나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경110133 [22] 부산광역시 수영구 광안동 123-8 케이디스페이스알파123 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2023.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(1)-(30)은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "광안초등학교" 북측 인근에 위치하는 케이디스페이스알파123 2층 201호 - 6층 606호로 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 "광안역"에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2021년 06월 17일 준공되었으며
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건 내 제2층 제201호 내지 제6층 제606호로
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인트 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형토지로 공동주택 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.
매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경110133 (22)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 123-8 케이디스페이스알파123 5층504호

건물용도: 오피스텔

감정가: 168,000,000원

토지면적: 18.74㎡ (약 5.67평)

토지 지분: 18.74075343671859㎡ (약 5.67평)

건물면적: 28.64㎡ (약 8.66평)

건물 지분: 28.64㎡ (약 8.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남부산농업협동조합

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 업무시설(오피스텔)이나 실제 용도는 주거용임. 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "광안초등학교" 북측 인근에 위치한 케이디스페이스알파123 건물 내 5층 504호입니다.

주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 통행이 용이하며, 도시철도 2호선 "광안역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

남측으로는 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 세장형으로 공동주택 등의 부지로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 7월 1일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

이후 소유권이전청구권가등기(김종련), 가압류(지씨테크주식회사), 임의경매개시결정(남부산농업협동조합) 등이 접수되었으나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

(을2) 주택임차권(김해정, 120,000,000원) 역시 말소 예정으로 확인됩니다.

등기부상 총 채권액은 4,240,188,360원입니다.

임차인 현황 조사 결과, 김해정(보증금 120,000,000원)과 주택도시보증공사(보증금 118,900,000원)가 있습니다.

두 임차인 모두 전입일자는 2023년 7월 27일, 확정일자는 2023년 6월 8일이며, 배당신고일자는 2024년 1월 16일입니다.

그러나 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

따라서, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 김

보증금: 120,000,000원

차임: 50,000원

전입일자: 2023-07-27

확정일자: 2023-06-08

배당신고일자: 2024-01-16

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사

보증금: 118,900,000원

차임: 50,000원

전입일자: 2023-07-27

확정일자: 2023-06-08

배당신고일자: 2024-01-16

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 광안동은 부산의 대표적인 주거 및 상업 밀집 지역으로, 젊은층부터 가족 단위까지 다양한 수요층이 존재하는 지역입니다.

인근에 주거 시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

특히 광안역 역세권이라는 점은 유동인구 확보 및 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

다만, 본건의 경우 오피스텔이지만 주거용으로 이용되고 있어, 소규모 상가보다는 주거용 임대 수익에 더 초점이 맞춰질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 북측 인근에 광안초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 부산 도시철도 2호선 광안역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량으로도 주요 도심 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 주거용으로 이용 중입니다. 이는 향후 전입신고, 주택 관련 세금 부과 등에서 예상치 못한 문제가 발생할 소지가 있습니다. 건축물대장상 주용도가 '공동주택'으로 기재된 점은 긍정적입니다.

* 공유자우선매수신고: 본 물건은 공유자우선매수권이 신고되어 있어, 낙찰 후 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권이 1회에 한하여 적용되므로, 해당 여부 확인 및 신중한 접근이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 부분이 있을 수 있으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 주요 상권인 광안동에 위치하며, 역세권의 편리한 교통 환경을 갖춘 오피스텔입니다.

감정가는 1억 6천 8백만원이며, 건물 준공은 2021년으로 비교적 신축입니다.

주변 환경 및 교통 여건이 우수하여 실거주 및 임대 수익형으로 모두 고려해볼 만한 가치가 있습니다.

다만, 오피스텔의 주거용 이용, 공유자우선매수신고 등의 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

현재 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 매수인이 인수해야 할 별도의 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 부산 수영구 광안동, 광안역 역세권의 우수한 입지.

* 교통: 지하철 2호선 광안역 인근으로 교통 편리.

* 신축건물: 2021년 준공으로 비교적 최신식 건물.

* 주거환경: 광안초등학교 인근으로 주거 만족도 높음.

* 무권리: 인수할 권리 및 보증금이 없어 명확한 투자 가능.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가는 168,000,000원입니다.

최근 유사 물건 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 조건의 오피스텔은 1억 5천만원에서 1억 7천만원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없고 인수 부담금이 없으며, 등기부상 모든 권리가 말소 예정이라는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 소폭 이상에서 입찰이 이루어질 수 있습니다.

잠재적 리스크(용도 불일치, 공유자우선매수신고 등)를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 155,000,000원 ~ 165,000,000원 사이로 보수적으로 책정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. (단, 이는 현재까지 파악된 정보를 기반으로 한 예상이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.