나이스옥션 법원경매 목포 2025타경551 [1] 전라남도 영암군 미암면 호포리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 미암면 호포리 소재 “문수마을” 내에 위치하며, 주위는 자연마을, 농경지, 임야 등이 소재하는 순수 농촌지대로서 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 대중교통상황은 무난시됩니다.

형태 및 이용상태

본건(1)은 부정형 평지로서 단독주택 건부지로 이용중입니다. 본건(4,5)는 부정형 평지로서 단독주택 부속토지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건(1)은 동측 및 남측으로 노폭 약 3~4미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다. 본건(4,5)는 남측으로 노폭 약 3~4미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1,4,5) : 계획관리지역 , 자연취락지구(2019-04-04), 가축사육제한구역 (250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

본건(1,5) 토지는 현황상 일부 도로 등으로 이용중인 것으로 사료되나, 지적경계가 불분명하여 인접토지와의 정확한 경계위치, 경계지점의 이용상황 등은 지적측량을 통하여 명확히 재확인하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건(1) 토지 지상에 식재되어 있는 수목(대추나무, 비파나무 등) 및 화단석은 토지에 포함하여 감정평가 하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

3-나) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 판넬 마감 등. 내 벽 : 판넬, 벽지 및 타일 마감 등. 창 호 : 새시창호구조입니다.

이용상태

2-가) 현황 멸실되었습니다. 3-나) 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 기타설비(옥외 태양광발전설비) 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

2-가) 현황 멸실되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 제시외건물(ㄹ) 지붕에 설치된 가정용태양광발전설비는 단독주택의 본건(3-나) 건물에 대한 설비로서 단독주택 건물에 포함하여 감정평가 하였습니다. 본건(1) 토지 지상에 별첨 “사진용지” 와 같이 철거 용이한 계사 1동, 본건(4) 토지 지상에 이동이 용이한 컨테이너식 사무실 2동, 본건 제시외건물(ㅁ) 내부에 이동이 용이한 농업용저온창고 1동이 소재하고 있습니다. 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(ㄱ~ㅁ) 매각 포함
목록 1. 지상에 소재하는 수목(대추나무, 비파나무 등) 및 화단석은 토지가격에 포함하여 평가함
제시외 건물(ㄹ) 지붕에 설치된 가정용태양광발전설비는 목록 3. 건물에 대한 설비로서 단독주택 건물에 포함하여 평가함
제시외 건물(ㅁ) 내부에 소재하는 이동이 용이한 농업용저온창고 1동 매각 포함(감정인의 2026. 8. 5.자 감정의견서 회신 참조)
목록 1. 지상에 철거 용이한 계사 1동, 목록 4. 지상에 이동이 용이한 컨테이너식 사무실 2동은 평가 및 매각에서 제외함
목록 1,5. 현황상 일부 '도로 등'으로 이용 중인 것으로 사료되나, 지적경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

* 사건번호: 목포지원 2025타경551 (1)

* 소재지: 전라남도 영암군 미암면 호포리 232-4

* 용도: 단독주택

* 감정가: 166,121,600원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 영OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 870.10㎡ (약 263.21평)

* 토지지분: 870.1㎡ (약 263.21평)

* 건물면적: 87.80㎡ (약 26.56평)

* 건물지분: 87.8㎡ (약 26.56평)

* 건물 제시외면적: 160.00㎡ (약 48.39평) - (이동식 저온창고 1동 등 포함)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

* 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 법정지상권, 공동담보

* 일괄매각. 제시외 건물(ㄱ~ㅁ) 매각 포함.

* 목록 1. 지상 수목(대추나무, 비파나무 등) 및 화단석은 토지가격에 포함 평가.

* 제시외 건물(ㄹ) 지붕 태양광발전설비는 목록 3. 단독주택 건물에 포함 평가.

* 제시외 건물(ㅁ) 내 이동이 용이한 농업용저온창고 1동 매각 포함.

* 목록 1. 철거 용이한 계사 1동, 목록 4. 이동이 용이한 컨테이너식 사무실 2동은 평가 및 매각 제외.

* 목록 1,5. 현황상 일부 '도로 등'으로 이용 중이나, 지적 경계 불분명하여 측량 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 전라남도 영암군 미암면 호포리 소재 “문수마을” 내에 위치합니다.

* 주위는 자연마을, 농경지, 임야 등이 소재하는 순수 농촌지대로서 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 대중교통상황은 무난시됩니다.

