나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34511 [1] 광주광역시 동구 용산동 672 지타워 제1층 제105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 용산동 소재, '용산지구대성베르힐아파트' 남측 인근에 위치하고, 인근은 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통사정은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제1층 제105호로서, 외벽 : 강화유리, 대리석 붙임 등. 내벽 : 석고보드 등. 바닥 : 콘크리트 등. 창호 : 강화유리 등 마감임.

이용상태

근린생활시설(현황 '공실')로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형의 토지로서 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 12m 내외, 남측으로 노폭 약 20m 내외, 북측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(용산 도시개발사업 개발계획(변경), 실시계획(변경)인가 및 지형도면 고시), 소로2류(폭 8m~10m)(용산 도시개발사업 개발계획(변경), 실시계획(변경) 인가 및 지형도면 고시)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(용산 도시개발사업 개발계획(변경), 실 시계획(변경)인가 및 지형도면 고시)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역, 도 시개발구역(용산 도시개발사업 개발계획(변경), 실시계획(변경)인가 및 지형도면 고시)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

2025. 12. 16.자 부동산현황조사보고서에 의하면 현재 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

본 물건은 광주광역시 동구 용산동 672 지타워 제1층 제105호에 소재한 근린상가입니다.

감정가는 406,000,000원입니다.

토지 면적은 28.77㎡(약 8.70평)이며, 건물 면적은 40.28㎡(약 12.18평)입니다.

토지 및 건물 지분 모두 해당 면적 전체를 포함합니다.

1.2. 매각 정보

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

본 건은 공동담보 물건입니다.

2025년 12월 16일자 부동산 현황 조사 보고서에 따르면 현재 공실 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시 동구 용산동 소재 '용산지구대성베르힐아파트' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 대체로 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건 서측으로 노폭 약 12m, 남측으로 노폭 약 20m, 북측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8~10m), 중로1류(폭 20~25m), 중로3류(폭 12~15m)에 해당하며, 도시개발구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 2019-07-18, 주식회사지블럭

* 소유권 이전: 2019-08-13, 황 (매매)

* 근저당: 2019-08-13, 광주농업협동조합 (375,600,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 2025-11-10, 광주신용보증재단 (85,666,632원) - 말소 예정

* 임의경매: 2025-11-27, 광주농업협동조합 (339,877,075원) - 본 경매 개시

등기부채권 총액은 461,266,632원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수할 임차 보증금은 0원입니다.

3.3. 말소기준권리

2019년 8월 13일 접수된 광주농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

3.4. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용상태

본 물건은 제1종근린생활시설로 이용 가능하며, 현재는 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상권 특성

아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근 아파트 단지와 상가 시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 교통망

차량 접근성이 우수하며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 기타

용산 도시개발사업 구역 내에 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승이 기대되는 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현재 공실 상태

물건이 현재 공실이므로, 임대차 계약 체결 전까지 공실 기간이 발생할 수 있으며, 이에 따른 임대 수익 공백이 있을 수 있습니다.

6.2. 권리관계

등기부상 인수되는 권리는 없으나, 채무 총액(461,266,632원)이 감정가(406,000,000원)를 상회하고 있어 경매 절차에서 유찰될 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.3. 건물 유지보수

건물 준공 연도가 2019년으로 비교적 최신이지만, 장기적인 상가 운영 및 관리를 위해서는 지속적인 건물 상태 점검 및 유지보수가 필요합니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 용산동에 위치한 신축급 근린상가로, 입지 조건 및 건물 상태가 양호합니다. 현재 공실 상태이나, 주변 아파트 단지 및 상권 배후 수요를 고려할 때 임대차 계약 성사 시 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 것으로 보입니다. 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없다는 점 또한 장점입니다.

8. 투자 포인트

* 2019년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 대로변에 인접하여 높은 가시성과 편리한 접근성을 자랑합니다.

* 용산 도시개발사업 구역 내 위치하여 지역 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석이 매우 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 406,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 점과 비교적 최근에 지어진 건물임을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다. 다만, 현재 채무 총액이 감정가를 상회하는 점을 감안하여, 실제 시장 가치, 향후 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다. (예: 370,000,000원 ~ 410,000,000원 범위에서 검토)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.