나이스옥션 법원경매 성남 2022타경4474 [9] 경기도 광주시 문형동 600 오포문형양우내안애아파트 109동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 대지권 미등기이며 대지권유무는 알수 없음. 최저매각가격에 대지권 포함하여 평가함.
2. 2025.08.20.자 양우건설 주식회사로부터 공사대금 124,486,489,954원(2025년7월31일 기준)의 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 성남지원 2022타경4474 (9)

소재지: 경기도 광주시 문형동 600 오포문형양우내안애아파트 109동 9층902호

용도: 아파트

감정가: 4억 4500만원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

건물면적: 84.88㎡ (약 25.68평)

건물지분: 84.884㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 해강종합건설

감정평가서 요약

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약

등기부채권 총액: 5억 3000만원

1.1. 입지조건

아파트명: 오포문형 양우내안애 아파트

주소: 경기도 광주시 문형동 600

준공일: 2018년 10월 12일

총 동수: 15동

총 세대수: 1028세대

최고층: 23층

주차대수: 총 1350대 (지하 1247대, 지상 103대)

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소

1.2. 권리분석

말소기준권리: 양우건설주식회사 가압류 (접수일 2020-07-16, 금액 2억 3000만원)

경매개시결정: 해강종합건설 강제경매 (접수일 2022-11-25, 금액 5억 8563만 6570원)

기타 권리:

* 양우건설주식회사 가압류 (접수일 2021-06-30, 금액 1억 7000만원, 말소)

* 하승규 가압류 (접수일 2022-11-02, 금액 8600만원, 말소)

* 정상림 가압류 (접수일 2023-09-19, 금액 4400만원, 말소)

임차인 현황

인수 대상 임차인 없음 (보증금 합계 0원)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (존재 여부 불확인)

1.3. 상권분석

아파트 소재지는 경기도 광주시 문형동으로, 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

단지 규모가 1000세대 이상으로 비교적 크며, 2018년 준공으로 신축급에 속합니다.

최근 실거래가 기준으로 84.88㎡ 면적의 아파트는 3억 1500만원에서 3억 4000만원 사이에서 거래되고 있습니다.

본 물건의 감정가는 4억 4500만원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교통:

* 광주시 문형동 지역에 위치하며, 자가용 이용이 비교적 편리합니다.

* 주변 주요 도로로는 문형새솔길 등이 있습니다.

* 대중교통으로는 버스 노선이 운행되며, 이를 통해 인근 지하철역(예: 분당선 오리역, 죽전역 등)으로 환승하거나 광주시청 등지로 이동할 수 있습니다.

교육:

* 단지 인근에 문형초등학교, 광주중학교, 광주고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의시설:

* 단지 내 관리사무소, 커뮤니티 시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 차량 이동 시 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 접근이 용이합니다.

주변 환경:

* 현재까지 파악된 바로는, 해당 아파트 단지 바로 인근에 혐오 시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 신고: 양우건설 주식회사로부터 공사대금 1244억 8648만 9954원(2025년 7월 31일 기준)의 유치권 신고가 접수되었습니다. 다만, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하므로, 입찰 전 반드시 법적 검토가 필요합니다. 이 부분은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

대지권 미등기: 등기부상 대지권이 미등기 상태이며, 대지권 유무 또한 알 수 없습니다. 감정평가 시 최저매각가격에 대지권이 포함되어 평가되었으나, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

중복사건: 중복으로 진행되는 사건이 있어, 경매 절차 진행에 복잡성이 있을 수 있습니다.

감정가와 시세 차이: 본건의 감정가는 4억 4500만원이나, 최근 실거래가는 3억 1500만원에서 3억 4000만원 수준으로, 약 1억원 가량의 차이가 발생하고 있습니다. 이는 감정가가 높게 책정되었거나, 대지권 미등기 및 유치권 등 리스크 요인이 반영되지 않았을 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축급 아파트로서 기본적인 주거 가치가 양호하나, 성립 여부가 불분명한 거액의 유치권 신고와 대지권 미등기라는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

유치권 문제가 원만히 해결되거나 무효로 판명될 경우, 현재 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

하지만 유치권이 유효할 경우, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

따라서 본 물건은 권리분석 및 현장 조사를 통해 리스크를 철저히 파악하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

양호한 입지 조건과 신축급 아파트라는 기본 상품성.

최근 실거래가 대비 감정가의 괴리가 있어, 리스크 해소 시 시세차익 기대 가능.

1000세대 이상 대단지 아파트로서 향후 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석: 2026년 6월 기준, 9층 3억 4000만원, 11층 3억 1500만원, 11층 3억 1900만원 등.

본 물건은 9층으로, 최근 실거래가 최고가인 3억 4000만원을 기준으로 고려할 수 있습니다.

다만, 유치권 및 대지권 미등기 등 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 충분한 조사를 거친 후 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 3억 3500만원

(이 금액은 최근 시세 및 본건의 유치권, 대지권 미등기 등의 위험 요소를 고려한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 법률 검토 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.