나이스옥션 법원경매 성남 2022타경4474 [3] 경기도 광주시 문형동 600 오포문형양우내안애아파트 101동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 대지권 미등기이며 대지권유무는 알수 없음. 최저매각가격에 대지권 포함하여 평가함.
2. 2025.08.20.자 양우건설 주식회사로부터 공사대금 124,486,489,954원(2025년7월31일 기준)의 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2022타경4474 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 해강종합건설

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 광주시 문형동 600, 오포문형양우내안애아파트 101동 7층 703호

용도: 아파트

건축물 사용승인일: 2018년 10월 12일

1.3. 면적 정보

전용면적: 85.00㎡ (약 25.72평)

건축물대장상 전유면적: 85.00㎡

집합건물 등기부상 전유면적: 84.9961㎡

토지면적: 0.00㎡ (단지 전체 토지 면적은 60,934㎡)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 84.9961㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 최저매각가격

감정가: 445,000,000원

최저매각가격: (최초 감정가 기준으로, 추후 유찰 횟수에 따라 변동될 수 있음. 본 보고서 작성 시점 기준 정보에서 최저매각가격 명시되지 않음.)

2. 입지조건

2.1. 교통

* 단지 주변 도로명 주소는 문형새솔길입니다.

* 대중교통 접근성은 다소 낮은 편으로, 주로 자가용 이용이 편리합니다. (출처: 9)

2.2. 주변 환경

* 해당 아파트는 경기도 광주시 문형동에 위치하고 있습니다.

* 주변에는 다른 주거 단지 및 녹지 공간이 혼재되어 있을 수 있습니다.

* 광주시의 쓰레기 소각장 건립 계획이 진행 중이나, 해당 물건지와 직접적인 혐오 시설 연관성은 현재 명확하지 않습니다. (출처: 18, 19, 20, 21, 22)

2.3. 편의시설

* 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 존재하여, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 유치권 신고 및 대지권 미등기 사항은 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 오포문형지역주택조합 (2018-11-26)

* 가압류 (말소): 양우건설주식회사 (2019-09-26, 130,000,000원), 양우건설주식회사 (2019-10-17, 100,000,000원), 에스케이건설 (2020-02-12, 1,917,000,000원), 양우건설주식회사 (2020-08-18, 70,000,000원), 양우건설주식회사 (2020-11-23, 2,600,000,000원)

* 강제경매 (말소): 해강종합건설 (2022-11-25, 585,636,570원) - 본 사건의 채권자

* 강제경매 (말소): 에스케이에코플랜트주식회사 (2023-10-11)

* 강제경매 (말소): 김선주외 9명 (2023-12-18)

* 등기부채권 총액: 4,817,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 대항력 있는 임차인 존재 여부 및 권리관계는 명확히 파악되지 않았으며, 별도의 임차인 관련 정보는 제공되지 않았습니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건, 유치권, 대지권미등기 사항이 있습니다.

* 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없습니다. 감정평가 시 최저매각가격에 대지권을 포함하여 평가했습니다. (출처: 3, 4, 5, 6, 7)

* 2025년 8월 20일, 양우건설 주식회사로부터 공사대금 124,486,489,954원(2025년 7월 31일 기준)에 대한 유치권 신고서가 제출되었으나, 성립 여부는 불분명합니다. (출처: 3)

4. 상권분석

* 본 물건은 주거용 아파트로서, 주변 지역의 주거 수요 및 공급 현황이 시세에 영향을 미칩니다.

* 최근 2026년 5~6월에 3억 1,500만원 ~ 3억 4,000만원 수준의 매매 사례가 있습니다.

* 매물량이 적어 시장 수요가 높음을 시사하며, 자산 가치 상승 가능성을 높이는 긍정적 신호로 볼 수 있습니다. (출처: 9)

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 단지명: 오포문형 양우내안애 아파트

* 총 동수: 15동

* 총 세대수: 1,028세대

* 건축년도: 2018년 (사용승인일 2018년 10월 12일)

* 총 주차대수: 1,030대 (지상 12대, 지하 33대, 103대, 1350대 - 정보 혼재, 단지 내 총 주차 대수는 1030대 이상으로 추정)

* 최고층: 23층, 최저층: 3층

5.2. 교육 시설

* 현재 제공된 정보상으로 인근 초·중·고등학교에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않습니다. (출처: 9)

5.3. 의료 시설

* 현재 제공된 정보상으로 인근 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

* 양우건설 주식회사로부터 약 1,244억원에 달하는 유치권이 신고되었습니다. 해당 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 이는 명도 및 소유권 이전 과정에서 분쟁을 야기할 수 있는 중대한 리스크입니다. (출처: 3)

* 유치권이 실제로 인정될 경우, 낙찰자가 인수하거나 이를 해결하기 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 대지권 미등기

* 본 물건은 대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 소유 관계가 불확실합니다. (출처: 3, 6, 7)

* 감정평가 시 대지권을 포함하여 평가되었으나, 실제 대지권을 취득하기 위해서는 추가적인 절차와 비용이 발생할 수 있으며, 분양 대금 완납 여부 등에 따라 취득이 불가능할 수도 있습니다. (출처: 4, 6)

* 이는 향후 소유권 이전 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

6.3. 중복사건

* 동일 물건에 대한 중복 사건이 존재하므로, 경매 진행 현황을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6.4. 기타

* 토지면적 및 토지 지분이 0㎡로 표기되어 있어, 토지 사용에 관한 권리가 대지권 미등기 문제와 함께 복합적으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 사용승인된 아파트라는 장점이 있으나, 대지권 미등기 및 거액의 유치권 신고라는 매우 중대한 리스크를 안고 있습니다. 특히 대지권 미등기 문제는 낙찰자가 추가적인 법적 절차와 비용 부담을 겪을 가능성이 높으며, 유치권의 성립 여부에 따라 명도 과정에서 상당한 분쟁이 예상됩니다. 현재 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다는 점은 매력적일 수 있으나, 상기 위험 요소들을 철저히 분석하고 해결 방안을 마련한 후에 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 저렴한 감정가: 2026년 6월 실거래가가 3억 1,500만원 ~ 3억 4,000만원 수준임을 감안할 때, 감정가 4억 4,500만원은 다소 높게 느껴질 수 있으나, 유찰을 거듭할 경우 매력적인 가격에 낙찰받을 기회가 발생할 수 있습니다.

* 신축 아파트 (2018년 준공): 비교적 연식이 짧아 즉각적인 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 지역 내 수요: 매물량이 적다는 점은 꾸준한 수요가 있음을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대지권 미등기 및 유치권이라는 중대한 리스크를 동반하고 있어, 일반적인 아파트 경매와는 다른 접근이 필요합니다. 이러한 위험 요소들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 60~70% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 최근 실거래가 평균 (약 3억 2,500만원)

* 감정가 (4억 4,500만원)

예상 최저 입찰가 (유찰 가정 시): 감정가의 60~70% 수준인 약 2억 6,700만원 ~ 3억 1,150만원 선에서 고려해볼 수 있습니다.

하지만 유치권 해결 비용, 대지권 확보 비용, 그리고 명도 관련 제반 비용을 별도로 산정하고, 해당 비용을 감안한 최종 입찰가를 산정해야 합니다. 따라서 위 금액은 참고용이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상의하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.