나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경110133 [4] 부산광역시 수영구 광안동 123-8 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2023.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(1)-(30)은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "광안초등학교" 북측 인근에 위치하는 케이디스페이스알파123 2층 201호 - 6층 606호로 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 "광안역"에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2021년 06월 17일 준공되었으며
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건 내 제2층 제201호 내지 제6층 제606호로
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인트 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형토지로 공동주택 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.
매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 123-8번지 (도로명 주소: 부산광역시 수영구 수영로610번길 75 (광안동))에 위치한 케이디스페이스알파123 오피스텔이며, 사건번호는 부산동부지원 2023타경110133 (4)입니다.

감정가는 164,000,000원이며, 토지면적은 18.74㎡ (약 5.67평), 건물면적은 28.64㎡ (약 8.66평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 2021년 06월 17일에 준공된 6층 건물 내의 물건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "광안초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 통행이 용이하며, 노선버스정류소 및 부산 도시철도 2호선 "광안역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

본건은 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있으며, 토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분은 부동산 임의경매로, 말소기준권리는 2021년 07월 01일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액 3,720,000,000원)입니다.

등기부 요약상 소유권보존, 근저당권, 주택임차권, 소유권이전청구권가등기, 가압류, 임의경매개시결정 등 다수의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정이거나 말소되었습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사 (승계 전 박효찬)이 있으며, 보증금 130,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입일자는 2021년 08월 12일, 확정일자는 2021년 08월 02일이나 대항력은 없는 것으로 조사되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 부산 수영구 광안동은 아파트, 주택, 상가 등 다양한 용도의 건물이 혼재된 지역입니다.

지하철 2호선 광안역이 인접해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

주변에 광안초등학교가 위치하여 학군 관련 수요도 일부 존재합니다.

다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

주변에 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있어 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통으로는 지하철 2호선 광안역을 편리하게 이용할 수 있으며, 시내버스 노선도 다양하게 운행되고 있습니다.

인근에 광안초등학교가 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

주변에 식당, 카페, 편의점 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

(참고: 주변 혐오시설 유무에 대한 구체적인 정보는 추가적인 현장 조사 및 지도 검색이 필요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

업무시설(오피스텔)로 등기되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중인 점은 향후 건축물 용도 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.

내부 이용상태를 이해관계인 부재로 확인하지 못하였으므로, 실제 내부 상태 및 하자 여부에 대한 면밀한 점검이 필요합니다.

임대 관계가 미상인 점 또한 잠재적 리스크 요인입니다.

등기부상 소유권이전청구권가등기 (김종련)가 존재하여, 추후 매수인에게 영향을 줄 수 있는 법적 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한정된다는 점은 유의해야 합니다.

공유자우선매수신고, 공동담보 등의 특이사항은 매각 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 2021년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

하지만 내부 확인 불가, 임대 관계 미상, 소유권이전청구권가등기 존재 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

업무시설이나 실제 주거용으로 사용 중인 점, 전세사기 피해자 관련 규정 등도 고려하여 입찰 여부를 결정해야 합니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 최종 판단을 내려야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 광안역 역세권의 뛰어난 교통 및 입지 조건

* 2021년 준공 신축 건물로 상품 가치 높음

* 주거용 오피스텔에 대한 지속적인 수요 기대

* 인근 시세 대비 감정가 수준 평가 필요

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 164,000,000원입니다.

현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 실제 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 예상됩니다.

(가상 시세 분석: 본 보고서 작성을 위해 가상의 시세 조사를 실시한 결과, 부산 광안동 지역의 유사 오피스텔 (전용면적 20~30㎡대)은 최근 180,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악되었습니다.)

인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 현 시세 및 경매 물건의 특성을 고려하여 감정가 대비 10% ~ 20% 수준 (약 180,400,000원 ~ 196,800,000원) 에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 권리 분석, 현장 조사 결과, 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.