나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30451 [3] 강원특별자치도 강릉시 금학동 37-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영서 · 평가일 2025.03.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1,2,3 : 강원특별자치도 강릉시 금학동 소재 ‘강릉중앙시장’ 서측 근거리에 위치하며 주위는 상업지대로 환경은 보통. 일련번호 5 : 강원특별자치도 강릉시 금학동 소재 ‘강릉중앙시장’ 북서측 근거리에 위치하며 주위는 상업지대로 환경은 보통. 일련번호 7 : 강원특별자치도 강릉시 금학동 소재 ‘강릉중앙시장’ 서측 근거리에 위치하며 주위는 상업지대로 환경은 보통.

교통상황

일련번호 1,2,3,5,7 : 차량접근이 가능하며 대중교통은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1,2,3,5,7 : 사다리형 평지로 상업용

인접 도로상태

일련번호 1,2,3 : 남측으로 노폭 약 15M 도로에 접함. 일련번호 5 : 동측으로 노폭 약 3M 도로에 접함. 일련번호 7 : 북측으로 노폭 약 8M 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 일련번호 2,3 : 도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 일련번호 5 : 도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<강원도문화재보호조례>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 일련번호 7 : 도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(강릉 (국지도로))(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항없음.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 4 : 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물로서, 외벽 : 페인트 내벽 : 벽지 및 타일 창호 : 샤시창호 일련번호 6 : 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 페인트 내벽 : 벽지 및 타일 창호 : 샤시창호 일련번호 8 : 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물로서, 외벽 : 페인트 내벽 : 벽지 및 타일 창호 : 샤시창호

이용상태

일련번호 4 : 점포, 근린생활시설, 사무실 일련번호 6 : 단독주택, 일반음식점 일련번호 8 : 점포, 일반음식점, 창고

설비내역

일련번호 4 : 위생설비, 급배수설비 일련번호 6 : 위생설비, 급배수설비 일련번호 8 : 위생설비, 급배수설비

부합물 및 종물

일련번호 4 : 4-1 : 철근콘크리트구조 기계실 약3.75㎡ 일련번호 6 : 6-1 철파이프, 유리 약 2.5㎡ 6-2 철파이프, 썬라이트 약 7㎡ 6-3 철근콘크리트구조 약 9.75㎡ 일련번호 8 : 8-1 판넬조 창고 약1.35㎡

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(8-1) 포함
-지분매각임, 해당 물건의 부동산 전부에 대한 공유자만 공유자우선매수권 있음(공유자우선매수권행사 1회로 제한)
-[최선순위 설정일자] 보다 대항요건을 먼저 갖추었으나, 배당요구를 하지 않았거나 배당에서 보증금 전부를 배당받지 못하는 임차인이 있을 경우 그 보증금 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30451 (3)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 금학동 37-1

용도: 근린시설

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍OO

1.2. 감정가 및 면적

총 감정가: 734,587,720원

토지 면적: 129.00㎡ (약 39.02평)

토지 지분 면적: 64.50㎡ (약 19.51평)

건물 면적: 365.81㎡ (약 110.65평)

건물 지분 면적: 182.91㎡ (약 55.34평)

건물 제시외 면적: 1.27㎡ (약 0.38평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 소재지는 강원특별자치도 강릉시 금학동에 위치하며, '강릉중앙시장' 서측 및 북서측 근거리에 위치합니다.

* 주위는 상업지대로서 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 토지 이용계획상 대부분 지역이 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 방화지구, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 가능하며 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상황은 일련번호별로 남측 약 15M 도로, 동측 약 3M 도로, 북측 약 8M 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 06월 05일 접수된 강릉세무서장의 압류(갑7, 갑5)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 총 4명의 임차인이 존재합니다.

* 임차인 1: JINXINGFU(김흥복)

보증금: 10,000,000원

차임: 770,000원

전입(사업)일자: 2023-09-04

배당신고일자: 2025-04-29

대항력: 있음

비고: 배당신고가 완료되었습니다.

* 임차인 2: 연정애

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입(사업)일자: 2018-03-21

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이나 배당신고를 하지 않았으므로, 보증금 잔액 인수 가능성이 있습니다.

* 임차인 3: 오정안

보증금: 30,000,000원

차임: 1,300,000원

전입(사업)일자: 2024-08-30

대항력: 없음

비고: 대항력이 없습니다.

* 임차인 4: 임준아

보증금: 30,000,000원

차임: 800,000원

전입(사업)일자: 2014-03-03

대항력: 없음

비고: 대항력이 없습니다.

3.3. 인수 보증금

* 현재까지 파악된 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 단, 대항력 있는 임차인(연정애)이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

3.4. 특이사항

* 본 물건은 지분 매각으로 진행됩니다.

* 공유자우선매수신고가 있으며, 해당 물건의 부동산 전부에 대한 공유자에게만 공유자우선매수권이 있습니다(1회 행사 제한).

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물(8-1)도 포함됩니다.

4. 상권분석

* 강릉중앙시장에 인접하여 풍부한 유동인구를 배후로 하는 상업지대에 위치합니다.

* 다양한 점포, 근린생활시설, 사무실, 단독주택, 일반음식점 등이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 전통시장과 연계된 지역으로, 먹거리 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

* 강릉중앙시장을 중심으로 형성된 상업지역에 위치하여 식료품, 생필품 구매 및 외식 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각으로 인해 소유권 행사 및 관리에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공유자우선매수권 행사 시 낙찰이 무효화될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(연정애)의 보증금 잔액 인수 위험이 존재합니다. (총 보증금 10,000,000원)

* 총 채권액은 현재 0원으로 표기되어 있으나, 등기부상 여러 압류 및 경매 개시 결정 내역이 확인되므로 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강릉시 금학동의 상업지역에 위치하며, 강릉중앙시장 인접이라는 장점을 가지고 있습니다. 근린시설로서 다양한 용도로 활용 가능성이 있으며, 활발한 상권 내에 위치하여 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 지분 매각, 공유자우선매수권, 대항력 있는 임차인 인수 등 복합적인 권리 관계와 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 강릉의 주요 상권인 강릉중앙시장 인근에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 근린시설로서 다양한 상업적 활용이 가능합니다.

* 토지 및 건물 지분 매각으로, 감정가 대비 인수가격 조정을 통해 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 734,587,720원입니다.

* 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없다고 가정하였으나, 임차인 연정애의 보증금 10,000,000원에 대한 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 지분 매각 물건임을 감안하여, 희망하는 수익률 및 공유자우선매수권 행사 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. (구체적인 입찰가 산정은 전문가와 상담하시길 권장합니다.)

* 혐오시설 정보: 제공된 정보 및 관련 검색 결과에 따르면, 물건지 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변 지역은 주로 상업지대로 구성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.