나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13415 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동3가 소재 지하철1호선 "영등포역" 북측 인근에 위치하 는 구분건물(다솔 메트로시티 제5층 제503호)로서 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활 시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "영등포역"이 소재 하는 등 제반 교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물내 제5층 제503호로서 (사용승인일 : 2020.10.19.) 외 벽 : 석재붙임 마감 등 창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

기준시점 현재 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기, 주차설비, 내 진설계 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설 및 근린생활시 설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 북측으로 노폭 약8미터 내외, 4미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육 제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-52 4-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다 가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가 구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별 표1)) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13415 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제5층 제503호

용도: 오피스텔

감정가: 327,000,000원

토지면적: 5.91㎡ (약 1.79평)

건물면적: 25.74㎡ (약 7.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

사용승인일: 2020.10.19.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제5층 제503호에 위치하며, 지하철 1호선 "영등포역" 북측 인근입니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "영등포역"이 소재하는 등 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

건물구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 13층 건물 중 제5층 제503호입니다. 사용승인일은 2020년 10월 19일로 비교적 신축급에 해당합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

3. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 2023카단100077 (가압류, 2023.01.11.)

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2020.11.16.)

* 공유자전원지분전부이전 (2021.08.06.)

* 주택임차권 (을1, 2023.08.14. 말소) - 임차인: 김민재, 보증금: 325,000,000원, 전입일자: 2021.08.06., 확정일자: 2021.07.09. (HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건)

* 가압류 (갑3, 2023.01.11., 788,000,000원) - 주택도시보증공사 (말소기준권리)

* 압류 (갑4, 2023.06.20.) - 강서세무서장 (매각으로 소멸)

* 강제경매 (갑5, 2025.11.20., 325,000,000원) - 주택도시보증공사 (매각으로 소멸)

특이사항: HUG 인수조건 변경이 적용되었습니다. 임차인(김민재)은 대항력이 없으며, 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

인수 보증금: 0원. 본 건은 매각으로 인해 임차인 관련 보증금 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

해당 물건은 서울의 주요 교통 요지인 영등포역 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달되어 있습니다. 역세권이라는 이점은 풍부한 유동인구와 배후 수요를 기대하게 하며, 업무시설 및 근린생활시설 용도로 활용되고 있어 임대 수익 창출에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 영등포역 및 다수의 버스 노선을 편리하게 이용할 수 있습니다.

편의시설: 단지 내 및 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

주거환경: 오피스텔이 밀집된 지역으로, 비교적 쾌적하고 현대적인 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

교육시설: 주변 교육시설에 대한 정보는 부족하므로, 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: 임차인 관련 보증금 문제는 매각 조건에 따라 명확히 정리될 것으로 보이나, 잔금 납부 시점까지 관련 조건의 변동 가능성에 유의할 필요가 있습니다.

토지이용계획: 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 재건축과 관련된 규제 및 가능성을 검토해야 합니다. 특히 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정된 기간(2025.10.20.~2026.12.31.) 중에 매수할 경우, 허가 필요 여부를 반드시 확인해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역에 직접적으로 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 사용승인된 신축급 오피스텔로, 영등포역 초역세권이라는 탁월한 입지를 자랑합니다. 건물 상태가 양호하며 소형 면적을 가지고 있어 투자 목적뿐만 아니라 실거주 목적에도 적합합니다. 권리 관계가 비교적 명확하고, 임차인 관련 문제는 매각 조건을 통해 해소될 것으로 예상되어 투자 부담이 적습니다. 소액 투자가 가능하며, 역세권 오피스텔로서 안정적인 임대 수익과 함께 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 매력적인 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 영등포역 인근 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건.

* 2020년 준공된 신축급 오피스텔로 건물 상태 우수.

* 실투자금 부담이 적은 소형 면적.

* 안정적인 임대 수요 확보 가능성 높음.

* 향후 영등포 지역의 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 327,000,000원

본 건과 유사한 면적의 오피스텔에 대한 현 시세 분석 결과, 매매가는 약 3억 2천만 원에서 3억 6천만 원 수준으로 파악됩니다. 인수할 임차보증금이 없으며, 신축급 오피스텔이라는 점을 고려할 때 감정가 이상에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

현 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 3억 3천만 원에서 3억 7천만 원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 이는 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 최종 현장 조사, 권리 분석, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.