나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13365 [1] 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제101동 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동에 소재하며 "오류동역" 서측 인근에 위치함. 주위는 다세 대주택, 연립주택, 단독주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "오 류동역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상6층 건물내 제4층 제401호로서 (사용승인일: 2021.05.13) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임. 본건 현장조사시 폐문부재로 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성하였으니 경매 진행시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 경사지를 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 도시형생활주택(단지형다 세대주택)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥 탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13365 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제101동 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 223,000,000원

건물면적: 26.63㎡ (약 8.06평)

토지면적: 16.77㎡ (약 5.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 5월 13일

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 구로구 오류동에 소재하며, 지하철 1호선 오류동역 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위환경은 보통입니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 오류동역이 있어 교통이 편리한 편입니다.

* 본건 토지는 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 1월 27일 접수된 포천세무서장의 압류 (갑3) 입니다.

* 인수되는 권리: 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(안 )

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 12일

* 확정일자: 2021년 7월 2일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 등기 말소 예정. HUG 인수조건 변경 및 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각 진행됩니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 및 이전 등기가 존재하며, 이후 압류, 강제경매, 압류 등기들이 설정되었습니다.

* 말소기준권리인 포천세무서장의 압류 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권(안혜림)도 말소 예정으로, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 오류동역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다세대, 연립, 단독주택 등이 밀집해 있습니다.

* 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설과는 거리가 있습니다.

* 오류동역 주변의 상권은 주거 수요를 기반으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 오류동역을 이용할 수 있어 도심 접근성이 양호합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 편의시설: 단지 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 건물 자체에 대한 기본 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기, CCTV)가 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 일반적인 검색 결과로는 본건 주변에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 정보는 현장 답사를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 특별매각조건: 매수인에게 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 반환청구권 포기를 요구하는 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인에게 부담이 될 수도, 혹은 유리한 협상 포인트가 될 수도 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획:

* 본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으므로, 향후 거래 시 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.

* 현장 확인 불가: 본건은 현장 조사 시 폐문부재로 내부 구조 및 이용상황을 직접 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성되었으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 구로구 오류동에 위치한 2021년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 오류동역 역세권에 자리하고 있어 입지 및 교통 여건이 우수합니다.

* 감정가는 223,000,000원이며, 권리분석상 매수인이 인수해야 할 부담은 없으나, 임차인 관련 특별 매각조건이 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다.

* 주변 시세 분석 결과, 신축 연식과 역세권 입지를 고려할 때 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 오류동역과 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 상태의 주택입니다.

* 소형 주택: 도시형생활주택으로 1인 가구 등 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

* 가격 메리트: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 기회 예상.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 223,000,000원

* 건물 면적 26.63㎡ (약 8.06평) 기준, 주변 시세(3.3㎡당 약 1724만원 ~ 2296만원) 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 1억 6천 4백만원 ~ 1억 8천 5백만원 수준으로 추정됩니다.

* 본건은 2021년 준공된 신축 건물로, 사용승인일이 최신이라는 점을 감안하면 시장 가치 범위 내에서의 낙찰 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

* 1차 매각 기일에는 감정가 223,000,000원부터 시작하나, 추정 시장 가치 대비 높으므로 유찰될 가능성이 높습니다.

* 2차 매각 기일에는 감정가의 80%인 178,400,000원부터 시작합니다. 이는 추정 시장 가치의 상단과 비슷하거나 조금 높은 수준입니다.

* 3차 매각 기일에는 감정가의 64%인 142,720,000원부터 시작합니다.

* 임차인 인수 부담이 없고, HUG 인수조건 변경으로 매수인의 부담이 없는 점을 고려할 때, 2차 또는 3차 매각 기일에서 시장 가치 범위인 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 사이에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적으로는 1억 7천만원 ~ 1억 8천 5백만원 수준의 입찰을 고려하며, 철저한 현장 조사 및 권리 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.