나이스옥션 법원경매 원주 2024타경406517 [1] 강원특별자치도 횡성군 둔내면 두원리 666-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새터 · 평가일 2024.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 횡성군 둔내면 두원리 소재 "두원1리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성된 마을주변 농경지대임.

교통상황

기호 15,19를 제외하고 본건까지 대체로 차량접근 가능하나, 대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

기호 1-3 : 일단의 부정형 토지로서 남동하향 완경사지이며, 현황 "펜션 및 주택" 건부지.
기호 8-10 : 일단의 부정형 토지로서 남동하향 완경사지이며, 현황 "펜션" 건부지.
기호 13,16,20 : 부정형 완경사 토지로서, 현황 "도로".
기호 14,21 : 부정형 완경사 토지로서, 현황 "잡종지 상태의 나지".
기호 15,17,18,19 : 부정형(기호 17은 사다리형) 완경사 토지로서, 현황 "자연림" 상태임.

인접 도로상태

기호 1-3, 8-10 : 동측으로 폭 약 4m 포장도로에 접함.
기호 13,16,20 : 본건이 현황 "도로"임.
기호 14,17,18,21 : 서측으로 폭 약 4m 포장도로에 접함.
기호 15,19 : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12).
기호 15,17,18,19 : 준보전산지.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호 14,21의 지목은 "대"이나, 현황, "잡종지 상태의 나지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

공히 철근콘크리트구조 2층 건룰로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 내부 인테리어 마감 및 일부 타일 붙임.
창호 : PVC샷시창.

기호 7 부속건물 : 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 단층 건룰로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 내부 인테리어 마감.
창호 : PVC샷시창.

이용상태

기호 4,5,6 : 건축물대장상 단독주택이나, 현황 펜션으로 이용 중.
기호 7 : 건축물대장상 단독주택이나, 현황 펜션(1,2층) 및 주택(지하층)으로 이용 중.
기호 7 부속건물 : 창고로 이용 중.
기호 11,12 : 건축물대장상 단독주택이나, 현황 펜션으로 이용 중.

설비내역

위생시설 및 급,배수시설 되어 있으며, 유류보일러 및 심야 축열식 난방시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재, 영업하지 않고 있는 상태임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 실외 수영장 및 기타 데크, 석축 등 기둥, 벽체, 지붕을 온전히 갖추지 않은 구조물은 대지에 포함하여 평가됨
- 목록 4~7,11,12는 공부상 단독주택이나 현황은 펜션으로 이용중임
- 목록 7의 공부상 지하층은 현황상 지상 1층에 소재하며 주출입구가 지상에 노출되어 있음
- 목록 14,21의 지목은 대지이나 현황은 잡종지 상태의 나지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2024타경406517 (1)

소재지: 강원특별자치도 횡성군 둔내면 두원리 666-3

용도: 단독주택 (현황 펜션)

감정가: 2,006,686,000원

토지면적: 7229.00㎡ (약 2187평)

건물면적: 960.06㎡ (본 건물) + 213.80㎡ (제시외) = 총 1173.86㎡ (약 355평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO (남서울농업협동조합)

1.1. 입지조건

주변 환경: 강원특별자치도 횡성군 둔내면 두원리 소재 "두원1리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성된 마을 주변 농경지대입니다.

교통상황: 대체로 차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

토지이용: 부정형의 남동하향 완경사지로, 일부는 펜션 및 주택 부지, 일부는 도로, 잡종지 상태의 나지, 자연림 상태입니다.

도로접근: 동측으로 폭 약 4m 포장도로에 접하나, 일부 토지는 맹지입니다.

토지이용계획: 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역입니다. 일부 필지는 준보전산지입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 09월 15일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

소멸 여부: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어, 경매를 통해 모든 등기부상 권리는 말소될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

대항력 있는 임차인:

* J (전입일자: 2010-12-24, 대항력 있음)

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 여부 및 금액에 대한 명확한 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상인 경우와 마찬가지로 주의가 요망됩니다.

* P (전입일자: 2010-12-24, 대항력 있음)

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 여부 및 금액에 대한 명확한 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상인 경우와 마찬가지로 주의가 요망됩니다.

인수 보증금: 상기 임차인들의 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 현재로서는 인수 보증금이 없는 것으로 보이나, 실제 조사 및 확인이 필수적입니다.