2.3. 도로상태

* 본건(1)은 동측 및 남측으로 노폭 약 3~4미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

* 본건(4,5)는 남측으로 노폭 약 3~4미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건(1,4,5): 계획관리지역, 자연취락지구(2019-04-04), 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

2.5. 주변시설

* 지도 검색 결과, 영암군 미암면 호포리 주변은 소규모 자연마을, 농경지, 임야가 주를 이루고 있으며, 폐기물 처리 시설이나 산업 단지 등 혐오 시설은 지도상 직접적으로 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지)

* 말소기준권리: 을5 근저당권 (영암우리새마을금고, 2022-06-16, 44,400,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을5 근저당권, 갑9 압류(나주세무서장), 갑10 압류(영암군), 갑12 가압류(우리금융캐피탈), 갑14 가압류(오릭스캐피탈코리아), 갑15 임의경매(영암우리새마을금고).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권 (상세 내용은 물건명세서 및 등기사항전부증명서를 통해 추가 확인 필요)

3.2. 등기부 요약 (건물)

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (영암우리새마을금고, 2022-06-16, 44,400,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을3 근저당권, 갑7 압류(나주세무서장), 갑9 가압류(우리금융캐피탈), 갑11 가압류(오릭스캐피탈코리아), 갑12 임의경매(영암우리새마을금고).

* (건물은 토지와 동일한 권리 관계를 따르며, 별도의 소멸되지 않는 권리 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 석영 조합법인

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자:

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수할 보증금은 없습니다. 그러나 계약 관계 및 실제 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 순수 농촌지대에 위치하며, 자연마을, 농경지, 임야 등이 주를 이루고 있어 상업적 가치가 있는 상권 형성은 어려운 지역입니다.

* 주된 이용 목적은 주거 및 농업 관련 활동으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 조용한 농촌 마을 내 단독주택지로, 전원생활을 하기에 적합한 환경입니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. (인근 버스정류장 소재)

* 편의시설: 주위 환경상 대형마트, 병원 등 주요 편의시설 이용은 다소 거리가 있을 수 있으며, 지역 내 소규모 상점 및 시설 이용이 예상됩니다.

* 기반시설: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있으며, 옥외 태양광 발전 설비가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

* 등기부 및 물건명세서에 명시된 '법정지상권'은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 토지 소유권과 별개로 건물이나 지상 시설물의 소유자가 토지 이용권을 가지는 것으로, 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 지적경계 및 현황 불분명

* 목록 1,5 토지가 현황상 일부 '도로 등'으로 이용 중인 것으로 보이나, 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다. 이는 토지 이용 및 소유권 행사 범위에 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 제외

* 철거 용이한 계사 1동과 이동이 용이한 컨테이너식 사무실 2동은 매각에서 제외되므로, 해당 시설물에 대한 별도 협상 또는 처리가 필요할 수 있습니다.

6.4. 건물 멸실 (일부)

* 건물 목록 2-가)는 현황 멸실된 상태이므로, 해당 부분의 현황 조사 및 재건축/철거 계획을 수립해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영암군의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 감정가는 1억 6천만원대입니다. 차량 접근성은 무난하나 주변 상권 및 편의시설은 제한적입니다. 가장 큰 고려사항은 '법정지상권'의 존재와 '지적 경계 불분명'으로 인한 잠재적 리스크입니다. 이 두 가지 요소에 대한 명확한 확인과 해결 방안 없이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 제시외 건물 중 일부가 매각에서 제외되는 점도 유의해야 합니다. 이러한 리스크에도 불구하고, 농촌에서의 조용한 주거 환경이나 전원생활을 희망하는 경우, 법정지상권 문제를 해결할 수 있다는 전제 하에 신중하게 접근할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역에서의 조용한 주거 환경 확보 가능.

* 기존 태양광 발전 설비로 인한 에너지 비용 절감 기대.

* 임차인의 대항력 및 보증금 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실제 거래 사례 데이터(JSON 데이터 등)가 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 경쟁 물건과의 비교 분석이 어렵습니다.

제공된 감정가는 166,121,600원입니다. 하지만, 본 물건은 '법정지상권'이라는 중대한 권리 문제가 존재하므로, 이 부분에 대한 정확한 권리 가치 평가 및 해결 비용을 고려해야 합니다.

따라서,

* 보수적 접근: 감정가의 70~80% 수준에서 시작하되, 법정지상권 해결 비용 및 추가 조사 비용을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 일반적입니다. (예: 약 1억 1천 6백만원 ~ 1억 3천 3백만원)

* 신중한 접근: 법정지상권 문제가 해결 가능한지, 해결 시 예상 비용은 얼마인지, 지적 경계 측량 비용 등 추가 소요될 비용을 종합적으로 산정한 후, 낙찰 후 예상되는 최종 가치 대비 합리적인 가격으로 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 법률 전문가 상담, 최근 6개월 이내의 유사 지역 단독주택 실거래가 및 경매 낙찰가 데이터 확보가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.