나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13403 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제7층 제704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "지하철9호선 염창역" 북등측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 "염창역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상11층 건물 내 제7층 제704호로서 (사용승인일자: 2022. 01. 11.) 외벽: 석재붙임 등 마감. 창호: 샷시창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서, 건부지(오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13403 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 소재지: 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제7층 제704호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 384,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물명: 루미온

* 사용승인일자: 2022년 1월 11일

* 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

* 총 층수: 지하 1층, 지상 11층

* 해당층: 7층

* 전용면적: 29.96㎡ (약 9.1평)

* 대지면적: 9.91㎡ (약 3.0평)

* 토지 지분: 9.9116㎡ (약 3.0평)

* 건물 지분: 29.96㎡ (약 9.1평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 염창역 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통

인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 염창역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량의 진출입도 용이합니다.

* 도로

본건은 서측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 혐오시설 유무

본건 주변에 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약 및 권리 분석

집합건물 등기부상 소유권이전, 신탁등기말소, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등 다양한 권리 내역이 등기되었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 남동세무서장의 압류 (접수일자: 2024년 8월 5일)입니다.

* 인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

임차인: 김 , 보증금 358,000,000원, 차임 0원.

전입일자(사업일자): 2023년 6월 16일

확정일자: 2023년 5월 22일

배당신고일자: 2024년 11월 5일

대항력: 없음.

비고: 본 건은 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

* 총 채권액

등기부채권 총액: 1,485,500,000원 (압류, 가압류, 강제경매 총액)

4. 상권 및 생활정보

* 상권 분석

지하철 9호선 염창역 인근의 오피스텔 밀집 지역으로, 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

주거 및 업무 기능이 복합된 지역으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 주변 편의시설

인근에 지하철역, 버스정류장이 있어 교통이 편리합니다.

근린생활시설 및 주거시설이 혼재하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 건물 상세 정보

본건은 2022년 1월 11일 사용승인된 루미온 오피스텔 101동 7층 704호입니다.

철근콘크리트 구조로 되어 있으며, 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

외벽은 석재붙임 마감입니다.

* 최근 거래 사례

2023년 11월 5일, 동일 건물(루미온) 4층 29.96㎡ 면적이 359,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 법적 제한 사항

본 물건은 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 법규의 제한을 받고 있습니다.

* 특별 매각 조건

본 매각은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건으로 진행됩니다.

채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

* 임대차 관련 위험

임차인의 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원이므로 임차인 관련 직접적인 위험은 낮습니다.

그러나 특별 매각 조건에 따라 임차권등기 말소 및 채권자의 보증금 반환 청구권 포기가 조건이므로, 경매 절차 진행에 있어 특이사항 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 준공)로 깔끔한 상태 유지.

* 지하철 9호선 염창역 역세권 오피스텔로 우수한 교통 및 입지 조건.

* 주거 및 업무 시설이 혼재된 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상.

* 권리 분석상 매수인에게 인수되는 권리가 없어 명도 관련 리스크가 낮음.

* 감정가 대비 시세가 높게 형성될 경우 추가 수익 기대 가능.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 오피스텔로서 염창역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 매수인이 부담해야 할 인수되는 권리가 없어 명도 관련 리스크가 낮으며, 특별 매각 조건으로 인해 임차인 관련 보증금 승계 문제도 없습니다. 다만, 다양한 도시계획적 제한이 존재하므로 투자 전 해당 내용에 대한 충분한 검토가 필요합니다. 최근 거래 사례와 감정가를 비교하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 384,000,000원

* 최근 매매 사례(2023년 11월): 359,000,000원 (29.96㎡, 4층)

* 본 건: 29.96㎡, 7층

본 건은 최근 매매 사례와 동일 면적이지만, 더 높은 7층에 위치하여 시세 상승분을 반영한다면 3.6억 원 이상으로 평가될 수 있습니다. 감정가는 3.84억 원으로, 이는 최근 매매 사례보다 높으며, 7층이라는 장점을 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

인수되는 보증금이 없고 권리 분석상 명도 리스크가 낮으므로, 낙찰 후 예상 수익률을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

보수적으로 접근할 경우, 360,000,000원 ~ 385,000,000원 범위에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

경쟁 입찰자 수와 시장 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.