나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경110133 [10] 부산광역시 수영구 광안동 123-8 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2023.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(1)-(30)은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "광안초등학교" 북측 인근에 위치하는 케이디스페이스알파123 2층 201호 - 6층 606호로 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 "광안역"에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2021년 06월 17일 준공되었으며
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건 내 제2층 제201호 내지 제6층 제606호로
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인트 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형토지로 공동주택 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.
매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2023타경110133 (10)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 123-8

용도: 오피스텔 (실제 용도는 주거용)

건축물: 케이디스페이스알파123, 2021년 06월 17일 준공, 철근콘크리트구조, 6층 건물

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 168,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.74㎡ (약 5.67평)

토지지분: 18.74075343671859㎡ (약 5.67평)

건물면적: 28.64㎡ (약 8.67평)

건물지분: 28.64㎡ (약 8.67평)

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (남부산농업협동조합)

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

1.4. 주의사항

업무시설(오피스텔)이나 실제 용도는 주거용임.

매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "광안초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량 통행이 용이하며, 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 "광안역"에서 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 및 도로 상태

인접지와 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 부지로 이용 중임. 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당 (접수일자: 2021-07-01, 권리자: 농업협동조합자산관리회사)이 말소기준권리가 되어, 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 인수되는 권리

본 건의 경우, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨. (단, 지상권 등은 예외적으로 인수될 수 있으나, 본건의 경우 해당사항 없음.)

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

*: 주택도시보증공사(승계전최영걸)

보증금: 115,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-07

확정일자: 2023-06-02

대항력: 없음

비고: 임차인 최 은 대항력이 없으므로 배당 순위에 따라 보증금을 회수할 것으로 예상되나, 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 매수인이 인수해야 할 수 있음. 그러나 현재까지의 권리분석상 인수 보증금은 없는 것으로 판단됨.

3.4. 등기부현황 요약

- 소유권보존 (감수창)

- 근저당 (말소)

- 주택임차권 (최영걸, 말소)

- 소유권이전청구권가등기 (김종련)

- 가압류 (지씨테크주식회사, 말소)

- 임의경매 (남부산농업협동조합, 말소)

등기부채권 총액: 4,235,188,360원

3.5. 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 해당 없음)

기타: 업무시설(오피스텔)이나 실제 용도는 주거용임.

4. 상권분석

주변에 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역임. 특히 오피스텔은 주거용으로 이용되고 있어, 소규모 주택 시장을 형성하고 있음.

5. 생활정보

광안초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육환경이 양호함. 또한, 도시철도 2호선 광안역과 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 대중교통 접근성이 매우 뛰어남. 광안리 해변과도 인접하여 해양 레저 및 상업 시설 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

* 실제 용도와 공부상 용도 차이: 오피스텔임에도 불구하고 실제로는 주거용으로 이용되고 있어, 향후 주거 관련 법규 적용 시 변동 가능성이 있음.

* 전세사기 피해자 우선매수권 제한: 매수인이 전세사기 피해자일 경우, 우선매수권 행사에 1회만 가능하다는 조건이 있음.

* 내부 이용 상태 미확인: 이해관계인 부재로 내부 이용 상태 및 현황을 정확히 파악하지 못했음.

* 소유권이전청구권가등기 (김종련): 등기부상 소유권이전청구권가등기가 존재하나, 경매 절차상 말소될 가능성이 높음. 그러나 인수 여부에 대한 최종 확인이 필요함.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 임대차 현황 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수함. 2021년 준공된 신축급 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됨. 다만, 공부상 용도와 실제 사용 용도가 다르다는 점, 등기부상 가등기 존재 가능성, 임차인 현황 미확인 등은 투자 전 신중하게 검토해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 광안역 역세권 입지로 대중교통 이용 편리.

* 광안초등학교 인근으로 주거 선호도가 높은 지역.

* 신축급 건물로 비교적 좋은 상태 기대.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소형 가구 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 168,000,000원으로 책정되었으며, 주변 유사 면적 오피스텔의 월세가 1000/70만원 수준임을 고려할 때, 시세는 감정가 수준 이상으로 형성될 것으로 보임. 최근 인근 신축 오피스텔의 경우 면적 대비 높은 가격에 거래된 사례도 있으나, 본 건물의 준공 연식과 면적을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음. 따라서, 감정가를 기준으로 110% 수준인 약 185,000,000원을 예상 입찰가로 제안함. (단, 실제 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.