나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13707 [1] 서울특별시 동대문구 신설동 100-2 청광플러스원청계2 3층 312호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 신설동 소재 "신설동역"(지하철 1호선, 2호선, 우이신설선) 남동측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 업무시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 및 "신설동역"(지하철 1호선, 2호선, 우이신설선)이 소재하여 교통편 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 18층 구분건물 내 3층 312호로서, (사용승인일 : 2021.8.3) 외벽 : 석재붙임 마감, 페인팅마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 주차시설, 기계식주차시설 등

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 5미터, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

92-73번지 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31), 토지거래계약 에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25). 100-2번지 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31), 토지거래계약 에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 건축선(세부사항 건축과 문의)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 거주인 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합건축물 대장상 현황 건축물현황도에 의거 하였으며, 가격은 동 오피스텔 표준적 물건상황을 기준하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13707 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

감정가: 206,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동대문구 신설동 100-2 청광플러스원청계2 3층 312호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 토지 및 건물 정보

토지면적: 3.46㎡ (약 1.05평)

토지지분: 3.4618999999999995㎡

건물면적: 17.76㎡ (약 5.37평)

건물지분: 17.7642㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 18층

사용승인일: 2021년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 신설동 소재 \"신설동역\"(지하철 1호선, 2호선, 우이신설선) 남동측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 업무시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 및 \"신설동역\"(지하철 1호선, 2호선, 우이신설선)이 소재하여 교통편 보통시됨.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20~2026.12.31), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25) 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부에는 소유권이전, 신탁등기말소, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 기록되어 있습니다.

총 등기부채권액은 약 407,355,501원입니다.

말소기준권리는 2025년 4월 9일자 한화생명보험주식회사의 가압류입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 임

보증금: 176,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업자등록일자: 2024-10-02

확정일자: 2024-10-02

배당신고일자: 2025-11-20

대항력: 있음

주의사항:

본건에는 대항력 있는 임차인 임 이 존재하며, 보증금 176,000,000원 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 주요 위험 요소입니다.

3.3. 권리분석 요약

* 말소기준권리: 2025년 4월 9일자 한화생명보험주식회사 가압류

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인이 필요합니다.

* 인수되는 권리: 임차인 임 의 보증금 중 배당 후 잔액 (잠재적 인수 보증금: 176,000,000원)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 서울특별시 동대문구 신설동으로, 지하철 1호선, 2호선, 우이신설선 신설동역을 중심으로 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등이 복합적으로 분포된 지역입니다.

역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하고, 다양한 상업시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 상권 활성화에 긍정적인 요소를 가지고 있습니다.

특히 오피스텔 및 근린생활시설이 주를 이루는 지역 특성상 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 2, 우이신설선 환승역인 신설동역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 각종 상업시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 주거용 건물이 혼재되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 임 의 보증금 176,000,000원 중 배당 후 잔액 인수 가능성입니다.

이는 매수인의 총 인수 비용을 증가시키는 요인이 되므로, 실제 낙찰 후 인수해야 할 금액을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

6.2. 기타 리스크

* 건물 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축 건물이지만, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 규제가 존재하나, 일반적인 개인의 주택/사무실 용도로는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

* (검색 결과) 주변 지역에서 특별한 혐오시설이나 심각한 악재는 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신설동역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 매우 우수합니다. 감정가 206,000,000원에 최근 유사 물건 매매가 200,000,000원 (2024년 5월 13일, 17.55㎡ 기준)으로 시세가 형성되어 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 임 의 보증금 176,000,000원이 존재하며, 배당 후 잔액 인수 가능성이라는 매우 중요한 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서, 본 물건의 실질적인 가치는 임차인 보증금 인수 여부에 따라 크게 달라질 수 있으며, 보증금 전액 인수 시에는 예상되는 총 취득 비용을 신중하게 계산해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(1, 2호선) 및 우이신설선 초역세권의 탁월한 교통 요지.

* 2021년 준공된 비교적 신축 건물로 상품성 우수.

* 오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 기대.

* (주의) 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크를 감안하여, 실제 인수 금액을 정확히 산출 후 투자 접근 필요.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 206,000,000원이며, 최근 유사 물건 매매가는 약 200,000,000원으로 파악됩니다.

물건명세서 상, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 임 이 있으며, 보증금 176,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산한다는 원칙에 따라, 물건의 가치에서 인수될 가능성이 있는 임차인 보증금을 차감하여 산출합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산출하면 다음과 같습니다:

* 감정가 기준: 206,000,000원 (물건 가치) - 176,000,000원 (인수 예상 보증금) = 30,000,000원

* 최근 매매가 기준: 200,000,000원 (물건 가치) - 176,000,000원 (인수 예상 보증금) = 24,000,000원

이에 따라, 예상 입찰가는 약 30,000,000원 ~ 24,000,000원 범위로 제안합니다.

이는 보증금 전액 인수 시 낙찰가에 보증금 인수액을 더한 총 취득 비용이 물건의 시장 가치와 비슷하거나 낮게 형성될 수 있다는 전제 하에 산출된 것입니다.

실제 입찰 시에는 배당표 확정 및 임차인과의 협의 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.