나이스옥션 법원경매 성남 2022타경4474 [10] 경기도 광주시 문형동 600 오포문형양우내안애아파트 111동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 대지권 미등기이며 대지권유무는 알수 없음. 최저매각가격에 대지권 포함하여 평가함.
2. 2025.08.20.자 양우건설 주식회사로부터 공사대금 124,486,489,954원(2025년7월31일 기준)의 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2022타경4474 (10)

소재지: 경기도 광주시 문형동 600 오포문형양우내안애아파트 111동 7층703호

용도: 아파트

감정가: 445,000,000원 (4억 4,500만원)

토지면적: 0.00㎡ (해당 토지에 대한 별도의 지분 없음)

건물면적: 85.00㎡ (아파트 공급면적 추정)

건물지분: 84.9961㎡ (아파트 전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 해강종합건설

특이사항: 중복사건, 유치권, 대지권 미등기

주의사항:

1. 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무 및 정확한 면적 확인이 어려운 상태임. 최저매각가격 산정 시 대지권이 포함되어 평가되었음.

2. 2025년 8월 20일 양우건설 주식회사로부터 공사대금 124,486,489,954원(2025년 7월 31일 기준)에 대한 유치권 신고서가 제출되었으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하여 인수 또는 해결해야 할 잠재적 부담이 될 수 있으므로 각별한 주의가 필요함.

아파트 정보: 오포문형 양우내안애 아파트, 사용승인일 2018년 10월 12일, 총 15개동, 1028세대.

면적 정보: 전용면적 약 85.00㎡ (84.9961㎡), 공급면적 약 85.00㎡ (85.00㎡).

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 문형동 600번지에 위치한 오포문형 양우내안애 아파트 단지 내 111동 7층 703호임.

단지 주변은 산과 녹지로 둘러싸여 있어 비교적 쾌적한 자연 환경을 갖추고 있는 것으로 평가됨.

전반적인 생활 환경은 양호하나, 대중교통 접근성은 다소 낮다는 의견이 있음.

광주시에서 생활 쓰레기 처리 시설(소각장) 건립을 추진 중이나, 본 물건지 인근에 직접적으로 인접한 혐오 시설은 확인되지 않음. 다만, 문형동 일대 공장으로 인한 환경 문제에 대한 우려가 일부 제기된 바 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 9월 27일자 양우건설 주식회사의 가압류 (말소예정)

경매개시결정: 2022년 11월 25일 해강종합건설의 강제경매 (말소예정)

등기부상 채권 총액: 400,000,000원.

핵심 권리사항:

* 유치권: 양우건설 주식회사로부터 약 1,244억원에 달하는 거액의 공사대금 유치권이 신고되었으나, 성립 여부는 불분명함. 이는 본건 경매의 가장 큰 리스크 요인이며, 인수 시 상당한 재산상 부담이 될 수 있음.

* 대지권: 대지권이 미등기 상태로, 대지권의 유무 및 정확한 면적 파악이 어려움. 경매 감정평가 시 대지권이 포함되어 평가되었으므로, 낙찰 후 대지권 확보 과정에서 추가 비용 또는 분쟁이 발생할 수 있음.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 존재하지 않음).

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

1.3. 상권분석

본 물건은 1028세대의 대단지 아파트로, 단지 내 및 인근 지역에서 기본적인 상업 시설과 편의 시설을 이용할 수 있음.

주변 지역의 개발 가능성은 있으나, 대중교통 인프라의 제약으로 인해 도심 접근성은 보통 수준으로 평가됨.

1.4. 생활정보

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 복리시설이 마련되어 있어 입주민의 생활 편의를 도모하고 있음.

아파트는 산으로 둘러싸여 있고 보전관리 지역과 접해 있어 비교적 깨끗하고 조용한 환경을 제공하는 것으로 알려져 있음.

최근 전월세 거래 사례를 보면, 2026년 5월 기준 10층 ~ 15층 사이의 거래에서 보증금 1,000만원 ~ 2,205만원, 월세 0만원 ~ 130만원 수준으로 형성되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

가장 심각한 리스크는 양우건설 주식회사의 약 1,244억원에 달하는 거액 유치권 신고입니다. 이 유치권이 법적으로 인정될 경우, 낙찰자가 이를 인수하거나 해결해야 하므로 막대한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 성립 여부에 대한 철저한 법적 검토가 필수적입니다.

또한, 대지권 미등기 상태로 인해 소유권 확보 과정에서 불확실성이 존재하며, 추가적인 비용 발생 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

중복사건으로 표기된 점으로 미루어, 동일한 물건에 대한 다른 경매 절차 또는 권리 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시에 위치한 대규모 아파트 단지 내에 소재하여 쾌적한 자연 환경과 잘 갖춰진 단지 내 편의시설을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 현재 대지권 미등기 상태이며, 특히 약 1,244억원이라는 천문학적인 금액의 유치권이 신고되어 있다는 점이 매우 큰 문제입니다. 유치권의 성립 여부가 불분명한 상황에서 입찰을 고려하는 것은 매우 신중해야 하며, 철저한 법률 전문가의 검토와 함께 잠재적 인수 부담을 충분히 감안해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

쾌적한 자연 환경과 대단지라는 장점을 가지고 있습니다.

감정가(4억 4,500만원) 대비 최근 시세(3억 1,500만원 ~ 3억 4,000만원)가 낮은 편이나, 이는 유치권 등 잠재적 리스크를 반영한 결과일 수 있습니다.

만약 유치권 관련 문제가 성공적으로 해결된다면, 시세 차익을 기대할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 시세 분석:

2026년 6월 기준으로 해당 면적(84.9961㎡)의 거래가는 31,500만원에서 34,000만원 사이로 형성되어 있습니다. 현 시세는 대략 32,000만원에서 33,000만원 내외로 판단됩니다.

감정가(4억 4,500만원)는 최근 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

리스크 고려:

약 1,244억원에 달하는 거액의 유치권 신고는 매우 심각한 위험 요소입니다. 유치권이 인정될 경우, 낙찰자가 이를 인수하거나 해결해야 하므로 실질적인 취득 가격은 예상보다 훨씬 높아질 수 있습니다. 따라서 시장 가격보다 상당한 수준의 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위:

현재 시세 및 감정가를 고려하고, 유치권이라는 중대한 리스크를 감안할 때, 25,000만원 ~ 28,000만원 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

본 예상 입찰가는 시장 상황 및 법률적 검토 결과에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 물건에 대한 철저한 권리 분석 및 법률 자문을 받으시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.