나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1975 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 2574-2 노형휴캐슬 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '백록초등학교' 북동측 근거리에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 8층 건물내 제3층 제304호로서, 외벽 : 드라이비트, 타일 등, 창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 냉난방설비, 승강기, 소방설비, 기계식 주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 가장형 평지로서 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측과 북동측으로 각각 광대로에 2면이 접하며, 남동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호① : 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역), 제3종 구역(다지구), 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역임. 기호② : 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역), 제3종 구역(다지구), 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 현장조사시 폐문 및 관계인 부재하여 내부를 확인할 수 없었는바, 본건의 내부구조 및 마감자재 등은 건축물현황도면, 인근 유사물건의 표준적인 이용상태, 외형 등을 참고하였으므로 경매 진행시 유의하시기 바람. 3) 구분소유건물은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래되는 관행이 있는바, 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청(평가목적)에 따라 대상 부동산의 평가액을 토지와 건물의 가격으로 배분하여 명세표상에 표기하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 제주지방법원 2025타경1975 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 2574-2 노형휴캐슬 3층304호

용도: 오피스텔

감정가: 331,000,000원

토지면적: 19.56㎡ (약 5.92평)

토지 지분: 19.5576㎡ (약 5.92평)

건물면적: 81.46㎡ (약 24.64평)

건물 지분: 81.4587㎡ (약 24.64평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 씨OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '백록초등학교' 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

본건이 속한 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로 및 소로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역 등에 포함되어 있습니다.

* 주변 주요 시설: 백록초등학교 인접, 다수의 아파트 단지 및 상업시설 밀집 지역.

* 혐오시설: 현재 파악된 혐오시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

본건 등기부등본 상 선순위 전세권(을1, 230,000,000원)이 설정되어 있으나, 해당 전세권이 말소기준권리가 되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부에는 소유권 이전 관련 신탁 등기 말소 이력이 확인됩니다.

이 외에도 동안양세무서장의 압류(갑10)와 씨제이대한통운주식회사의 임의경매개시결정(갑11, 230,000,000원) 등기가 등기되어 있습니다.

등기부상 총 채권액은 230,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 씨 대한통운주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2020-10-22

* 배당신고일자: 2025-11-20

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 해당 내용에 대한 면밀한 검토 및 최종 배당 절차 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 제주 시내의 핵심 상권 중 하나인 노형동에 위치한 오피스텔입니다.

인근에 다수의 아파트 단지와 풍부한 근린생활시설이 분포하여 주거 및 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설로, 2018년에 준공된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

최근 2년간 매매 사례 분석:

* 2025년 11월 13일: 63.9004㎡ (약 19.34평) 7층, 26,000만원 거래 (평당 약 406.88만원)

* 2026년 2월 19일: 63.9004㎡ (약 19.34평) 3층, 20,000만원 거래 (평당 약 313.00만원)

* 2026년 4월 16일: 73.646㎡ (약 22.28평) 6층, 31,000만원 거래 (평당 약 420.90만원)

본건의 전용 면적은 81.46㎡ (약 24.64평)입니다. 가장 최근 거래된 유사 면적(73.646㎡)의 최고가인 31,000만원 거래 사례를 기준으로 시세를 판단할 수 있습니다.

이 거래가(평당 약 420.90만원)를 본건 면적(81.46㎡)에 적용할 경우, 약 34,288만원 수준의 시가총액을 예상해 볼 수 있습니다.

감정가는 331,000,000원으로, 최근 거래된 최고가 사례와 유사한 수준입니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 경사슬래브 위 징크 지붕을 갖춘 8층 건물입니다. 본건은 3층 304호에 위치합니다.

외벽은 드라이비트 및 타일 마감, 창호는 시스템창호로 시공되었습니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 승강기, 소방 설비, 기계식 주차장 등 필수적인 편의시설이 구비되어 있습니다.

인근에 백록초등학교가 위치하여 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 양호합니다.

주변에 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현장 조사 시 폐문 및 관계인 부재로 인해 내부를 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 내부 마감재, 설비 상태, 구조 등에 대한 파악이 불가능하며, 추후 수리 또는 보수 비용 발생 가능성이 있음을 시사합니다.

등기부상 말소 예정인 선순위 전세권이 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 명시되어 있어, 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

명시된 임차인(씨 대한통운주식회사)은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 특이사항으로, 해당 임차인의 정확한 권리 관계 및 계약 내용을 추가적으로 파악해야 합니다.

집합건물인 오피스텔의 특성상, 미납 관리비 및 장기수선충당금 등 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주도의 주요 상업 및 주거 중심지인 노형동에 위치하며, 비교적 최근에 건축된 오피스텔이라는 장점을 가지고 있습니다.

훌륭한 입지 조건과 풍부한 생활 인프라는 높은 미래 가치를 기대하게 합니다.

하지만, 내부를 직접 확인하지 못했다는 점은 경매 참여 시 반드시 고려해야 할 가장 큰 리스크 요인입니다.

권리 관계는 등기부상 명확해 보이나, 임차인 관련 사항은 최종적으로 인수 여부를 명확히 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

제주 노형동의 탁월한 입지 조건은 향후 시세 상승의 주요 동력이 될 수 있습니다.

2018년 준공 건물이므로, 노후화에 따른 대규모 수리 비용 발생 가능성이 상대적으로 낮습니다.

실거주 목적 또는 임대 수익 창출 목적 모두 고려 가능한 다목적 투자 대상입니다.

경매 절차를 통해 법적 권리 관계가 명확하게 정리된 상태로 취득할 수 있다는 장점이 있습니다 (단, 내부 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

본건 건물 면적: 81.46㎡ (약 24.64평)

감정가: 331,000,000원

최근 시세 분석 결과, 유사 면적(73.646㎡)의 최고 거래가는 31,000만원(2026년 4월)이며, 이를 평당가(약 420.90만원)로 환산하여 본건 면적에 적용 시 약 34,288만원의 시가총액을 추정할 수 있습니다.

감정가(33,100만원) 역시 시장 가치를 잘 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

그러나, 현장 답사를 통해 내부 상태를 확인할 수 없다는 점은 중대한 리스크로 작용하므로, 이를 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 감정가 또는 추정 시가 대비 약 85~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

잠재적 리스크를 감안한 예상 입찰가: 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.