나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35067 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 366-13 우영파크타운 지층지102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "원종초등학교 병설유치원" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 주변환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브붕 4층건물 내 제지층 제지102호로서, - 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 - 창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형 토지로서, '다세대주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8미터 미만의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(예능영재유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원종초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35067 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 366-13 우영파크타운 지층지102호

용도: 다세대주택

감정가: 104,000,000원

토지면적: 17.90㎡ (약 5.41평)

건물면적: 39.46㎡ (약 11.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건축연도: 2001년

1.1. 입지조건

위치: 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "원종초등학교 병설유치원" 북측 인근에 위치합니다.

주위환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

토지: 인접 도로와 등고평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 8미터 미만의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(원종초, 예능영재유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.).

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑10) 김포세무서장 압류 (2024-08-08)

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑8) 정윤석 소유권이전

* 갑9) 주식회사플러스알파 소유권이전 (매매 금84,100,000원)

* 을7) 한국토지주택공사 주택임차권 (권리금액 79,895,000원, 전입 2023-8-9, 확정 2021-7-12, 배당신고 2023-8-17) - 물건명세서 상 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 갑10) 김포세무서장 압류 (말소기준권리)

* 갑11) 부천시 압류

* 갑12) 서울보증보험 강제경매 (채권액 96,229,504원)

* 갑13) 국민건강보험공단 압류

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (을7번 임차권은 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상)

임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사

보증금: 79,895,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-08-09

확정일자: 2021-07-12

배당신고일자: 2023-08-17

대항력: 있음

비고: SGI 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재하여, 보증금 인수 여부 및 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 79,895,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-08-09

확정일자: 2021-07-12

배당신고일자: 2023-08-17

대항력: 없음

비고: 등기부요약 상 을7번 권리자가 한국토지주택공사로 기재되어 있으며, 대항력이 없다고 표기되어 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 및 권리분석 결과 기준)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 그리고 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 기본적인 상업 기능이 형성되어 있는 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 원종초등학교, 예능영재유치원 등 교육 시설이 인접해 있으며, 이는 상대보호구역으로 지정된 지역에 포함됩니다.

편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

교통: 인근 버스정류장 이용이 용이하며, 차량을 이용한 단지 접근성도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 해당 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이 기간 내에 토지를 취득하는 경우 관련 법규에 따른 허가 절차가 필수적으로 수반됩니다.

대항력 있는 임차인: 서울보증보험주식회사(보증금 79,895,000원)는 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다. 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 실제 보증금 인수 여부 및 계약 조건에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

선순위 임차권: 등기부 상 을구 7번 한국토지주택공사 주택임차권(79,895,000원)이 존재합니다. 비록 물건명세서상 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 현황의 대항력 유무와 등기부 상 권리자명이 상이하여 면밀한 조사가 필요합니다.

건축 연식: 본 건물은 2001년에 준공되어 연식이 다소 있는 편입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 4백만원입니다. 주변은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

권리 관계상 말소기준권리보다 선순위인 임차권이 존재하나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 '대항력 있는 임차인' 및 'SGI 인수조건 변경' 관련 특이사항은 낙찰 후 추가적인 부담으로 작용할 수 있으므로, 반드시 사전 조사가 선행되어야 합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정으로 인한 취득 절차상의 제약도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가: 주변 유사 연식 다세대주택의 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 분석됩니다. 이는 시세 차익을 얻을 수 있는 잠재력을 시사합니다.

실거주 요건 충족: 초등학교 등 교육 시설이 인접한 주거 지역에 위치하여 실거주 목적의 투자자에게도 매력적일 수 있습니다.

부동산 시장 진입 장벽: 비교적 낮은 가격대로 부동산 시장에 진입할 기회를 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

주변 시세 데이터 분석 결과, 동일 지역 내 유사 면적의 다세대주택 거래가는 다음과 같습니다.

* 황금빌라 (전용면적 28.2㎡, 1991년 건축): 2025년 12월 9,000만원 거래 (약 319만원/㎡)

* 현대주택 (전용면적 41.16㎡, 1989년 건축): 2026년 7월 1억 2,000만원 거래 (약 291만원/㎡)

* 대현빌 (전용면적 48.63㎡, 2019년 건축): 2026년 7월 2억 5,300만원 거래 (약 520만원/㎡)

본건 물건의 전용면적은 39.46㎡이며, 감정가는 1억 4백만원입니다. 감정가 기준 평당 약 263.5만원으로, 연식이 비슷한 황금빌라 및 현대주택의 평당 거래가(약 291~319만원)보다 낮게 책정되어 있습니다.

고려사항:

* 감정가: 104,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (권리분석상)

* 주요 리스크: 대항력 있는 임차인 존재, SGI 인수조건 변경, 토지거래허가구역 지정.

* 주변 시세: 감정가보다 높게 형성된 시세.

예상 입찰가 산정:

본건은 감정가가 주변 시세 대비 낮은 수준으로 형성되어 있으나, 대항력 있는 임차인, SGI 인수조건 변경, 토지거래허가구역 지정 등의 잠재적 리스크 요인을 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 판단할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 경쟁이 예상됩니다. 따라서, 보수적으로 접근하되 시세 및 감정가 대비 잠재력을 고려한 입찰가를 제시합니다.

제안 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.