나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34470 [1] 광주광역시 북구 문흥동 972-1 제108동 제3층 제301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 문흥동 소재 문산중학교 북동측 인근에 위치하고, 부근은 아파트단지, 단독주택 등으로 구성된 주택지대로서 주거환경 무난합니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로 교통사정 양호합니다.

건물의 구조

대상구분건물은 1동의 건물인 철근콘크리트조 및 피시조 슬래브지붕 15층 내 3층 301호로서, 1동의 건물 외벽은 콘크리트 벽체위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 PVC 샷시 이중창임.

이용상태

아파트이고, 내부구조는 별첨 건축물현황도 참고 바랍니다.

설비내역

급, 배수설비, 난방설비, 급탕설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 장방형 평지이고 아파트 용지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 대로 등에 3면이 접하고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭30m~35m)(2025-07-25)(접합), 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-07-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동심유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구( 사업완료지구)<택지개발촉진법>이고, 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34470 (1)

소재지: 광주광역시 북구 문흥동 972-1 (108동 1301호)

용도: 아파트

감정가: 230,000,000원

토지면적: 44.83㎡ (약 13.56평)

건물면적: 84.84㎡ (약 25.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOOO

1.2. 건물 정보

아파트명: 문흥금호타운

건축물 사용승인일: 1995년 10월 17일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

광주광역시 북구 문흥동에 소재하며, 문산중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지와 단독주택 등으로 구성된 주택지대로, 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

주변 간선도로 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 도로 교통사정은 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

대지권의 목적인 토지는 대로 등 도로에 3면이 접하고 있어 차량 및 보행자 출입이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭30m~35m), 도로, 상대보호구역, 택지개발지구(사업완료지구) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

말소기준권리: 2016년 12월 21일 접수된 북광주농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을4, 을5, 을8), 압류(갑5), 임의경매개시결정(갑6) 등은 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 내역: 미상입니다.

주의: 임대 내역이 불확실하므로, 입찰 전 임차인 현황에 대한 추가적인 조사가 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 집합건물 등기부 요약

최초 소유권 이전은 1995년 12월 26일에 이루어졌습니다. 등기부상 채권 총액은 234,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 단지 특성

대상 물건이 속한 문흥동 일대는 주거 지역으로, 아파트 단지와 단독주택이 혼재되어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

4.2. 편의 및 상업시설

단지 인근에서 일상생활에 필요한 각종 편의시설 및 상업시설 이용이 가능하며, 광주시 시내 접근성 또한 양호합니다.

4.3. 최근 거래 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 아파트가 2026년 5월 219,000,000원에서 2026년 6월 240,500,000원 사이에서 거래되었습니다. 이는 지역 내 주택 수요가 꾸준히 유지되고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 개요

아파트명: 문흥금호타운

주소: 광주광역시 북구 문흥동 972-1

총 동수: 9개동

총 세대수: 702세대

총 주차대수: 342대 (지하 23대)

최고층: 16층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등

5.2. 아파트 면적 정보

단지 전체 전용면적 (총합): 67,429.04㎡

단지 전체 총면적 (대지): 81,461.15㎡

본 물건 전용면적: 84.84㎡ (약 25.66평)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 용도 및 층수 정보 불일치 가능성

건축물대장 상 주요 용도가 '노유자시설(보육시설)'로 기재되어 있으며, 일부 기재 상으로는 2~3층 규모의 건물로 보입니다. 그러나 본 물건의 등기부 및 전유부 정보 상으로는 13층에 위치한 아파트(108동 1301호)로 기재되어 있습니다. 아파트 단지 정보상 최고층은 16층입니다. 건축물대장 상의 용도와 실제 이용 상태 간의 불일치, 그리고 층수 정보의 복합적인 불일치는 매우 심각한 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가 또는 관련 기관을 통해 명확히 소명하고 확인해야 합니다. 이 문제 해결 없이는 주거용으로 사용하지 못하거나 추가적인 법적/행정적 조치가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건축물 노후화

1995년에 사용승인된 건물로, 약 30년 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 수리비 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 임대 내역 불확실성

임대 내역이 미상으로, 현재 점유 관계 및 임대차 계약 여부에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. (단, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 문흥동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 인프라가 비교적 양호한 주거 지역에 속합니다. 최근 실거래가도 꾸준히 형성되고 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 그러나 건축물대장 상의 용도와 실제 이용 상태 간의 불일치, 그리고 층수 정보의 불확실성은 매우 중대한 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 명확한 확인 절차가 선행되어야 합니다. 이러한 리스크가 해소될 수 있다는 전제 하에, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지로 형성된 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교통 편의성: 간선도로 접근 및 대중교통 이용이 편리하여 광주 시내로의 이동이 용이합니다.

* 인근 편의시설: 학교, 공원 등 생활 편의시설이 인접해 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 잠재적 매수 기회: 복합적인 리스크 요인을 해소할 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 매매가 분석

* 2026년 5월 4일: 5층, 21,900,000원

* 2026년 6월 23일: 12층, 24,050,000원

* 2026년 6월 29일: 15층, 22,000,000원

본 물건은 13층에 위치하고 있습니다.

9.2. 시장 가격 추정

최근 12층 거래가(24,050,000원)와 15층 거래가(22,000,000원)를 고려할 때, 13층의 적정 시세는 23,000,000원 ~ 24,000,000원 범위로 추정됩니다.

9.3. 예상 입찰가

상기 명시된 잠재적 리스크 요인, 특히 건축물 용도 및 층수 정보 불일치 리스크를 최우선으로 해소하는 것이 중요합니다. 이러한 리스크를 충분히 검토하고 해결 방안을 확인한 후, 최근 거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 230,000,000원 ~ 238,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 물건의 실제 현황과 법적 검토 결과에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.