나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12909 [1] 울산광역시 동구 전하동 661-1 1층6호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 전하동 소재 전하2동행정복지센터 서측 인근에 위치하며 주위 는 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 1층 6호, 52호로서, - 1층 6호 외벽 : 시멘트몰탈미장 위 수성페인트 내벽 : 시멘트몰탈미장 위 수성페인트 바닥 : 바닥타일 창호 : 하이샷시창호. - 1층 52호 외벽 : 시멘트몰탈미장 위 수성페인트 내벽 : 경량판넬 바닥 : 시멘트몰탈미장 창호 : 없음.

이용상태

- 1층 6호 : 판매시설(상호 : (주)송림축산)로 이용 중임. - 1층 52호 : 판매시설((주)송림축산의 냉동창고)로 이용 중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, CCTV, 노외주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 완경사지대의 세로장방형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 10M 정도의 보도블록포장도로에, 서측으로 폭 12M 정도의 아스팔트 및 보 도블록포장도로에, 북측으로 폭 15M~20M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 일련번호 1,2 구분건물 일체로 임차인 (주)송림축산 대표이사 박시우(개명 전 : 박혁)에게 전세보증금 5천만원, 월세 3백5십만원에 임대 중인 것으 로 임차인으로 부터 조사되었음. - 기 타 : 본건 구분건물 내에 시설된 냉동창고, 가판대 등 설비는 임차인의 부담으 로 설치된 것으로 조사되었으니 경매진행 시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 울산광역시 동구 전하동 661-1번지, 동울산종합시장 내 1층 6호 및 52호에 위치한 판매시설입니다.

본 물건은 2025타경12909 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건이며, 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다.

감정평가액은 620,000,000원입니다.

토지 면적은 14.31㎡(약 4.33평)이며, 건물 면적은 36.63㎡(약 11.08평)입니다.

본 물건은 공동담보로 설정된 물건입니다.

채권자는 울산동부신용협동조합이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 물건명세서에 기재되어 있습니다.

건축물대장상 건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 지하 1층, 지상 4층 건물로, 1983년 10월 25일 사용승인되었습니다.

주요 용도는 판매시설입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 동구 전하동 소재 전하2동행정복지센터 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태등

동측으로 폭 10M, 서측으로 폭 12M, 북측으로 폭 15M~20M의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리현황

등기부등본 상 소유권은 장종명, 노광숙을 거쳐 김보미에게 이전(2016.06.30)되었으며, 말소기준권리는 2016년 6월 30일 접수된 울산동부신용협동조합의 근저당권(금546,000,000원)입니다.

이후 접수된 주식회사중앙축산농업회사법인의 근저당권(2023.11.24) 및 울산동부신용협동조합의 임의경매 개시 결정(2025.11.26) 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리

2016년 6월 30일 접수 울산동부신용협동조합 근저당권 (금546,000,000원)

* 매각으로 인한 소멸

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정이며, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 인수되는 권리

낙찰 후 인수해야 할 권리 사항은 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: (주)송림축산 (사업자등록일 2023-11-15)

* 보증금: 0원 (주의: 감정평가서상 임차인 조사 내용에는 전세보증금 5천만원 기재되어 있으나, 본 임차인 현황표에는 보증금 0원으로 기재되어 있으며 대항력 없음으로 확인됩니다. 해당 정보의 불일치에 대한 철저한 확인이 필요합니다.)

* 차임: 3,500,000원

* 대항력: 없음

* 본 건의 경우, 임차인 현황표 상으로는 인수할 보증금이 없으며 대항력도 없는 것으로 조사되었습니다. 그러나 감정평가서에 기재된 임차인 조사 내용과의 차이가 존재하여 주의가 필요합니다. 상기 임차인의 보증금 및 실제 임대차 관계에 대한 정확한 확인은 입찰 전 반드시 재확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

* 건물용도 및 현황

본 물건은 동울산종합시장 내에 위치한 판매시설로서, 현재 (주)송림축산에서 판매시설 및 냉동창고로 이용 중입니다.

* 주변 상권

아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능을 동시에 갖추고 있습니다. 동울산종합시장 자체적으로도 지역 주민의 이용이 활발한 편입니다.

* 임대 용이성

시장 내 상가라는 특성상, 관련 업종이나 지역 주민을 대상으로 하는 업종의 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

본 물건이 위치한 동울산종합시장 자체적으로 다양한 판매 및 편의시설을 제공합니다. 또한, 주변 지역은 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 은행, 병원, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 혐오시설

주변 지역에 심각한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주거 및 상업 지역이 혼재되어 있어 전반적인 생활 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련

감정평가서에 기재된 임차인 (주)송림축산의 전세보증금 5천만원과는 달리, 본 임차인 현황표 상에는 보증금이 0원으로 기재되어 있고 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 이러한 정보 불일치는 경매 절차상 인수 부담이 없을 가능성을 시사하지만, 실제 보증금의 존재 여부 및 임대차 관계에 대한 입찰 전 철저한 재확인이 필수적입니다.

* 시설물 설치

본건 건물 내에 시설된 냉동창고, 가판대 등은 임차인이 자체 부담으로 설치한 것으로 조사되었습니다. 이러한 시설물의 철거 또는 인수 여부에 대한 사항은 낙찰 후 해결해야 할 문제가 될 수 있으므로, 사전 확인이 요구됩니다.

* 건물 관리

동울산종합시장이라는 집합건물 내 상가이므로, 건물 관리 규약, 공용 부분 유지보수, 관리비 등에 대한 내용을 사전에 파악하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구 전하동에 위치한 동울산종합시장 내 판매시설로, 교통 접근성이 양호하고 주변 상권이 형성되어 있어 안정적인 수익 창출이 가능한 입지입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들이 정리되는 조건으로, 인수되는 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 임차인 보증금 관련 정보의 불일치 및 임차인 설치 시설물에 대한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지

아파트 단지 및 근린생활시설 인근에 위치하여 유동 인구 확보가 용이하며, 지역 상권의 중심부에 자리하고 있습니다.

* 낮은 인수 부담

말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 정리되는 조건으로, 낙찰 후 인수할 권리 관계가 없어 명확하고 안전합니다.

* 활발한 상권

동울산종합시장 내 위치하여 지역 주민의 이용이 활발할 것으로 예상되며, 판매시설로서의 잠재력이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 620,000,000원에서 인수 보증금(0원)을 제외한 금액을 고려하여 산정해야 합니다. 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 물건의 특수성(임차인 정보 불일치 등) 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.