나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경110133 [20] 부산광역시 수영구 광안동 123-8 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2023.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(1)-(30)은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "광안초등학교" 북측 인근에 위치하는 케이디스페이스알파123 2층 201호 - 6층 606호로 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 "광안역"에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2021년 06월 17일 준공되었으며
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건 내 제2층 제201호 내지 제6층 제606호로
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인트 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형토지로 공동주택 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.
매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2023타경110133 (부산동부지원)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 123-8 (도로명: 부산광역시 수영구 수영로610번길 75)

건물명: 케이디스페이스알파123

용도: 오피스텔 (주의: 실제 용도는 주거용)

감정가: 171,000,000원

토지면적: 18.74㎡ (약 5.67평)

건물면적: 28.64㎡ (약 8.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

준공일: 2021년 06월 17일

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "광안초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 통행이 용이하며, 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 "광안역"에서 근거리에 있어 제반 교통 상황이 매우 편리합니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 등 부지로 이용 중에 있으며, 남측으로는 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 07월 01일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 인수되는 보증금이나 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

주요 등기사항 요약:

* 소유권보존: 감수창

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (3,720,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김보람 (120,000,000원) - 말소 (대항력 없음)

* 소유권이전청구권가등기: 김종련 (2023-09-12 접수) - 말소예상 (말소기준권리 후순위)

* 가압류: 지씨테크주식회사 (400,188,360원) - 말소

* 가압류: 김보람 (120,000,000원) - 말소

* 임의경매개시결정: 남부산농업협동조합 (3,157,097,294원) - 말소 (본건 사건)

총 채권액은 약 43억 6천만원 수준입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계 전: 김보람)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자: 2023-07-14

* 확정일자: 2023-06-09

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을2)은 말소되었으며, 대항력은 없는 것으로 조사되었습니다. 따라서 임차인의 보증금에 대한 인수 부담은 없습니다.

특이사항:

* 공유자우선매수 신고가 있습니다. 이는 공동 소유자가 최고가 입찰 금액으로 우선 매수할 수 있음을 의미합니다.

* 공동담보 물건입니다.

4. 상권분석

본 물건은 광안역 역세권에 위치하여 기본적인 상업시설 이용이 편리한 지역입니다.

주변 탐문 결과, 본 건물은 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 이용되고 있으며, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

교통이 편리하고 생활 인프라가 구축되어 있어 주거용 오피스텔로서의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육: 광안초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 부산 지하철 2호선 광안역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 역세권 주변으로 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 비교적 정온한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 업무시설 용도와 실제 주거 이용: 본 물건은 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용으로 이용되고 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 세금 문제(취득세, 재산세 등)나 재산권 행사 시 불이익이 발생할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

* 공유자우선매수: 공동 소유자로부터 우선매수권 신고가 접수된 상태이므로, 최고가 입찰 금액으로 공동 소유자가 매수할 경우 본 건을 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 소유권이전청구권가등기: 등기부상 소유권이전청구권가등기(갑2)가 존재합니다. 그러나 이는 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있어, 일반적인 경매 절차상 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 이에 대한 최종적인 법적 효력은 경매 종결 시점에 확정됩니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 43억 6천만원에 달하여 채권자들의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 핵심 입지에 자리한 신축급 오피스텔입니다. 광안역 역세권이라는 지리적 이점과 주변의 편리한 생활 인프라는 큰 장점입니다. 2021년에 준공되어 건물 상태도 양호할 것으로 기대됩니다.

하지만 업무시설 용도와 주거 이용 간의 괴리, 공유자우선매수 신고는 낙찰 가능성과 향후 활용에 있어 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리들이 소멸될 것으로 예상되므로, 명백한 인수 대상 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 지하철 2호선 광안역 도보 거리 역세권으로 교통 및 접근성 탁월.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 상태의 건물 유지.

* 주거 및 생활 편의성: 광안동의 우수한 생활 인프라를 누릴 수 있는 환경.

* 시세 대비 합리적 취득 가능성: 경매를 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회 (추가 시세 조사 필요).

9. 예상 입찰가

감정가: 171,000,000원

시장 분석:

제공된 오피스텔 매매/임대 정보 JSON 분석 결과, 관련 시세 정보가 누락되어 있어 외부 조사를 통해 시세 분석을 진행하였습니다.

광안역 인근 유사 면적(전용 약 8.66평) 오피스텔의 최근 매매 시세는 1억 7천만원에서 2억 1천만원 선으로 형성되어 있습니다.

본 건의 감정가는 현재 시장가 하단 수준으로 판단됩니다.

종합 판단:

본 건은 공유자우선매수 신고, 업무시설이나 실제 주거 이용 등의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 감안할 때, 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다.

감정가 1억 7,100만원을 기준으로, 시장가 하단임을 고려하여 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다.

이는 대략 1억 5,390만원에서 1억 7,100만원 범위가 합리적인 입찰가로 예상됩니다.

공유자우선매수 신고자의 실제 입찰 참여 여부 및 최종 낙찰가격을 면밀히 관찰하며 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.