나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13399 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제14층 제1402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 남서측 인근에 위치하고 인근에 전면으로 오피스텔, 상업시설, 후면으로 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하고 대중교통편은 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 대중교 통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층 건으로서, 외벽: 외장석붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감. 창호: 새시창호 등 마감.

이용상태

본건은 엠제이타운 제14층 제1402호로서, 오피스텔로 이용중이며 주거용으로 탐문되었음. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 30미터, 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지 역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타 용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05) (지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건 축선(2019-04-03).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임 기타: -.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13399 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제14층 제1402호

* 용도: 오피스텔 (주거용으로 탐문됨)

* 토지 면적: 5.10㎡ (약 1.54평)

* 건물 면적: 26.60㎡ (약 8.04평) - 전용면적

* 감정가: 259,000,000원

* 건물 규모: 지하 2층 / 지상 18층 철근콘크리트구조 (2020년 8월 사용승인)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 상업시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 도로: 북서측 약 30미터, 남서측 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 9월 15일자 압류 (강서세무서장)

* 주요 권리관계:

* 등기부상 소유권 보존 등기(2020년 9월) 및 관련 소유권 이전/말소 등기 확인됩니다.

* 주택임차권: 장 님, 보증금 283,000,000원, 전입 2021.06.24, 확정 2021.05.31. 본 건 매각으로 말소 예정입니다. (대항력 없음)

* 채권자 주택도시보증공사(HUG)의 가압류(2023년 1월) 및 강제경매(2025년 11월) 등기가 확인됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 특이사항: HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건부 매각으로 진행됩니다. 이에 따라 매수인이 임차보증금을 인수하지 않으며, 임차권 등기 말소를 조건으로 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 위치: 강서구청 인근의 상업 및 업무 밀집 지역에 해당합니다.

* 주변: 다수의 오피스텔 및 상업시설이 밀집해 있어 잠재적인 배후 수요가 예상됩니다.

* 이용: 인근 편의시설 및 공공기관(강서구청) 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 오피스텔이 밀집한 지역으로 주거 편의성은 보통 수준입니다.

* 교통: 인근 버스 노선을 통해 도심 및 부도심 접근성이 보통입니다.

* 편의 시설: 주변 상업 시설을 통해 필요한 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 검색 결과:

* 해당 주소지 주변에 대한 일반적인 지도 및 검색 결과에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 관련 조건: 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 283,000,000원에 대한 인수 부담은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건의 정확한 이행 여부와 관련 절차에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본건은 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 토지거래계약에 관한 허가 구역 등 다수의 도시계획시설 및 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위 또는 토지 이용에 제약을 가할 수 있습니다.

* 임차권 등기 말소: 매각 조건에 따라 임차권 등기가 말소되어야 하나, 이에 대한 후속 조치 및 관계자 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급 오피스텔로, 강서구청 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 감정가는 259,000,000원이며, 건물 전용면적은 26.60㎡입니다.

* 등기부상 임차인(주택도시보증공사)의 보증금이 283,000,000원이지만, 대항력이 없고 HUG의 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각되어 매수인이 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, HUG 관련 특수 조건의 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 강서구청 및 상업시설 밀집 지역에 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 2020년에 준공된 비교적 신축급 오피스텔입니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없는 조건으로 진행되어 투자 리스크가 상대적으로 낮습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2023년 12월 7일, 13층, 26.6㎡ 거래가 283,000,000원

* 2024년 1월 10일, 10층, 26.6㎡ 거래가 275,000,000원

* 본건은 14층에 위치하며, 최근 거래된 10층(275,000,000원) 및 13층(283,000,000원)의 시세를 고려할 때, 14층의 시장 가치는 275,000,000원에서 285,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 감정가(259,000,000원)는 최근 시세보다 낮게 형성되어 있습니다.

* 임차인 보증금(283,000,000원)은 본건의 시장 가치를 가늠하는 중요한 참고 자료가 될 수 있습니다.

* 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 최근 매매 사례와 층수를 고려한 합리적인 시장 가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 275,000,000원 (최근 10층 매매가와 동일하게 책정하여 안정적인 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.