나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경110133 [5] 부산광역시 수영구 광안동 123-8 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2023.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(1)-(30)은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "광안초등학교" 북측 인근에 위치하는 케이디스페이스알파123 2층 201호 - 6층 606호로 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 "광안역"에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2021년 06월 17일 준공되었으며
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건 내 제2층 제201호 내지 제6층 제606호로
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인트 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형토지로 공동주택 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.
매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2023타경110133 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 123-8

용도: 오피스텔 (실제 용도는 주거용)

건물명: 케이디스페이스알파123

1.3. 건물 개요

준공일자: 2021년 06월 17일

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물

주위환경: 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재

도로상태: 남측 폭 약 6미터 포장도로 접함

1.4. 면적 정보

토지면적: 30.88㎡ (약 9.34평)

토지지분: 30.879055680123965㎡ (약 9.34평)

건물면적: 47.19㎡ (약 14.28평)

건물지분: 47.19㎡ (약 14.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, "광안초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본 물건까지 차량 통행이 용이하며, 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 "광안역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 교통 요충지입니다.

2.3. 지역 지구 지정

본 물건의 토지이용계획은 도시지역 , 제2종일반주거지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존 (감수창, 2021-07-01)

* 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 3,720,000,000원, 2021-07-01) - 말소기준권리

* 주택임차권 (하준형, 180,000,000원, 2021-10-01 전입, 2021-07-23 확정) - 말소 예정

* 소유권이전청구권가등기 (김종련, 2023-09-12) - 말소 예정

* 가압류 (지씨테크주식회사, 400,188,360원, 2023-10-11) - 말소 예정

* 임의경매 (남부산농업협동조합, 3,157,097,294원, 2023-11-16) - 말소 예정

총 채권액 합계: 4,300,188,360원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계전 하준형)

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-01

확정일자: 2021-07-23

배당신고일자: 2023-09-14

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권 역시 말소 예정으로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

본 물건은 다수의 권리가 설정되어 있으나, 근저당권이 말소기준권리가 되어 경매 진행 시 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히, 임차인 하준형은 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요가 없으며, 등기부상 주택임차권도 말소 예정입니다. 따라서 매수인이 인수하게 되는 별도의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 지역 특성

본 물건이 위치한 "케이디스페이스알파123"은 2021년 신축된 오피스텔로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 어우러져 있어 주거 편의성과 상업 활동이 균형을 이루고 있습니다.

4.2. 주변 시설

광안역 인근 지역으로 다양한 편의시설, 상업시설, 식당가 등이 밀집해 있습니다. (별도 검색 결과: 주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 시설 위주로 형성되어 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 다양한 상업시설 및 식음료 매장이 인근에 분포하고 있습니다.

5.2. 교육 시설

* 광안초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 다수의 교육 기관이 있어 자녀 양육 환경이 양호합니다. (별도 검색 결과: 광안초등학교, 수영중학교, 부산수영초등학교 등이 도보 가능한 거리에 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본 물건은 등기부상 다수의 권리가 존재하였으나, 말소기준권리인 근저당에 의해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대한 일반적인 주의가 필요합니다.

6.2. 이용 상태 관련 리스크

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 실제 용도가 주거용으로 조사되었습니다. 이는 향후 주택 관련 정책이나 세금 부과 시 고려될 수 있는 부분입니다. 또한, 내부 이용 상태 확인이 되지 않아 실제 내부 상태에 대한 불확실성이 존재합니다.

6.3. 기타 리스크

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 있습니다.

* 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 핵심 입지에 위치하며, 신축급 오피스텔로서 우수한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 실제 주거용으로 이용 가능하며, 권리상 특별히 인수할 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 업무시설이나 실제 주거용으로 이용되고 있는 점, 그리고 공유자 우선매수신고 가능성은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 지하철 2호선 광안역 초역세권으로 뛰어난 교통망과 함께 광안리 해변을 중심으로 형성된 상권 및 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 신축이며, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 권리상 안전: 인수할 권리(임차인 보증금 등)가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 주거 편의성: 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 이용 가능한 점은 임대 수요 측면에서 긍정적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 오피스텔 시세 및 최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 47㎡)의 오피스텔은 현재 2억 5천만 원에서 2억 9천만 원 선에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 케이디스페이스알파123 오피스텔의 경우, 최근 시세는 대략 2억 6천만 원 내외로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 271,000,000원

현 시세: 250,000,000원 ~ 290,000,000원 (평균 약 270,000,000원)

권리 인수 부담이 없고, 실제 주거용으로 활용 가능한 점, 그리고 역세권 신축 오피스텔임을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

보수적인 접근을 고려하여, 감정가를 기준으로 하되 시세와의 격차를 고려한 예상 입찰가는 260,000,000원 ~ 275,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.