나이스옥션 법원경매 성남 2022타경4474 [7] 경기도 광주시 문형동 600 오포문형양우내안애아파트 101동 16층1604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 대지권 미등기이며 대지권유무는 알수 없음. 최저매각가격에 대지권 포함하여 평가함.
2. 2025.08.20.자 양우건설 주식회사로부터 공사대금 124,486,489,954원(2025년7월31일 기준)의 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 경기도 광주시 문형동 600 오포문형양우내안애아파트 101동 16층1604호

사건번호: 성남지원 2022타경4474 (7)

용도: 아파트

준공연도: 2018년

감정가: 468,000,000 원

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

전용면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

총면적 (아파트 단지): 114,301.695㎡

건축면적 (총괄표제부): 11453.1374㎡

전유부 면적 (JSON): 84.9961㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 해OOOOOOOOOO

2. 입지조건

해당 물건은 경기도 광주시 문형동에 위치한 오포문형 양우내안애 아파트 단지 내에 소재합니다.

단지는 비교적 신축(2018년 준공)으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

광주시는 서울 및 분당, 판교 등 주요 도심으로의 접근성이 점차 개선되고 있으며, 해당 아파트는 자가 차량 이용 시 주요 생활권 접근이 용이할 것으로 보입니다.

최근 매매 데이터에 따르면, 2026년 6월 5일부터 17일 사이 11층 및 9층 매물이 31,500만원에서 34,000만원 사이에 거래되었습니다. 본건은 16층으로, 층수 면에서 최근 거래 사례보다 우위에 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 9월 27일 접수된 양우건설 주식회사의 가압류(130,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 모두 말소될 예정이거나 이미 말소된 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 약 4,817,000,000원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 오포문형지역주택조합 (2018-11-26)

* 가압류: 양우건설주식회사 (2019-09-27, 130,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 양우건설주식회사 (2019-10-23, 100,000,000원) - 말소

* 가압류: 에스케이건설 (2020-02-12, 1,917,000,000원) - 말소

* 가압류: 양우건설주식회사 (2020-08-31, 70,000,000원) - 말소

* 가압류: 양우건설주식회사 (2020-11-23, 2,600,000,000원) - 말소

* 강제경매: 해강종합건설 (2022-11-25, 585,636,570원) - 말소

* 강제경매: 에스케이에코플랜트주식회사 (2023-10-11) - 말소

* 강제경매: 김선주외 9명 (2023-12-18) - 말소

임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원입니다. 현재 파악된 임차인 중 인수되는 권리나 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

해당 아파트는 광주시 문형동에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지 및 자연 녹지 지역이 혼재되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 주민공동시설, 어린이 놀이터 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

단지 인근에 학교, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 분포하고 있어 주거지로서의 기본적인 인프라는 갖추고 있습니다.

다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 자가용 이용이 필수적인 환경일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트명: 오포문형 양우내안애 아파트

* 소재지: 경기도 광주시 문형동 600번지

* 사용승인일: 2018년 10월 12일

* 총 동수: 15개동

* 총 세대수: 1028세대

* 주차대수: 총 1350대 (지하 자동 주차 1247대, 지상 자동 주차 103대)

* 최고층/최저층: 23층 / 3층

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 관리사무소 연락처: 031-768-9137

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본건은 대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 정확한 면적을 알 수 없습니다. 감정평가 시 최저매각가격에 대지권이 포함되어 평가되었으나, 이는 향후 소유권 행사 및 재산권 가치에 불확실성을 야기할 수 있습니다.

* 유치권 신고: 2025년 8월 20일, 양우건설 주식회사로부터 공사대금 124,486,489,954원(2025년 7월 31일 기준)에 대한 유치권 신고서가 제출되었습니다. 다만, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 이는 낙찰 후 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 매우 중대한 리스크 요인입니다.

* 중복사건: 본건은 중복 사건으로 처리되고 있어, 경매 진행 과정 및 낙찰 후 권리 관계 정리에 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 약 48억 1천 7백만원에 달하여, 낙찰 후 채무 정리에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축인 아파트로, 16층의 좋은 층수에 위치해 있습니다. 그러나 대지권 미등기, 그리고 무엇보다 엄청난 금액의 유치권 신고는 매우 신중한 접근을 요구하는 리스크 요인입니다. 유치권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후에도 복잡한 법적 문제에 휘말릴 가능성이 있습니다. 이러한 중대한 위험 요소를 충분히 인지하고, 법률 전문가의 상담 및 철저한 사전 조사를 바탕으로 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 신축인 건물(2018년 사용승인)로, 물리적 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 85㎡(약 25.71평)의 전용면적은 1~2인 가구 또는 소가족에게 적합한 크기입니다.

* 최근 실거래가가 감정가 대비 현저히 낮은 수준으로 거래되고 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 주차 공간이 넉넉한 편입니다. (총 1350대)

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 6월 동일 단지 내 유사 면적(84.9961㎡)의 아파트가 9층 및 11층에서 31,500만원에서 34,000만원 사이에 거래되었습니다. 평균 거래가는 약 32,466만원입니다.

본건은 16층으로 층수 이점이 있으나, 대지권 미등기 및 양우건설의 대규모 유치권 신고와 같은 중대한 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 리스크를 고려할 때, 감정가(46,800만원)보다는 최근 실거래가 수준을 기준으로 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 350,000,000원 ~ 380,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 입찰 전 반드시 유치권 성립 여부, 대지권 관련 법적 검토를 진행하시길 권고드립니다.

이 금액은 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정된 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.