나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3681 [3] 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 삼정리 409 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3681 [3] 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 삼정리 409 전 경매

• 사건번호: 2025타경3681
• 주소: 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 삼정리 409
• 용도: 전

포항지원 경매4계 2025타경3681 | 소재지: 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 삼정리 409 | 감정가: 55,104,640원 | 최저가: 18,900,000원 | 용도: 전

1. 포항지원 2025타경3681 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2025타경3681 (3)

소재지: 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 삼정리 409

용도: 전 (현재 토목공사 단계)

감정가: 55,104,640 원

토지면적: 698.00㎡ (약 211.15평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (채무자 조OO의 지분)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 조OO

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경상북도 포항시 구룡포읍 삼정리에 위치한 "포항삼정지구 도시개발사업" 지구 내에 포함되어 있으며, 현재는 토목 공사 단계에 있습니다.

도시 개발 사업이 완료되면 차량 접근성이 향상될 것으로 예상되며, 간선 도로 접근성 및 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

물건이 속한 토지는 도시 개발 사업 완료 시 사다리형 또는 세장형 토지가 될 예정이며, 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류 및 중로1류 저촉, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 토지개발구역 등으로 지정되어 있습니다.

주변 도로 상태는 세로각지 또는 세로한면으로 분류됩니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 채무자 겸 소유자인 조OO의 토지 일부 지분에 대한 강제 경매입니다.

매각 대상이 토지 전체가 아닌 일부 지분이므로, 낙찰자는 해당 토지의 공유자가 됩니다.

등기부등본 상의 권리 사항은 추가적인 권리 분석이 필요하나, 본 보고서에서는 제공된 정보 기반으로 분석합니다.

특히, 공유자 우선매수 신고가 접수된 상태이므로, 최고가 매수 신고인이 있더라도 신고된 공유자가 그 가격으로 낙찰받을 수 있습니다.

특별 매각 조건으로, 공유자 우선매수 신고 후 매수 보증금 미납 시 다음 매각 기일에는 해당 공유자가 우선매수권을 행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.

종전 공부상 지목은 '전'이나, 현재는 토목 공사 진행 중으로 이용 상태에 차이가 있습니다.

주의사항에 '조세영 지분 매각'으로 명시되어 있어, 매각되는 지분의 소유자가 조세영으로 특정되어 있습니다. (채무자 조OO과 동일인일 가능성이 높습니다.)

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 포항삼정지구는 현재 도시 개발 사업이 활발히 진행 중인 지역입니다.

향후 주거 단지 및 관련 상업, 편의 시설 개발이 집중될 것으로 예상되어, 개발 완료 시 신규 상권 형성이 기대됩니다.

제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정된 점은 주거 용도 중심의 개발을 시사하며, 이는 배후 수요 확보에 긍정적으로 작용할 것입니다.

현재는 개발 초기 단계로 상권이 형성되지 않았으나, 사업이 완료되면 지역 내 중심 상권으로 발전할 잠재력이 높습니다.

1.5. 생활정보

현 시점에서는 토목 공사 단계로 인해 주거 편의 시설이 미흡하지만, 도시 개발 사업 완료 시 대규모 주거 단지가 조성되면서 기본적인 생활 인프라가 확충될 것입니다.

사업 완료 후에는 차량 접근성이 개선되고, 대중교통 이용 또한 더욱 편리해질 것으로 전망됩니다.

주변 환경은 현재 개발 사업 지구로서, 점진적인 주거 환경 개선 및 편의 시설 확충이 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지 일부 지분 매각으로 인해, 향후 토지 사용 및 관리, 개발 과정에서 다른 공유자와의 관계 형성 및 의견 조율이 필요할 수 있으며, 이는 잠재적인 분쟁 요소가 될 수 있습니다.

현재 진행 중인 도시 개발 사업의 계획 변경, 지연, 또는 예상치 못한 문제 발생 가능성은 사업 완료 시점을 불확실하게 만들 수 있습니다.

환지 예정지로 지정된 상태이므로, 실제 환지 과정에서 최초 예정된 환지 지번, 면적, 또는 토지 이용 계획 등이 변경될 수 있으며, 이는 소유권 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

공유자 우선매수권 행사는 낙찰 가능성 및 최종 낙찰가에 직접적인 영향을 미치는 변수이므로, 입찰 전 해당 공유자의 우선매수 의사를 파악하는 것이 중요합니다.

혐오시설 유무에 대한 정보는 현재 제공된 자료만으로는 확인이 어렵습니다. 해당 지역의 혐오시설 존재 여부는 현장 방문 및 인근 지역에 대한 상세한 조사를 통해 직접 확인하시길 권장합니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 포항삼정지구 도시개발사업이라는 대규모 개발 프로젝트의 수혜가 기대되는 토지 일부 지분입니다.

사업 완료 시 상당한 자산 가치 상승을 기대할 수 있다는 점에서 투자 매력이 있습니다.

그러나 토지 일부 지분 매각이라는 특성과 현재 토목 공사 단계라는 점, 그리고 환지 과정의 불확실성 등은 투자 시 신중한 검토를 요하는 부분입니다.

특히 공유자 우선매수권 행사가 변수로 작용할 수 있으므로, 법률 검토와 함께 현장 답사를 통해 사업 진행 상황, 주변 환경, 그리고 잠재적 리스크 요인을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

포항삼정지구 도시개발사업의 미래가치: 대규모 개발 사업을 통한 지역 가치 상승 잠재력이 높습니다.

개발 가능성이 높은 지역: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 지정으로 향후 주거 및 상업 시설 개발에 유리합니다.

개발 완료 시 시세 차익 기대: 현재 토목 공사 단계의 감정가 대비, 향후 완공 시 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

초기 투자 비용 부담 완화 가능성: 토지 전체가 아닌 일부 지분 매각으로, 초기 투자 비용을 상대적으로 낮출 수 있습니다 (단, 공유 관계에 따른 추가 고려 사항 발생).

법원 정보

포항지원 경매4계