나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31380 [1] 경상남도 사천시 정동면 풍정리 520 송보파인빌아파트 103동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 정동면 풍정리에 위치하며 주위는 주택지대, 농경지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건의 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 3층 301호로 외 벽: 몰탈위 페인트마감 등, 창 호: 새시창호 등 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지의 서측에 소재하는 도로를 통하여 차량의 출입이 이루어지고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타:-.

물건 비고

2026.2.3. 한국토지주택공사의 양수인 서울보증보험(주)으로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경31380 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 정동면 풍정리 520 송보파인빌아파트 103동 3층301호

* 용도: 아파트

* 건물명: 송보파인빌

* 동/호수: 103동 301호

* 건축년도: 2001년 (사용승인일: 2001년 7월 26일)

* 감정가: 68,000,000원

* 토지면적: 38.72㎡ (약 11.71평)

* 건물면적: 59.90㎡ (약 18.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주변환경: 경상남도 사천시 정동면 풍정리에 위치하며, 주위는 주택지대와 농경지대로 형성되어 있습니다.

* 교통: 본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 서측에 소재한 도로를 통해 차량의 출입이 이루어지고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역입니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 5월 20일 서울보증보험주식회사의 가압류 (등기부 을10) 입니다.

* 본건 강제경매 사건(2025타경31380)은 말소기준권리 이후에 설정되었습니다.

* 따라서 매각으로 인해 말소되는 주요 권리:

* 주택임차권 (한국토지주택공사, 을10)

* 가압류 (서울보증보험주식회사, 갑6)

* 강제경매 (서울보증보험, 갑9)

* 압류 (서산세무서장, 갑10)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음 (지상권 관련 개요 없음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2016년 6월 16일

* 확정일자: 2016년 6월 13일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 본 건은 공동담보 및 SGI 인수조건 변경 물건입니다.

* 2026년 2월 3일, 한국토지주택공사의 양수인인 서울보증보험(주)으로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 종합: 임차인은 대항력이 없으며, 서울보증보험(주) 앞으로 제출된 확약서로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금 관련 금전적 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 권리분석상 매우 안전한 물건입니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 (송보파인빌, 59.8956㎡ 기준):

* 2026년 5월 18일: 14층, 68,000,000원

* 2026년 5월 7일: 13층, 60,000,000원

* 2026년 6월 4일: 1층, 49.8006㎡, 41,000,000원 (면적 차이로 참고만 가능)

* 최근 전월세 사례 (송보파인빌, 59.8956㎡ 기준):

* 2026년 5월 4일: 1층, 보증금 46,000,000원

* 2026년 5월 30일: 7층, 보증금 10,000,000원, 월세 350,000원

* 2026년 5월 9일: 4층, 보증금 49,500,000원, 월세 50,000원

* 시세 동향:

* 대상 물건과 동일 면적(59.90㎡)의 최근 실거래가는 2026년 5월 기준 60,000,000원에서 68,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

* 감정가 68,000,000원은 최근 최고 실거래가와 동일하며, 시장 가격 범위 내에 있어 적정하게 평가된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 송보파인빌

* 총 동수: 12개동

* 총 세대수: 888세대

* 사용승인일: 2001년 7월 26일 (준공 25년차)

* 주차: 총 706대 (세대당 약 0.79대)

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 전기차 충전시설: 총 14대 (지상 5대, 지하 9대) 보유.

* 주변 시설 분석 결과, 일반적으로 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 2001년 준공으로 25년차 건물이므로, 향후 유지보수 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지역 제한사항: 비행안전제6구역에 속해 있어 소음이나 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

* 임차인 관련 변수: 대항력 없는 임차인이 보증금 전액 변제 미수령 시 매수인에게 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으나, 만일의 경우 예상치 못한 분쟁 발생 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 사천시 정동면에 위치한 송보파인빌 아파트 103동 301호로, 일반적인 아파트 거주 환경을 제공합니다. 권리관계가 매우 명확하며, 임차인 관련 인수 부담이 없는 점은 가장 큰 장점입니다. 25년차 건물이지만, 주변 시세를 고려할 때 합리적인 감정가 및 최근 실거래가 수준을 보이고 있습니다. 비행안전구역이라는 점은 고려사항이나, 아파트 단지로서 관리되고 있어 일상생활에 미치는 직접적인 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다. 종합적으로 권리상 안전하며 시세 대비 매력적인 가격으로 접근 가능한 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 임차인의 대항력 포기 및 잔존 임차보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 인해 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 최근 실거래가와 비교 시, 경매 감정가 및 예상 입찰가를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 공동주택으로 기본적인 생활 편의시설을 갖춘 아파트 단지 내 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 68,000,000원입니다.

* 동일 면적(59.90㎡)의 최근 실거래가는 2026년 5월 기준 60,000,000원에서 68,000,000원 수준입니다.

* 임차인 관련 인수 보증금이 0원이므로, 최근 시세를 고려하여 경쟁력 있는 입찰가 산정이 가능합니다.

* 예상 적정 입찰가 범위: 62,000,000원 ~ 65,000,000원

* 목표 입찰가: 64,000,000원 (경매 진행 상황 및 경쟁 정도에 따라 유동적으로 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.