나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경55466 [1] 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 389 삼척근덕더스테이 101동 3층302호 연립주택 경매

매각기일: 2026-03-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경55466 [1] 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 389 삼척근덕더스테이 101동 3층302호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

강릉지원 경매3계 2024타경55466 | 소재지: 강원특별자치도 삼척시 근덕면 맹방해변로 39, 101동 3층302호 (삼척근덕더스테이) | 감정가: 230,000,000원 | 최저가: 112,700,000원 | 용도: 연립주택

1. 강릉지원 2024타경55466 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 강릉지원 2024타경55466 (1)

소재지: 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 389 삼척근덕더스테이 101동 3층302호

용도: 연립주택 (도시형생활주택, 단지형 연립주택)

감정가: 230,000,000원

토지면적: 103.88㎡ (약 31.42평)

토지 지분율: 10387.5

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

건물 지분율: 8493.869999999999

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 신OOOOOOOOOO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

해당 물건은 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 소재 "근덕중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 공공기관, 농경지 등이 형성된 면소재지 내 주거지대로 이루어져 있습니다. 제반 차량으로의 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 대중교통 사정은 다소 불편할 수 있습니다. 남측으로 폭 약 8미터, 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 제2종 일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고, 역사문화환경보존지역(교가리느티나무)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자는 신OOOOOOOOOO입니다. 현재 임차인이 점유 중이며, 보증금은 1억 8천 7백만원입니다. 임대차계약일은 2023년 5월 4일이며, 점유개시일은 2023년 6월 8일입니다. 공부와의 차이는 없습니다. 임차인의 대항력 및 우선변제권 유무에 따른 권리 분석이 필요합니다.

1.4. 상권분석

물건이 소재한 삼척시 근덕면 교가리는 면소재지에 위치한 주거지대입니다. 주변에 단독주택 및 공동주택이 밀집해 있으며, 농경지도 혼재되어 있습니다. 편의시설 및 상업시설은 면소재지 중심부를 중심으로 분포할 것으로 예상되며, 대규모 상업지역보다는 생활 편의를 위한 소규모 점포들이 주를 이룰 것으로 보입니다. 인근에 "근덕중학교"가 있어 교육 관련 시설이 근접해 있습니다. 또한, 검색 결과에 따르면 회 맛집 등 식당들이 일부 존재하는 것으로 확인되었습니다. 전반적으로 조용한 주거 환경과 함께 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있는 지역으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

건축구조는 철근콘크리트 구조 슬래브지붕 5층 건물 내 3층 302호입니다. 건물 외벽은 치장벽돌로 마감되었고, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 PVC 샷시 이중창으로 시공되었습니다. 해당 호실은 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성된 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수 시설, 승강기, 스프링쿨러, 옥내소화전, 개별 난방 시설 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 부정형의 평지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차인 점유 문제입니다. 1억 8천 7백만원의 보증금을 가진 임차인이 현재 점유 중이므로, 명도 관련 절차 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 임차인의 대항력 및 우선변제권 여부에 따라 인수 부담이 달라질 수 있으므로 면밀한 권리 분석이 필수적입니다. 또한, 인근 대중교통 사정이 다소 불편하다는 점은 생활의 편의성을 저해할 수 있습니다. 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축 또는 리모델링 시 규제를 받을 수 있습니다. 주변 환경 검색 결과, 명확한 혐오시설이나 심각한 공해 시설 등은 발견되지 않았으며, 농경지가 혼재된 주거 지역임을 확인하였습니다.

1.7. 종합 의견

강릉지원 2024타경55466 (1) 물건은 삼척시 근덕면의 주거지대에 위치한 도시형생활주택입니다. 연립주택 형태로 방 3개, 거실, 욕실 2개 등으로 구성되어 있어 실거주 목적이나 소형 가족 단위의 거주에 적합할 수 있습니다. 감정가는 2억 3천만원이며, 토지 및 건물 면적은 각각 103.88㎡(약 31.42평)와 84.94㎡(약 25.69평)입니다. 인근에 학교와 기본적인 편의시설이 있고, 바다와 자연을 즐길 수 있는 관광지가 가까이 있다는 점은 장점입니다. 다만, 현재 임차인이 점유 중이며 명도 절차가 필요하고, 대중교통 이용이 다소 불편하다는 점, 그리고 역사문화환경보존지역에 해당한다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

- 주거지역 내 위치: 면소재지에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 가능하며, 조용한 주거 환경을 제공합니다.

- 실거주 적합성: 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등의 구성으로 가족 단위 실거주에 적합합니다.

- 근린 편의시설 및 자연환경: 근덕중학교가 인접해 있으며, 덕봉산 해안생태탐방로, 맹방해수욕장 등 해양 및 자연을 즐길 수 있는 곳이 가까이 있습니다.

- 가격 메리트: 현재 임차인 점유로 인한 명도 부담이 있으나, 이를 고려하여 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

강릉지원 경매3계