나이스옥션 법원경매 성남 2022타경4474 [5] 경기도 광주시 문형동 600 오포문형양우내안애아파트 101동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 대지권 미등기이며 대지권유무는 알수 없음. 최저매각가격에 대지권 포함하여 평가함.
2. 2025.08.20.자 양우건설 주식회사로부터 공사대금 124,486,489,954원(2025년7월31일 기준)의 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 성남지원 2022타경4474 (5)

소재지: 경기도 광주시 문형동 600, 오포문형양우내안애아파트 101동 12층 1203호

용도: 아파트

건축물 사용승인일: 2018년 10월 12일

1.2. 물건 내역

토지: 토지면적 0.00㎡, 토지지분 0㎡, 토지 제시외면적 0.00㎡ (일괄매각 대상이나 토지 관련 상세 정보는 부재함)

건물: 전용면적 84.9961㎡ (약 25.7평), 건물지분 84.9961㎡, 건물 제시외면적 0.00㎡

* 면적 환산: 84.9961㎡는 약 25.72평입니다.

1.3. 경매 정보

감정가: 468,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

해당 물건은 경기도 광주시 문형동에 위치하며, 주변 교통망에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 광주시의 주요 도로망을 통해 접근 가능할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용 편의성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

2.2. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다. 인근 지역의 편의시설 및 상업시설에 대한 상세 정보는 별도 조사가 필요합니다.

2.3. 주변 환경

주변 환경에 대한 별도 조사를 통해 혐오시설 등 특이사항 유무를 확인하는 것이 권장됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 수원지방법원 2019카단50014 (박종렬 가압류, 2019.01.29 접수)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서상 지상권 개요는 있으나 상세 내용은 명시되지 않았습니다.)

3.3. 유치권 분석

2025년 8월 20일자 양우건설 주식회사로부터 공사대금 124,486,489,954원에 대한 유치권 신고가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰 후 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (0원)

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 별도의 임차인이 존재하는지 등 추가적인 현장 조사 및 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

해당 아파트는 경기도 광주시 문형동에 위치한 대단지 아파트로, 지역 내 주거 중심지로 형성되어 있습니다. 최근 실거래가 데이터를 기반으로 볼 때, 꾸준한 수요가 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 오포문형 양우내안애 아파트

주소: 경기도 광주시 문형동 600

총 동수: 15개동

총 세대수: 1028세대

건축 연도: 2018년

주차대수: 총 103대 (지상 12대, 지하 33대)

최고/최저층: 23층 / 3층

전용면적: 84.9961㎡ (약 25.7평)

5.2. 편의/복리시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등의 부대시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

등기부상 대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 정확한 면적 확인이 어렵습니다. 감정평가 시 대지권이 포함되어 평가되었으나, 소유권 이전 및 등기 과정에서 추가 확인 절차가 필요합니다.

6.2. 유치권 성립 여부

양우건설이 신고한 약 1,244억원 규모의 유치권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다. 이에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

6.3. 중복사건

중복사건으로 등록되어 있어, 경매 진행 및 관리 측면에서 혼란이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 아파트로, 전용면적 84.9961㎡ (약 25.7평)의 주거용 부동산입니다. 최근 실거래가(2026년 6월 기준 약 3.15억 ~ 3.4억)가 형성되어 있으나, 등기상 대지권 미등기 상태이며, 특히 약 1,244억원에 달하는 거액의 유치권 신고가 있어 권리 관계가 복잡하고 매우 불안정한 상태입니다. 이러한 중대한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 해결 방안을 모색하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 매수 기회

현재 시세(약 3.15억 ~ 3.4억) 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 유치권 등 복잡한 권리 문제를 해결할 경우 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.2. 대단지 아파트의 기본 가치

1028세대의 대단지 아파트로서, 기본적인 주거 가치와 함께 안정적인 시장 수요를 기대할 수 있습니다.

8.3. 최근 거래 동향

2026년 6월 기준 3억원 초반대의 실거래가가 꾸준히 확인되고 있어, 해당 면적대의 아파트에 대한 시장의 수요가 지속되고 있음을 알 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대지권 미등기 및 거액의 유치권 신고라는 중대한 리스크를 내포하고 있어, 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 리스크 해소에 소요될 시간과 비용을 충분히 감안하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 실거래가(약 3.15억 ~ 3.4억)와 감정가(4.68억)를 고려하되, 권리 분석상의 불확실성을 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다.

리스크 해소 가능성 및 투자 목표 수익률을 감안할 때, 보수적으로 접근할 경우 2억 5천만원에서 3억원 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. (단, 유치권 성립 여부에 따라 가치는 크게 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.