나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경110133 [1] 부산광역시 수영구 광안동 123-8 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2023.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(1)-(30)은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "광안초등학교" 북측 인근에 위치하는 케이디스페이스알파123 2층 201호 - 6층 606호로 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 "광안역"에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2021년 06월 17일 준공되었으며
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건 내 제2층 제201호 내지 제6층 제606호로
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인트 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형토지로 공동주택 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.
재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경110133 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 123-8

건물명: 케이디스페이스알파123

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 222,000,000원 (2억 2천 2백만원)

토지면적: 24.80㎡ (약 7.50평)

토지지분: 24.80008921967998㎡ (약 7.50평)

건물면적: 37.90㎡ (약 11.46평)

건물지분: 37.9㎡ (약 11.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (남부산농업협동조합)

준공일: 2021년 06월 17일

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 수영구 광안동 소재 "광안초등학교" 북측 인근에 위치.

주변 환경: 본건 주변으로는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

교통: 본건까지 차량 통행이 용이하며, 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 "광안역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 07월 01일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)임.

매각으로 소멸되는 권리:

* 을1: 근저당권 (2021-07-01, 농업협동조합자산관리회사, 3,720,000,000원)

* 갑3: 가압류 (2023-10-11, 지씨테크주식회사, 400,188,360원)

* 갑4: 가압류 (2023-10-25, 주택도시보증공사, 2,459,500,000원)

* 갑5: 임의경매개시결정 (2023-11-16, 남부산농업협동조합, 3,157,097,294원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우: 해당 사항 없음. (단, 임대관계 미상으로 기재되어 있어 주의 필요)

채권 총액: 등기부채권 총액은 6,579,688,360원임. 이는 감정가 222,000,000원 대비 매우 높은 수준임.

특이사항: 공동담보, 재매각 물건임.

1.3. 상권분석

주변 이용 현황: 주변 탐문 결과 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됨.

주변 시설: 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 광안초등학교 북측 인근, 부산 지하철 2호선 광안역 역세권임.

혐오시설: 제공된 정보 및 문서상으로는 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

교통: 부산 지하철 2호선 광안역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리함.

교육: 광안초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리할 수 있음.

편의: 주변 근린생활시설 및 상업시설을 이용하기 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건: 이전 경매 절차에서 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유로 재매각되는 물건임. 이는 낙찰 가능성, 절차상의 복잡성 등에 영향을 줄 수 있음.

높은 채권 총액: 등기부 상의 채권 총액(약 65.8억원)이 감정가(약 2.2억원) 대비 매우 높아, 낙찰 후에도 추가적인 법적 분쟁이나 잔여 채무 관련 문제 발생 가능성을 배제할 수 없음.

임대차 관계 미상: 내부 임차인 현황이 명확하게 조사되지 않았으며, 임대관계 또한 미상임. 인수 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있음.

내부 상태 미확인: 이해관계인 부재로 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못하여, 실제 건물 상태, 내부 설비, 마감재 등에 대한 불확실성이 존재함.

공동담보: 해당 물건 외 다른 담보물건이 존재할 수 있어, 경매 절차 및 낙찰 후 소유권 이전 과정이 복잡할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 2호선 광안역 역세권에 위치하며, 2021년 준공된 비교적 신축인 오피스텔임. 주변 교통 및 생활 인프라가 양호한 편으로 투자 가치가 있다고 판단될 수 있음.

그러나 재매각 물건이라는 점, 등기부 상의 채권 총액이 감정가에 비해 현저히 높다는 점, 임대차 관계 및 내부 이용 상태가 불확실하다는 점 등 다수의 위험 요인을 내포하고 있음.

따라서 해당 물건에 대한 투자를 고려한다면, 철저한 권리분석과 명도 계획 수립이 필수적이며, 발생 가능한 모든 리스크를 사전에 충분히 검토해야 함.

1.7. 투자 포인트

부산 지하철 2호선 광안역 역세권의 우수한 교통 접근성.

광안리 인근 지역으로 잠재적인 임대 수요 및 가치 상승 기대.

2021년에 준공되어 비교적 최신 건축물의 상태 유지.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 222,000,000원임.

등기부 상의 채권 총액이 감정가 대비 매우 높고 재매각 물건이라는 점, 내부 상태 미확인 등 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

인근 유사 물건의 시세 정보가 제한적이므로 정확한 시세 분석에는 한계가 있음.

다만, 제공된 정보를 바탕으로 보수적인 관점에서 예상되는 입찰가는 170,000,000원 ~ 200,000,000원 범위로 추정됨.

리스크 요인을 감안하여, 약 180,000,000원 (1억 8천만원) 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있음.

이는 최저매각가격 대비 81% 수준이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 권리관계의 최종 확정 여부 등에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.