나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경110133 [8] 부산광역시 수영구 광안동 123-8 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2023.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(1)-(30)은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "광안초등학교" 북측 인근에 위치하는 케이디스페이스알파123 2층 201호 - 6층 606호로 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 "광안역"에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2021년 06월 17일 준공되었으며
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건 내 제2층 제201호 내지 제6층 제606호로
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인트 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형토지로 공동주택 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.
매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경110133 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (남부산농업협동조합)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 123-8

건물명: 케이디스페이스알파123

용도: 오피스텔 (주의사항: 실제 용도는 주거용)

준공일: 2021년 06월 17일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 18.74㎡ (약 5.67평)

토지지분: 18.74075343671859㎡ (약 5.67평)

건물면적: 28.64㎡ (약 8.66평)

건물지분: 28.64㎡ (약 8.66평)

1.4. 평가 정보

감정가: 171,000,000원

1.5. 특이사항

* 공유자우선매수신고, 공동담보 물건

* 업무시설(오피스텔)이나 실제 용도는 주거용임.

* 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "광안초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 통행이 용이하며, 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 "광안역"에서 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로상태

본건 토지는 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 등의 부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 감수창 (2021-07-01)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2021-07-01, 3,720,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전청구권가등기: 김종련 (2023-09-12) - 매매예약 (말소되지 않고 인수될 가능성 있음)

* 가압류: 지씨테크주식회사 (2023-10-11, 400,188,360원) - 말소됨

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (2023-11-16, 3,157,097,294원) - 말소됨

* 주택임차권: 김이현 (2024-10-11, 120,000,000원) - 말소됨

3.2. 권리 분석 결과

말소기준권리인 근저당보다 늦게 설정된 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 그러나 소유권이전청구권가등기(김종련)는 말소되지 않고 인수될 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김이현(개명전김수정)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 90,000원

* 전입일자: 2022-09-29

* 확정일자: 2022-09-15

* 배당신고일자: 2023-12-06

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 보증금

인수되는 보증금 합계: 0원 (임차인 김이현은 대항력이 없어 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 및 용도

본건은 2021년 6월 준공된 "케이디스페이스알파123" 오피스텔로, 공부상 용도는 업무시설이나 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권

광안역 역세권에 위치하며, 주변으로 다양한 근린생활시설, 아파트, 주택 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

"광안초등학교"가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

지하철 2호선 "광안역"과 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 발달하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주거 환경

주거용 오피스텔과 주택이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 실제 이용 용도 불일치

건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 실제로는 주거용으로 이용 중입니다. 향후 행정적인 제재 가능성은 낮으나, 장기적 관점에서 인지해야 할 사항입니다.

6.2. 소유권이전청구권가등기 인수 가능성

김종련 명의의 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 인수될 경우, 소유권 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

6.3. 건물 노후화 및 수리 비용

2021년 준공으로 비교적 신축 건물이나, 향후 발생할 수 있는 건물 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 임대 관계 미상

등기부 요약 및 임차인 현황 외에 미상의 임대 관계가 존재할 수 있어, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 입지 조건이 우수합니다. 그러나 공부상 용도와 실제 이용 용도 불일치, 그리고 무엇보다 말소되지 않고 인수될 가능성이 있는 소유권이전청구권가등기가 존재하여 권리 관계가 복잡합니다. 이러한 리스크 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광안역 역세권이라는 입지적 강점을 바탕으로 한 시세 상승 기대.

* 2021년 준공된 신축 건물로 즉시 사용 가능한 상태.

* 인수되는 권리가 적다면(가등기 인수 여부 확인 후) 시세보다 저렴하게 취득하여 시세차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 171,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 유사 면적(약 28.64㎡)의 오피스텔 매매가는 170,000,000원에서 190,000,000원 선으로 형성되어 있습니다.

그러나 본건은 소유권이전청구권가등기(김종련)가 말소되지 않고 인수될 경우 추가적인 비용 발생 또는 소유권 분쟁 가능성이 있습니다. 이러한 위험 요소를 감안하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 160,000,000원에서 170,000,000원 사이로 판단됩니다.

특히, 가등기 인수 여부와 그에 따른 추가 비용을 정확히 파악하는 것이 예상 입찰가를 산정하는 데 중요합니다. 권리 분석에 따른 실제 인수 비용을 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.