나이스옥션 법원경매 원주 2024타경406579 [1] 강원특별자치도 원주시 지정면 판대리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이목 · 평가일 2024.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 지정면 판대리 소재 판대교 북동측 근거리에 위치하며 부근
은 산간농촌지대로 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

기호(1):자루형 토지로 건부지로 이용중임.
기호(3):사다리 유사형 토지로 건부지로 이용중임.
기호(5):부정형 토지로 휴경전 상태이며 일부 잡목 등이 자생하고 있음.
기호(6):부정형 토지로 도로임.

인접 도로상태

기호(1,3,5):동측으로 기호(6) 토지를 포함한 폭 약4미터 내외의 현황 도로에 접함.
기호(6):본건이 지목 도로로서 동측으로 폭 약4미터 내외의 현황 도로에 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3):계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)임.
기호(5,6):계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한), 영
농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2):벽돌구조 철근콘크리트지붕(1층) 및 경량철골조구조 기타지붕(2층) 건물로서
외벽:적벽돌치장쌓기(1층), 비닐사이딩(2층)
내벽:벽지도배마감 등
바닥:장판깔기, 타일붙임
창호:목재창호, 금속샷시, PVC샷시

기호(4):경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서
외벽:비닐싸이딩
내벽:벽지도배마감 등
바닥:장판깔기, 타일붙임
창호:PVC샷시

이용상태

기호(2):단독주택 용도임.
기호(4):근린생활시설 용도임.

설비내역

위생설비 및 보일러에 의한 난방설비 되어 있으나 공실로 방치되어 관리상태 불량하
며 본래 용도로의 정상적인 사용을 위해서는 건물 전체적으로 점검 또는 수리를 요
하는 상태이니 입찰시 참고하시기 바람.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 소재함.

공부와의 차이

기호(2)의 2층 면적은 공부상 54㎡이나 일부 멸실되어 현황 약18㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계는 미상임.
나.기호(2)는 일반건축물대장상 기호(3) 지상의 오수처리시설을 기호(4)와 공동사용
하고 있는 것으로 되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 2 건물은 목록 4의 건물과 오수처리시설(목록 3 지상에 위치)을 공동으로 사용하고 있으니 입찰시 확인 요함
- 목록 2 건물의 2층 일부는 멸실됨(공부상 54㎡이나 현황은 약18㎡)
- 목록2, 4 건물의 경우 장기간 공실로 방치되어 관리상태가 불량하므로 위생설비, 난방시설 등의 정상적인 사용 여부는 입찰시 확인 요함
- 목록 5 토지는 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의 바람)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 원주지원 2024타경406579 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양평축산업협동조합 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 원주시 지정면 판대리 370-5

용도: 단독주택, 제2종근린생활시설 (및 제시외 건물)

감정가: 614,210,240원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 3074.00㎡ (약 930.27평)

건물면적: 총 304.54㎡ (약 92.11평) (주요 건물 합계)

* 건물(2) (단독주택) 연면적: 170.23㎡ (약 51.47평)

* 건물(4) (제2종근린생활시설) 연면적: 134.31㎡ (약 40.62평)

건물 제시외면적: 199.80㎡ (약 60.45평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 지정면 판대리 소재 판대교 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 산간농촌지대로 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

버스 노선 및 운행 빈도 등을 고려할 때, 일반적인 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 동측으로 폭 약 4미터 내외의 현황 도로에 접하고 있으며, 이 중 기호(6) 토지는 본건이 지목 도로로서 외곽 도로와 연결되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1,3) 토지: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)

* 기호(5,6) 토지: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한), 영농여건불리농지

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2005년 10월 12일 접수된 양평축산업협동조합의 근저당권(286,000,000원)입니다.

본 경매는 2024년 11월 28일 접수된 양평축산업협동조합의 임의경매(203,635,142원)로 인해 개시되었습니다.

등기부상 채권 총액은 286,000,000원입니다.

이 외 다수의 소유권 이전 및 말소된 권리 내역이 존재합니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계액은 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 파악되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

본건에는 단독주택(건물(2))과 제2종근린생활시설(건물(4))이 있으며, 목록상 제시외 건물도 포함되어 일괄 매각됩니다.

건물(2)의 2층 일부가 멸실되어 공부상 면적(54㎡)과 현황 면적(약 18㎡)에 큰 차이가 있습니다.

두 건물 모두 장기간 공실 상태로 방치되어 관리 상태가 불량하며, 위생 설비 및 난방 시설 등의 정상적인 사용 여부는 입찰 시 반드시 현장 확인이 필요합니다.

