나이스옥션 법원경매 성남 2022타경4474 [2] 경기도 광주시 문형동 600 오포문형양우내안애아파트 101동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 대지권 미등기이며 대지권유무는 알수 없음. 최저매각가격에 대지권 포함하여 평가함.
2. 2025.08.20.자 양우건설 주식회사로부터 공사대금 124,486,489,954원(2025년7월31일 기준)의 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2022타경4474 (2)

* 소재지: 경기도 광주시 문형동 600 오포문형양우내안애아파트 101동 6층 602호

* 용도: 아파트

* 감정가: 445,000,000원

* 토지면적: 0.00㎡ (대지권 미등기)

* 건물면적: 85.00㎡ (전용면적, 약 25.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 해강종합건설 (외 다수)

* 건물명: 오포문형 양우내안애 아파트

* 사용승인일: 2018년 10월 12일

* 해당 층: 6층 (건물 총 18층)

2. 입지조건

* 소재지: 경기도 광주시 문형동 600번지 일대에 위치한 아파트 단지입니다.

* 단지 환경: 1028세대 규모의 대단지로, 2018년 10월에 사용승인을 받은 비교적 신축 아파트입니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

* 교통: 단지 주변 도로를 통해 주요 간선도로 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 학교 등 교육시설이 인근에 위치해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 9월 16일 양우건설 주식회사 앞으로 설정된 가압류(1억 3천만원)입니다.

* 등기사항: 소유권보존등기 이후 다수의 가압류 및 강제경매 개시결정이 있었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 경매 절차에서 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 채권액: 4,817,000,000원.

* 주요 권리사항:

* 유치권: 2025년 8월 20일 양우건설 주식회사로부터 공사대금 약 1,244억 8천만원에 대한 유치권 신고가 접수되었습니다. 다만, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하여 인수 또는 소송 등 추가적인 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 대지권 미등기: 현재 해당 아파트의 대지권이 등기되지 않은 상태입니다. 대지권의 유무 및 정확한 면적, 가치는 알 수 없으며, 감정평가 시 최저매각가격에 대지권이 포함되어 평가되었습니다. 이는 향후 소유권 확보 과정에서 법적, 금전적 문제가 발생할 수 있는 주요 리스크입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계 0원).

4. 상권분석

* 해당 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 기능에 집중된 상권입니다.

* 단지 내 및 인근에 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점, 식당 등)이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육 시설(유치원, 보육시설 등)이 단지 내에 있어 주거 만족도를 높이는 요인이 될 수 있습니다.

* 본 물건 자체는 직접적인 상업 시설이 아니므로, 주변 상권보다는 단지 자체의 거주 환경 및 지역 개발 계획 등과 연관 지어 분석하는 것이 적합합니다.

5. 생활정보

* 아파트명: 오포문형 양우내안애 아파트

* 준공년월: 2018년 10월 12일

* 세대수: 1028세대 (15개동)

* 전용면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

* 주차: 총 1350대 가능 (지하 기계식 1247대, 지상 기계식 103대)

* 기본 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 양우건설의 약 1,244억원에 달하는 유치권 신고입니다. 비록 성립 여부가 불분명하지만, 낙찰 후 유치권 소송에 휘말릴 가능성이 있으며, 이는 상당한 시간과 비용을 초래할 수 있습니다.

* 대지권 미등기 상태로, 대지권의 존재 여부 및 소유권 확보 방안이 불확실합니다. 향후 별도의 대지권 확보 절차가 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 중복 사건으로 인한 경매 절차의 복잡성 및 예측 불가능성이 존재합니다.

* 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 보이며, 이는 실제 낙찰가 산정에 부담으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 신축급 아파트로 양호한 주거 환경을 갖추고 있으나, 대규모 유치권 신고와 대지권 미등기라는 심각한 법적 리스크를 동시에 안고 있습니다. 이러한 불확실성으로 인해 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 매우 높습니다. 따라서 철저한 사전 조사와 법률 검토 없이는 투자가 매우 위험할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 상기 리스크로 인해 경매 시장에서 낮은 경쟁률을 보이거나, 시세 대비 매우 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 만약 유치권 문제가 원만히 해결되거나, 대지권 확보 절차가 명확해진다면, 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력은 있습니다.

* 85㎡(약 25.71평)의 전용면적은 일반적인 수요층이 선호하는 크기입니다.

* 단지 내 편의시설 및 주거 환경은 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 보면 3억 1천 5백만원에서 3억 4천만원 수준에서 거래가 이루어졌습니다. 감정가는 4억 4천 5백만원으로 책정되어 있으나, 유치권 및 대지권 미등기라는 중대한 리스크 요인을 고려할 때, 해당 금액보다 현저히 낮은 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 리스크를 감안하여, 예상 입찰가는 2억 5천만원에서 2억 8천만원 수준으로 제안합니다. 이는 시세 대비 할인된 가격이며, 예상되는 추가 비용 및 법적 분쟁에 대한 위험 프리미엄을 반영한 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.