특이사항: 공동담보 물건으로, 채무 관련 다른 담보물 존재 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 관광 및 휴양 목적의 시설이 밀집될 가능성이 있습니다.

주요 이용 업종: 펜션, 주택, 농업 관련 시설 등이 주를 이룹니다.

상업시설 접근성: 둔내면 소재지의 기본적인 상업 및 편의시설 이용은 가능하나, 도보 접근성은 다소 떨어집니다.

시세 동향: 제공된 주변 연립, 다세대 매매/임대 정보(둔내면 두원리 274-2)는 본건(단독주택/펜션)과는 주택 유형이 달라 직접적인 비교는 어렵습니다. 해당 정보는 2023년 12월 1억 원에 거래된 다세대 주택입니다. 본건과 같이 넓은 토지를 가진 단독주택이나 펜션의 경우, 주변 유사 시설의 매매 사례 및 공시지가, 개별 토지 가격 등을 종합적으로 파악해야 합니다.

지역 개발: 둔내면은 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 관광 활성화에 따른 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용은 다소 불편합니다.

편의시설: 둔내면 소재지의 마트, 병원, 금융기관 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 둔내초등학교, 둔내중학교 등 인근 학교 이용이 가능합니다.

자연환경: 주변에 농경지와 임야가 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 문제: 대항력 있는 임차인(J , P )이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 보증금 발생 가능성을 철저히 확인해야 합니다. 미확인 시 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

현황과 공부상 불일치:

- 목록 4~7, 11, 12: 공부상 단독주택이나 현황 펜션으로 이용 중입니다.

- 목록 7: 공부상 지하층이 현황 지상 1층에 소재하며 주출입구가 노출되어 있습니다.

- 목록 14, 21: 지목은 대지이나 현황은 잡종지 상태의 나지입니다. 건축 및 이용 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

토지 이용 제약: 일부 토지(기호 15, 17, 18, 19)는 준보전산지로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

토지 접근성: 일부 토지가 맹지이므로, 활용 방안을 신중히 검토해야 합니다.

경사도: 토지가 남동하향 완경사지로, 건축이나 토지 이용 계획 시 경사도를 고려해야 합니다.

부대시설: 실외 수영장, 데크 등은 토지에 포함되어 평가되었으나, 구조물의 현황 및 유지보수 상태 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 건축물(펜션)을 갖춘 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 현황과 공부상의 불일치, 일부 토지의 맹지 및 준보전산지 지정 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 임차인의 보증금 관련 사항은 가장 우선적으로 확인해야 할 부분이며, 이에 따라 실제 낙찰 후 인수해야 할 금액이 달라질 수 있습니다. 꼼꼼한 현장 조사와 법률적 검토를 통해 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

대규모 토지 (약 2187평): 추가 개발, 전원주택 단지 조성, 대규모 펜션 단지 확장 등 다양한 활용이 가능합니다.

펜션 운영 경험: 현재 펜션으로 운영 중인 점을 활용하여, 기존 고객층을 승계하거나 리브랜딩을 통해 수익을 창출할 수 있습니다.

지역 개발 잠재력: 횡성군 둔내면의 성장관리계획구역 포함 여부 등 지역 개발 계획을 고려할 때, 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

자연 친화적 입지: 맑은 공기와 자연 환경을 기반으로 하는 힐링 및 휴양 시설 운영에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 2,006,686,000원

주요 판단 근거:

- 총 토지면적 7229㎡ (약 2187평), 계획관리지역.

- 총 건물면적 1173.86㎡ (약 355평), 단독주택(현황 펜션).

- 대항력 있는 임차인 존재 (보증금 0원, 추후 인수 여부 확인 필수).

- 현황과 공부상 불일치, 일부 맹지 및 준보전산지 등 리스크 요인 존재.

- 주변 다세대 주택 시세는 본건과 직접 비교가 어려우나, 본건의 넓은 토지 면적과 펜션 시설의 가치를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 보입니다.

리스크 요인을 고려하여, 감정가의 70%~75% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 임차인 인수 보증금은 0원으로 가정하고 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 약 13억원 ~ 15억원

최종 예상 입찰가: 14억 5천만원

(본 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 일반적인 경매 분석에 따른 것으로, 임차인 보증금 인수 여부, 현장 실사 결과, 시장 상황 변동에 따라 달라질 수 있으므로 최종 결정 시에는 전문가와 상의하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.