나이스옥션 법원경매 성남 2022타경4474 [4] 경기도 광주시 문형동 600 오포문형양우내안애아파트 101동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 대지권 미등기이며 대지권유무는 알수 없음. 최저매각가격에 대지권 포함하여 평가함.
2. 2025.08.20.자 양우건설 주식회사로부터 공사대금 124,486,489,954원(2025년7월31일 기준)의 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

이 보고서는 성남지원 2022타경4474 (4) 사건의 경매 물건에 대한 상세 정보를 제공합니다.

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2022타경4474 (4)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 해OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 문형동 600 오포문형양우내안애아파트 101동 11층 1102호

용도: 아파트

감정가: 468,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지 지분: 0㎡ (0평)

건물면적 (전용면적): 85.00㎡ (약 25.7평)

건물 지분: 84.9961㎡ (약 25.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 건축물 정보

사용승인일: 2018년 10월 12일

1.6. 특이사항

중복사건, 유치권, 대지권미등기

1.7. 주의사항

1. 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무는 알 수 없습니다. 최저매각가격에는 대지권이 포함되어 평가되었습니다.

2. 2025년 8월 20일, 양우건설 주식회사로부터 공사대금 124,486,489,954원(2025년 7월 31일 기준)에 대한 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 단지 정보

주소: 경기도 광주시 문형동 600 오포문형 양우내안애 아파트

단지명: 오포문형 양우내안애 아파트

건축년도: 2018년

총 동수: 15동

총 세대수: 1028세대

최고층: 23층

주차대수: 총 103대 (지상 12대, 지하 33대, 전기차충전기 지하 10대)

2.2. 단지 내 부대시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소

2.3. 주변 환경

지도 및 검색 결과, 해당 아파트 단지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2019년 9월 27일 접수된 양우건설 주식회사의 가압류 (등기구분: 갑3, 권리금액: 130,000,000원)가 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑9, 갑11, 갑12 등기 (양우건설 주식회사, 에스케이건설, 해강종합건설, 에스케이에코플랜트 주식회사, 김선주외 9명 등의 가압류 및 강제경매)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

목록상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다.

3.4. 인수되는 권리 및 특이사항

* 유치권: 양우건설 주식회사로부터 총 124,486,489,954원의 유치권 신고가 접수되었으나, 성립 여부는 불분명하여 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 위험이 있습니다.

* 대지권: 대지권이 미등기 상태이며, 그 유무 및 가치를 정확히 알 수 없습니다. 감정평가 시 최저매각가격에 포함하여 평가되었습니다.

3.5. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세

최근 (2026년 5월~6월) 인근 실거래가 기준으로 볼 때, 본 물건과 유사한 면적(85.00㎡)의 아파트 매매가는 대략 315,000,000원에서 340,000,000원 사이에서 형성되었습니다.

* 2026년 6월 17일: 315,000,000원 (11층)

* 2026년 6월 12일: 340,000,000원 (9층)

* 2026년 6월 5일: 319,000,000원 (11층)

평균 시세는 약 324,666,667원으로 파악됩니다.

4.2. 최근 전월세 시세

최근 (2026년 5월) 전월세 거래 정보에 따르면, 보증금 10,000,000원에 월세 130,000원 또는 보증금 22,050,000원에 월세 0원 등의 거래 사례가 있습니다. 이는 시장의 수요와 공급 상황을 반영하는 지표입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

해당 아파트 단지의 정확한 대중교통 접근성 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 광주시 문형동 지역 아파트의 경우, 주요 도로망과의 연결성을 통해 시내 및 인근 지역으로 이동이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

5.3. 교육시설

인근에 유치원이 위치하고 있으며, 초등학교 및 중고등학교 등 교육 시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.4. 의료시설

주요 병원 및 의원 등 의료시설 이용을 위해서는 인근 시내 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 (최대 리스크)

약 1,244억 원에 달하는 양우건설 주식회사의 유치권 신고는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권의 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰 시 해당 금액을 인수하거나 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 매우 높습니다. 이는 사실상 물건 가치를 크게 하락시키거나 무효화시킬 수 있는 치명적인 위험입니다.

6.2. 대지권 미등기

대지권이 등기되지 않아 토지에 대한 권리가 불분명합니다. 추후 대지권 확보 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

6.3. 중복 사건

사건번호 뒤의 (4) 표기는 중복 사건이 진행 중임을 시사하며, 이는 복잡한 권리 관계나 추가적인 법적 절차의 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 문형동에 위치한 신축 아파트로, 비교적 양호한 단지 규모와 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가를 기준으로 시세는 약 3억 1천만 원에서 3억 4천만 원 수준으로 파악됩니다.

하지만, 약 1,244억 원에 달하는 양우건설의 유치권 신고와 대지권 미등기라는 매우 중대한 하자 및 위험 요소를 안고 있습니다. 특히 유치권의 성립 여부가 불분명하다는 점은 낙찰자가 막대한 금전적 손실을 입거나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있는 치명적인 리스크입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치 (리스크 해소 시)

만약 유치권 문제가 원만하게 해결되고 대지권 문제가 명확해진다면, 현재 시장 시세 기준으로 신축 아파트로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

8.2. 시세 대비 낮은 감정가 (주의 필요)

감정가 4억 6천 8백만 원 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 것처럼 보일 수 있습니다. 그러나 이는 앞서 언급된 리스크를 전혀 반영하지 않은 단순 비교입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 경우, 1,244억 원에 달하는 유치권 신고와 대지권 미등기라는 매우 심각한 위험 요소를 가지고 있어, 안전한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 유치권이 실제로 성립될 경우, 물건의 가치는 사실상 사라지거나 오히려 인수해야 할 부채가 더 커질 수 있습니다.

현 시세(약 3억 1천 5백만 원 ~ 3억 4천만 원)만을 기준으로 입찰가를 산정하는 것은 극히 위험합니다.

따라서, 해당 물건에 대한 입찰은 다음 조건이 명확히 해결된 후에 신중하게 고려해야 합니다.

* 유치권의 성립 여부가 법적으로 명확히 불인정되거나, 낙찰자의 인수 부담이 없다는 것이 확실해질 것.

* 대지권 미등기 문제가 해결 방안이 제시되거나, 관련 위험이 명확히 해소될 것.

상기 조건들이 명확히 해소된다는 전제 하에, 최근 시세 및 경매 물건의 특성을 고려하여 보수적으로 접근한다면, 300,000,000원에서 320,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 그러나 이는 어디까지나 매우 위험한 권리관계가 모두 해소되었을 때의 가정이며, 현재 상태에서의 입찰은 극히 권장하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.