나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9161 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 274-37 디오션시티1차 13층 1302호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경9161 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 274-37 디오션시티1차 13층 1302호 (신규주소: 제주특별자치도 제주시 신대로18길 47)

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 83,000,000원

* 토지면적: 3.89㎡ (약 1.18평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 25.45㎡ (약 7.70평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 제OOOOOOOOO

* 건물 개요:

* 전체 건물 연면적: 21,821.38㎡

* 총 층수: 15층 (해당 층: 13층)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2018년 03월 30일

* 전체 건물 대지면적: 2,078㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 해당 물건은 제주국제공항, 이호테우해변 등 주요 관광지와 근거리에 위치하며, 제주시 연동의 상업 및 주거 밀집 지역에 속해 있습니다. 주변은 고층의 주상복합건물, 상가, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 제주시의 주요 간선도로인 연동로, 신대로 등과 인접하여 차량 접근성이 양호합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행되며, 제주국제공항과의 접근성도 우수합니다.

* 인접 도로상태: 본 건물은 남동측으로 폭 약 25m, 북서측으로 폭 약 8m 이상의 포장된 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 주차에 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 물건이 속한 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 건축물의 용도 및 건폐율, 용적률에 대한 규제를 적용받습니다. (구체적인 내용은 별도 확인 필요)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (제주시수산업협동조합, 96,000,000원, 접수일자 2018-06-04). 매각으로 인해 말소될 권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 한수연

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

* 인수 가능한 임차인 보증금 합계: 0원

* 등기부요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 김귀웅)

* 을1: 근저당권 (권리자: 제주시수산업협동조합, 채권금액: 96,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 임의경매 (권리자: 제주시수산업협동조합, 채권금액: 80,000,000원) - 제주지방법원 2025타경9161

* 등기부채권 총액: 96,000,000원

1.3. 상권분석

* 해당 물건이 위치한 제주시 연동은 제주도의 대표적인 상업 지구로, 다양한 업종의 상가, 금융기관, 쇼핑센터, 숙박시설 등이 밀집해 있습니다.

* 특히 디오션시티와 같은 대규모 복합건물은 지역 상권 활성화에 기여하며, 주변 유동인구가 풍부하여 숙박시설로서의 잠재력이 높다고 판단됩니다.

* 관광객 및 내국인 수요가 꾸준히 발생하며, 공항과의 근접성으로 인해 비즈니스 수요도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 대형마트, 백화점, 병원, 은행, 관공서 등 각종 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교통: 제주국제공항이 차량으로 약 5~10분 거리에 위치하며, 시내외 주요 지역으로 연결되는 버스 노선이 다수 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 교육/의료: 인근에 다수의 학교 및 병원, 의원 등이 분포하고 있어 주거 및 생활 편의성이 높습니다.

* 주변환경: 해변(이호테우해변 등) 접근이 용이하며, 다양한 관광 명소가 인접해 있어 관광 및 여가 활동에 유리합니다.

* 혐오시설: 본 물건지 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 직접 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2025년 10월 말 기준, 총 255,410원(2개월분)의 공용 관리비가 미납된 상태입니다. 공용 부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로 입찰 전 정확한 금액을 확인해야 합니다.

* 임차인: 한수연 임차인이 존재하나, 대항력이 없는 것으로 분석되어 보증금 회수에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 명도 절차 진행 시 추가 비용 또는 시간이 소요될 가능성은 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주국제공항과 주요 상업 시설에 인접한 제주시 연동에 위치한 숙박시설입니다. 뛰어난 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 수익 창출이 기대되는 물건입니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 미납 관리비 인수 가능성 등 일부 확인이 필요한 사항은 있으나, 전반적으로 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최상의 입지: 제주국제공항 및 도심 접근성이 우수하여 관광객 및 비즈니스 수요 확보에 유리합니다.

* 풍부한 배후수요: 제주시 연동의 발달된 상권과 관광 인프라를 기반으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 소형 평형: 비교적 소형 평형(건물면적 25.45㎡)으로 초기 투자 부담이 적고, 운용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 83,000,000원입니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

* 제시된 정보와 주변 시세, 물건의 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. (추가적인 시장 조사 및 현장 확인 권장)

* 현재로서는 감정가를 기준으로 낙찰가율을 적용한 예상 범위를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.