나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13325 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 트리베카 제에이동 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가 소재 지하철 5호선 "영등포시장역" 남동측 인근 (영등포동5가 78)에 위치하며, 주변은 오피스텔, 업무용빌딩, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(영등포시장역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 지하1층, 지상12층(사용승인 2021년 06월 29일) 내 제6층 제601호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터 상당의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도 방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의) <수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13325 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 트리베카 제에이동 제6층 제601호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 오피스텔 및 다세대주택)

* 감정가: 385,000,000 원

* 토지면적: 9.42㎡

* 토지지분: 9.42㎡

* 건물면적: 36.28㎡ (약 11.0 평) (전용면적 기준)

* 건물지분: 36.28㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용승인일: 2021년 06월 29일

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 지하1층, 지상12층 건물 중 제6층 제601호

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 영등포구 영등포동5가에 소재하며, 지하철 5호선 영등포시장역에서 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주변으로는 오피스텔, 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다. 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

* 교통: 지하철 5호선 영등포시장역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 노선버스가 운행되고 있으며, 차량의 진출입도 용이합니다.

* 도로: 본건 건물은 북측으로 노폭 약 8미터 상당의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리 분석 요약: 본 경매 물건은 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 강서세무서장의 압류(갑6)로 판단되며, 이에 따라 말소기준권리보다 후순위인 압류, 강제경매(갑7), 주택임차권(을1) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

* 소멸되는 권리:

* 주택임차권 (을1, 권리자: 유보화, 보증금 355,000,000원): 말소 예정입니다.

* 강서세무서장 압류 (갑6): 말소기준권리로서 소멸됩니다.

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑7): 말소 예정입니다.

* 임차인 현황 및 분석:

* 주택도시보증공사(유 )

* 보증금: 355,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-27

* 확정일자: 2022-05-13

* 배당신고일자: 2024-05-29

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사의 인수조건 변경 및 임차인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 인해 대항력이 없습니다.)

* 비고: 본 경매 절차에서 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 관련 권리(주택임차권)는 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권 특성: 본 물건은 영등포시장역 인근 상업 및 업무 밀집 지역에 위치하여 유동인구가 풍부합니다. 주변에 오피스텔, 업무시설, 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 배후 수요가 높습니다.

* 배후 수요: 역세권 오피스텔로서 직장인 및 지역 거주자를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 롯데백화점, 신세계백화점, 타임스퀘어 등 대형 쇼핑몰과 영등포구청, 영등포세무서 등 관공서, CGV, 각종 병원 및 은행 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 주거 환경: 주변이 업무 및 상업 지구로 형성되어 활기찬 분위기이며, 주거와 상업 기능이 조화롭게 이루어진 지역입니다. (주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 대항력 포기: 임차인의 대항력 포기 조건으로 진행되므로 명도 과정에서 큰 분쟁은 예상되지 않으나, 계약 조건을 명확히 숙지하고 진행해야 합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 규제가 적용되고 있어, 향후 건축 및 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2021년 6월에 사용승인된 신축 건물이나, 장기적으로는 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 영등포시장역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변 상업 및 업무 시설 발달로 인한 높은 임대 수요와 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 권리관계 또한 명확하여 낙찰 후 인수 부담 없이 명도가 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 도보 이용 가능 (초역세권).

* 높은 임대 수익 잠재력: 주변 오피스텔 및 업무시설 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 내부 상태 양호 및 관리 용이.

* 명도 용이: 권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없으므로 명도 과정이 수월할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(전용면적 약 20~23㎡)의 오피스텔 실거래가는 1억 8천만원에서 3억원 선으로, 평당 약 2,970만원에서 4,230만원 수준으로 거래되었습니다.

본 물건의 전용면적은 36.28㎡ (약 11.0 평)으로, 제시된 유사 물건보다 면적이 넓은 편입니다. 감정가는 385,000,000원 (평당 약 3,500만원)입니다.

본 건은 면적이 넓다는 점, 비교적 신축이라는 점, 그리고 인수할 임차보증금이 없어 명도 부담이 없다는 점을 고려해야 합니다. 유사 면적(11.0 평)의 오피스텔 시세를 고려할 때, 평당 3,000만원에서 3,500만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최소 희망가: 11.0 평 * 3,000만원/평 = 330,000,000원

* 최대 희망가: 11.0 평 * 3,500만원/평 = 385,000,000원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 330,000,000원에서 385,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 본 분석은 제공된 정보와 최근 시세를 기반으로 하며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 시장 상황 변화를 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.