성이 있습니다.

공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되고 있어, 다른 담보물건의 경매 결과에 따라 본 물건의 매각 진행 및 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

전세사기 피해자 우선매수권: 매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권 행사가 1회로 제한되므로 주의가 필요합니다.

임대차 현황: 임차인 권기수는 대항력이 없으나, 혹시 모를 분쟁에 대비하여 임대차 계약서 및 실제 점유 현황을 철저히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 우수합니다.

2021년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으나, 등기부상 소유권이전청구권가등기 등 권리관계가 복잡하고 공유자 우선매수, 공동담보 등의 특수 사항이 존재합니다.

실제 주거용으로 이용 중인 점, 임차인 권기수의 대항력 없음 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 지하철 2호선 광안역 도보 이용 가능한 역세권이며, 광안리 해변 접근성 또한 좋습니다.

신축 건물: 2021년 준공으로 건물의 상태 및 내구성이 양호할 것으로 기대됩니다.

주거용 오피스텔 수요: 지역 내 꾸준한 주거용 오피스텔 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 218,000,000원

토지 면적: 24.83㎡ (약 7.52평)

건물 면적: 37.95㎡ (약 11.48평)

시세 분석:

* 본 물건과 유사한 면적(약 11~12평)의 부산 수영구 광안동 지역 오피스텔 실거래가는 현재 약 200,000,000원에서 230,000,000원 선으로 파악됩니다.

* 감정가가 218,000,000원으로 현재 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

* 다수의 권리 관계와 공유자 우선매수 등의 특수성을 고려할 때, 무리한 입찰보다는 감정가 대비 합리적인 수준에서의 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 195,000,000원 ~ 205,000,000원 (경쟁 상황에 따라 변동 가능)

참고: 본 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없음을 전제로 하며, 시세 및 권리 관계 분석을 기반으로 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.