4.2. 지역 특성

주변이 산간농촌지대로 형성되어 있어, 근린생활시설의 경우 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 업종에 적합할 수 있습니다. 하지만 장기간 공실 상태임을 감안할 때, 신규 임차인 확보에는 상당한 어려움이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건이 소재한 지정면은 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 보입니다. 그러나 대형마트, 종합병원, 금융기관 등은 원주시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

인근에 지정면 소재 초등학교, 중학교 등이 있을 수 있습니다. 정확한 교육 시설과의 거리는 별도 확인이 필요합니다.

5.3. 기타 시설

건물(2)는 건물(4)와 함께 목록(3) 지상에 위치한 오수처리시설을 공동으로 사용하고 있습니다. 이는 향후 이용 협의 및 비용 부담 문제 발생 가능성이 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후 및 수리 비용

건물(2)와 건물(4) 모두 전반적인 관리 상태가 불량합니다. 특히 건물(2)의 2층 일부 멸실은 구조적 안전성 문제와 함께 상당한 수리 비용 발생을 야기할 수 있습니다. 정상적인 사용을 위해서는 광범위한 점검 및 보수가 필수적입니다.

6.2. 농지취득자격증명 필수

본건 토지 중 일부(목록 5)는 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 매각 허가가 취소되고 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 기일 전 해당 관서에 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 공동 시설 이용 문제

오수처리시설을 건물(4)와 공동으로 사용함에 따라, 향후 시설 이용 조건, 유지보수 비용 분담 등에 대한 명확한 협의가 이루어지지 않을 경우 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.4. 장기 공실로 인한 가치 하락

건물들이 장기간 공실 상태로 방치되었다는 점은, 관리 부실 외에도 즉각적인 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다.

6.5. 혐오시설 인접 가능성

본건 주변 지역에 대한 현장 조사 및 지도 검색을 통해 축사, 폐기물 처리 시설 등 혐오시설이 인접해 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. (현재 제공된 정보만으로는 판단 불가)

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적과 함께 단독주택 및 근린생활시설이 혼합된 복합 물건로서, 개발 및 활용 잠재력을 보유하고 있습니다.

그러나 건물의 심각한 노후화 및 일부 멸실, 농지 취득 자격 요구, 공동 시설 이용 문제 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다.

투자자는 이러한 점을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태를 파악하고 예상 수리 비용을 면밀히 산정하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

토지이용계획 상 계획관리지역, 성장관리구역에 해당하므로, 향후 합법적인 개발 및 활용 방안을 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 활용성

총 3074㎡에 달하는 넓은 토지는 향후 증축, 신축, 분할 매각 등 다양한 투자 및 개발 가능성을 제공합니다.

8.2. 복합 용도 구성

주거용 단독주택과 상업용 근린생활시설이 함께 있어, 다각적인 수익 모델 창출을 기대할 수 있습니다.

8.3. 지역 성장 잠재력

성장관리구역으로 지정된 점은 향후 지역 개발과 함께 부동산 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있는 요소입니다.

8.4. 시세 대비 저평가 가능성

적절한 수리를 통해 건물을 정상화시키고, 토지의 가치를 활용한다면 현재 감정가 대비 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (가상)

본건과 유사한 조건의 주변 실거래가 및 시세 정보가 부족한 상황입니다. 따라서 제공된 정보와 일반적인 부동산 시장 상황을 바탕으로 보수적인 추정치를 제시합니다.

* 토지 가치: 주변 계획관리지역 토지 시세(평당 10~20만원 가정)를 적용 시, 약 3억 7천만원 ~ 6억 1천만원 범위로 추정 가능합니다.

* 건물 가치: 단독주택(약 51평) 및 근린생활시설(약 40평)은 현재 관리 상태 불량, 일부 멸실 등을 감안하여 평당 200만원 ~ 350만원 수준으로 가정 시, 합계 약 1억 8천만원 ~ 2억 4천만원 범위로 추정할 수 있습니다. (이는 일반적인 추정치이며, 실제 건물 상태에 따라 크게 달라질 수 있습니다.)

* 제시외 건물 및 기타 부대 시설 가치는 별도 고려가 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 본건의 시세는 약 5억 5천만원 ~ 8억 5천만원 범위로 추정되나, 상당한 수리 비용과 위험 요소를 감안하여 실질적인 취득 가치를 산정해야 합니다.

9.2. 입찰가 산정

감정가: 614,210,240원

건물 수리 및 보수 예상 비용: 최소 1억원 이상 소요 예상.

농지취득자격증명 관련 비용, 부대 비용, 명도 비용 등을 추가로 고려해야 합니다.

상기 리스크와 비용을 감안하여, 감정가의 80% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

최종 예상 입찰가 범위: 491,000,000원 ~ 583,000,000원

권장 입찰가: 550,000,000원 ~ 580,000,000원 (약 5억 5천만원 ~ 5억 8천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.