나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31375 [1] 경상남도 진주시 대곡면 광석리 300-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 대곡면 광석리 소재 '대곡면사무소' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 로변을 따라 근린생활시설 및 공동주택이, 후면은 공동주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나 노선 수 및 운행횟수 등을 고려시 일반 대중교통 사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 삼각형의 토지로서 현재 주택부지로 이용중에 있음.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 8m~10m 정도의 2차선 포장도로와 접하며, 남측으로 폭 약 4m~5m 정도의 콘크리트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(소로2-14)(저촉), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별지 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 지상에 토지사용 수익에 영향을 미치는 제시외건물 기호(ㄱ~ㅅ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-지분매각. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 허용
-토지만의 매각이며, 제시외건물(감정서상'(ㄱ)~(ㅅ)')매각제외. 최저매각가격은 제시외 건물 매각제외 감안한 금액임(법정지상권 성립여지 있음).
-일부가 계획도로에 저촉되어 이를 감안하여 평가함.
-일부가 계획도로에 저촉되어 이를 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31375 (1)

소재지: 경상남도 진주시 대곡면 광석리 300-1

용도: 대지

감정가: 20,212,080원

토지면적: 454.00㎡ (약 137.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 지분 매각 (90.80㎡, 약 27.47평)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 희OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권, 건물매각제외

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경상남도 진주시 대곡면 광석리 소재 '대곡면사무소' 남동측 인근에 위치합니다. 부근은 로변을 따라 근린생활시설 및 공동주택이 형성되어 있으며, 후면으로는 공동주택과 농경지가 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황: 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나 노선 수 및 운행 횟수 등을 고려 시 일반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로 및 토지 형태: 토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 삼각형의 토지로서 현재 주택부지로 이용 중에 있습니다. 서측으로 폭 약 8m~10m 정도의 2차선 포장도로와 접하며, 남측으로는 폭 약 4m~5m 정도의 콘크리트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(소로2-14)에 저촉됩니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 희망1자산대부관리유한회사(갑8, 2025-11-13) 이하 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 법정지상권은 별도 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있습니다. 이는 해당 토지에 지상권이 설정되어 있을 가능성이 있으며, 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

* 인수되는 권리 (보증금/차임): 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 정진숙은 보증금 0원, 차임 0원으로 대항력이 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1999-02-04

* 대항력: 없음

* 등기부 현황 요약:

* 갑2: 김길자 (협의분할에 의한 상속, 2015-01-21)

* 갑3: 정진숙 (협의분할에 의한 상속, 2023-06-05)

* 갑3-1: 정미영 외 1명 (3번 소유권 경정 - 사해행위 취소, 2025-09-10)

* 갑8: 희망1자산대부관리유한회사 (3번 정미영 지분 강제경매, 2025-11-13, 권리금액: 42,374,337원, 말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 0원 (단, 강제경매 채권액 42,374,337원 존재)

4. 상권분석

본건 소재지인 광석리 일대는 '대곡면사무소' 인근에 위치하며, 로변을 따라 근린생활시설과 공동주택이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능합니다. 후면 지역은 공동주택 및 농경지가 혼재된 형태로, 주변의 상업 기능은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성은 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 가능하나, 그 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 편의시설: '대곡면사무소' 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 필수품 구매 및 서비스 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 쇼핑몰이나 문화 시설 이용을 위해서는 진주시내로의 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각 및 공유자 우선매수: 본건은 토지 전체 면적 중 90.80㎡(약 27.47평)의 지분만 매각 대상입니다. 이는 전체 토지를 단독으로 사용하거나 개발하는 데 제약이 될 수 있습니다. 또한, 공유자가 우선매수 신고를 할 가능성이 있으며, 이는 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다. 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 허용됩니다.

* 법정지상권 성립 여지: 건물은 매각 대상에서 제외되지만, 감정평가서상 토지 사용 수익에 영향을 미치는 제시외 건물(기호 (ㄱ)~(ㅅ))이 존재하며, 법정지상권 성립 가능성이 언급되어 있습니다. 이는 토지 사용에 대한 제약으로 작용할 수 있습니다.

* 건물 매각 제외 및 제시외 건물: 본건은 토지만 매각 대상이며, 제시외 건물(감정서상'(ㄱ)~(ㅅ)')은 매각 대상에서 제외됩니다. 따라서 낙찰자는 해당 건물과의 관계를 해결해야 할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하나, 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되는 부분이 있으며, 모든 축종에 대한 가축 사육이 제한되는 구역입니다.

* 계획도로 저촉: 토지의 일부가 계획도로에 편입되어 있어, 토지 이용 및 향후 개발 시 제한 사항이 될 수 있습니다. 감정가 산정 시 이를 반영하였습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 정진숙은 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없지만, 혹시 모를 미등기 전세, 유치권, 점유자 등 추가적인 권리 관계나 점유 여부는 별도로 확인해야 합니다.

* 진주시 지역 환경 이슈: 최근 진주시 내동면 등에서 폐기물 처리 시설(소각장, 가축분뇨 처리 시설 등) 설치 및 운영과 관련하여 주민 반발 및 환경 이슈가 보도되고 있습니다. 본건 소재지(대곡면 광석리)와 직접적인 연관성은 확인되지 않았으나, 진주시 전반의 환경 정책 방향 및 지역 주민들의 환경 인식 등을 간접적으로 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 대곡면 광석리에 소재한 대지 지분 경매 물건으로, 감정가는 20,212,080원입니다. 토지 지분 매각이라는 점, 법정지상권 성립 가능성, 계획도로 저촉, 가축사육 제한 구역 등은 본건 취득 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 제시외 건물은 매각에서 제외되므로 이에 대한 처리 방안도 검토가 필요합니다. 반면, 서측 및 남측으로 도로 접면이 양호하고, 자체 지반이 평탄한 주택 부지 형태라는 점은 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지분 매각 건으로, 상대적으로 낮은 초기 투자금으로 진주시 지역 토지에 대한 접근이 가능합니다.

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 향후 도시 계획 변경 등 개발 가능성을 잠재적으로 기대해 볼 수 있습니다. (단, 현행 제한 사항 고려 필수)

* '대곡면사무소' 인근 지역으로, 기본적인 공공 행정 서비스 및 생활 편의 시설 접근성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 20,212,080원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 상기 권리 분석, 법정지상권 성립 여부, 제시외 건물의 철거 및 원상 복구 비용, 계획도로 저촉으로 인한 활용 가치 제한, 공유자 우선매수 가능성, 그리고 진주시 지역의 전반적인 부동산 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 리스크 요인들을 충분히 반영하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.