나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52231 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 280-33 지하층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 북가좌동 소재 "북가좌사거리" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(6호선 증산역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 평스라브지붕 4층건내 지하층 101호로서, (사용승인일: 1994.07.12) 외벽: 벽돌쌓기마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 노폭 약 6m, 4m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(12층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울서부지방법원 2025타경52231 (1)

소재지

서울특별시 서대문구 북가좌동 280-33 지하층101호

용도

다세대주택

감정가

137,000,000원

토지면적

16. 90㎡ (약 5.11평)

건물면적

38. 76㎡ (약 11.72평)

매각대상

토지/건물일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

서OO

특이사항

대항력있는임차인

주의사항

해당 없음

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 서대문구 북가좌동에 위치하며, "북가좌사거리" 동측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 다양한 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 증산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측 및 서측으로 각각 노폭 약 6m, 4m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(12층이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 토지거래계약 허가구역으로 지정된 바 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 11월 21일자 서창범 채권자의 강제경매 개시결정 (갑8) 입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 국민건강보험공단의 압류(갑9) 또한 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 04월 22일

* 배당신고일자: 2025년 11월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 보증금 135,000,000원에 대해 대항력이 있으나, 본 물건의 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다. 이는 임차인이 경매 신청인과 동일인으로 추정되며, 낙찰자는 임차인의 보증금을 별도로 인수하지 않아도 되는 상황으로 판단됩니다.

집합건물 등기부 요약:

본건은 여러 차례 소유권 이전이 있었으며, 현재 소유권은 김연우 명의로 되어 있습니다. 최고 순위 권리인 서창범의 강제경매 개시 결정으로 인해 경매가 진행 중입니다.

총평: 본건은 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 분석되어 낙찰자의 실질적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 서울 서대문구 북가좌동 일대는 다세대주택 밀집 지역으로, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반):

* 경성하이빌(314-26) 49.14㎡ (2013년 건축, 2층): 2026년 7월 4일, 445,000,000원 (약 9,055,759원/㎡)

* 해밀타운A동(325-25) 54.93㎡ (2010년 건축, 3층): 2026년 7월 4일, 309,000,000원 (약 5,625,159원/㎡)

* 일원빌리지(347-39) 40.62㎡ (2014년 건축, 2층): 2026년 7월 1일, 350,000,000원 (약 8,616,445원/㎡)

분석:

비교 대상 물건들은 본건보다 건축 연도가 최신이고, 층수도 높은 편입니다. 그럼에도 불구하고, 가장 넓은 면적의 경성하이빌(49.14㎡)이 4.45억 원, 일원빌리지(40.62㎡)가 3.5억 원에 거래된 점을 고려할 때, 북가좌동 일대의 다세대주택 시세는 ㎡당 약 860만원에서 900만원 선으로 추정됩니다.

본건은 전용면적 38.76㎡로, 유사 면적의 최근 거래가격을 고려하면 시세는 약 3억 3천만원에서 3억 5천만원 수준으로 예상됩니다.

다만, 본건의 건축 연도(1994년)와 지하층이라는 점을 감안하면, 비교 대상 물건들의 시세보다는 하향 조정될 필요가 있습니다. 이러한 요인들을 감안한 본건의 추정 시세는 약 2억 5백만원 내외로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 증산역 및 다수의 노선버스를 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 교육: 주변에 초등학교 및 중학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. (정확한 학교명은 별도 확인 필요)

* 편의시설: 인근에 병원, 마트, 각종 상업시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 녹지: 공원이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보로는 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (추후 현장 확인 및 추가 조사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 임차인 서창범은 대항력이 있으며, 보증금이 1억 3천 5백만원으로 적지 않으나, 인수 보증금은 0원으로 분석되었습니다. 그럼에도 불구하고, 임차인 관련 분쟁 가능성에 대한 만반의 대비가 필요합니다.

* 건축 연도: 1994년 준공된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가(1억 3천 7백만원)는 주변 시세(약 2억 5백만원 이상)와 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황, 건물의 상태, 또는 기타 요인에 기인할 수 있으나, 실제 낙찰가가 감정가를 크게 상회할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 경매 신청인과 임차인의 동일인 여부: 임차인과 경매 신청인이 동일인일 경우, 경매 절차의 투명성 및 향후 발생할 수 있는 법적 쟁점에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 북가좌동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 분석되어 낙찰자의 실질적인 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 또한, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다.

다만, 건축 연도가 오래되었고 지하층이라는 점, 그리고 감정가와 실제 시세 간의 큰 차이가 있다는 점은 고려해야 할 부분입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 주변 시세 대비 현저히 낮은 감정가로 인해 시세차익을 통한 투자수익을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 권리 분석상 추가적인 부담이 없습니다.

* 대항력 임차인의 보증금 인수 없음: 인수 보증금이 0원으로 분석되어, 임차인 관련 문제로 인한 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 역세권 입지: 지하철 증산역 및 버스 정류장이 인접하여 교통이 편리한 입지입니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건의 추정 시세는 약 2억 5백만원 내외로 판단됩니다.

임차인 서창범의 보증금 및 채권액은 1억 3천 5백만원이며, 인수 보증금은 0원으로 계산됩니다.

따라서, 낙찰자는 임차인의 보증금을 직접 인수할 필요가 없습니다.

투자 가치와 시세, 인수 보증금(0원) 및 채권자의 권리를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 180,000,000원(1억 8천만원)으로 산정합니다. 이 가격은 감정가(1억 3천 7백만원)보다 높고, 채권자의 권리(1억 3천 5백만원)를 충분히 만족시키면서도, 추정 시세 대비 상당한 할인율을 적용한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.