나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경110133 [2] 부산광역시 수영구 광안동 123-8 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2023.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(1)-(30)은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "광안초등학교" 북측 인근에 위치하는 케이디스페이스알파123 2층 201호 - 6층 606호로 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 "광안역"에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2021년 06월 17일 준공되었으며
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건 내 제2층 제201호 내지 제6층 제606호로
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인트 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형토지로 공동주택 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.
매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.
재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서입니다.

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경110133 (2)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 123-8

도로명주소: 부산광역시 수영구 수영로610번길 75

용도: 오피스텔 (주의: 실제 용도는 주거용으로 조사됨)

감정가: 168,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보, 재매각

주의사항:

* 업무시설(오피스텔)이나 실제 용도는 주거용임.

* 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권 행사는 1회에 한함.

* 재매각 물건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.74㎡ (약 5.67평)

토지 지분: 18.74075343671859㎡ (약 5.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.64㎡ (약 8.66평)

건물 지분: 28.64㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보 (건축물표제부 요약)

건물명: 케이디스페이스알파123

주용도: 공동주택 (건축물대장상 기재) / 오피스텔 (현황 조사)

준공일자: 2021년 06월 17일

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물

건물 연면적: 1219.27㎡

토지 대지면적: 557.4㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, "광안초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 통행이 용이하며, 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 "광안역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

2.3. 도로 상황

본건 건물은 남측 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 을1 근저당권으로, 접수일자는 2021년 07월 01일이며, 권리자는 농업협동조합자산관리회사, 권리금액은 3,720,000,000원입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 소멸되는 권리

을1 근저당권, 갑3 가압류 (지씨테크주식회사, 400,188,360원), 갑4 가압류 (주택도시보증공사, 2,459,500,000원), 갑5 임의경매 (남부산농업협동조합, 3,157,097,294원) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 김 (본명: 김예현)

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 10월 31일

확정일자: 2022년 10월 14일

배당신고일자: 2024년 01월 26일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액은 약 6,579,688,360원입니다.

4. 상권분석

본 건물이 위치한 케이디스페이스알파123은 2021년 6월에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 주변은 아파트, 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

건축물대장상 주 용도는 '공동주택'으로 되어 있으나, 실제 현황 조사 결과 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

이러한 점은 향후 건물 관리 및 이용에 있어 일부 혼란을 야기할 수 있습니다.

5. 생활정보

광안역이 도보 가능한 거리에 위치하며, 주변 버스정류장 이용도 편리합니다.

초등학교(광안초등학교)가 인근에 있어 자녀가 있는 가구의 교육 환경도 양호합니다.

광안리 해변이 가까워 해양 레저 및 다양한 문화 시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 용도 불일치: 건축물대장상 '공동주택'으로 되어 있으나, 실제로는 주거용 오피스텔로 사용되고 있어 차후 건축 관련 민원 발생 가능성이 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 약 65억 7천만원에 달하여, 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰되었거나 취하된 이력이 있습니다. 이는 물건의 하자나 낙찰률 저조 등의 원인이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수 신고를 할 가능성이 있어, 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 변동이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 내부 이용 상태 및 임대 관계에 대한 정확한 정보 확인이 어려운 상황입니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권 제한: 전세사기 피해자임을 증명하는 경우 우선매수권을 행사할 수 있으나, 이는 1회에 한정됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 광안역 역세권에 위치하고 있어 입지 조건은 우수합니다.

그러나 높은 채권 총액, 재매각 이력, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 불일치 등 여러 복합적인 리스크 요소를 가지고 있습니다.

권리 관계는 임차인의 대항력이 없어 비교적 명확하나, 건물의 실제 상태 및 주변 시세에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신식 건물을 활용할 수 있습니다.

* 우수한 역세권 입지: 부산 지하철 2호선 광안역을 도보로 이용 가능하여 교통 편의성이 매우 높습니다.

* 지역 가치: 광안리 해변 인근으로 주거 편의성 및 잠재적인 임대 가치가 높습니다.

* 재매각을 통한 기회: 재매각 물건으로 추가 유찰될 경우, 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 168,000,000원

인수 보증금: 0원 (임차인 김 의 대항력 없음)

주변 시세 분석 결과, 유사한 조건의 오피스텔 매물이 160,000,000원에서 180,000,000원 범위에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

본 물건은 재매각이며 채권 총액이 매우 높은 점, 그리고 내부 상태 확인 불가 등의 리스크를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태, 수리 필요성, 예상 임대 수익 등을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 감정가(168,000,000원) 이하로 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 구체적인 입찰가는 소유자의 의사, 시장 상황, 경쟁자 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.